Как отказаться от доли в квартире

Иногда требуется отказаться от будущей или уже полученной доли в квартире. Но такое можно сделать не всегда. Рассмотрим подробнее, как оформить отказ от доли в квартире.

Долевая собственность на имущество — это собственность, право на которую имеют несколько физических или юридических лиц в определенных долях. Это может быть часть в квартире, доме, земельном участке или бизнесе, например, доли в ООО.

Долевая собственность — это не то же самое, что совместная. В совместной у разных владельцев доли не выделены, как у долевой. В некоторых случаях совместная собственность может стать долевой, например, при разводе супругов, когда все их имущество распределяется в равных долях, если не решили по-другому в суде или брачном договоре. Распоряжаться долевой собственностью можно только с согласия всех ее собственников.

Закон не запрещает отказаться от доли своего имущества, это решает собственник. Но если речь идет о доле в квартире, могут возникнуть сложности. С одной стороны, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации и регулируются более жестко, чем оборот движимого имущества. С другой, не всегда количество долей в квартире равно количеству комнат, и отказ от доли может усложнить отношения оставшихся сособственников. Например, если брат и сестра владеют однокомнатной квартирой, и один из них продаст свою половину, то оставшемуся собственнику придется делить жилье с чужим человеком в рамках одной комнаты.

Как отказаться от доли — зависит от формы владения

Нечасто люди отказываются от своего имущества. Но бывают случаи, когда это выгодно. Например, наследнику не нужно имущество, что ему предназначено: оно далеко находится, не хочется платить налоги за наследство или принимать долги, которые перейдут от умершего вместе с этим наследством, потому что частично принять наследство по закону нельзя.

Рассмотрим три варианта действий, в результате которых текущий или будущий собственник по своей воле откажется от доли в недвижимом имуществе:

1. Отказ от доли в собственной недвижимости.

2. Отказ от доли в недвижимости, которая должна в будущем стать собственной.

3. Отчуждение своей доли в недвижимости по договору купли-продажи, мены или дарения. Отчуждение — это не отказ от доли, а распоряжения имуществом, но влечет для собственника те же последствия, что и отказ.

Разберемся, что может включать каждый из вариантов.

Право собственника отказаться от доли в недвижимом имуществе установлено статьей 236 ГК РФ. Но чтобы с собственника сняли владение, он должен отказаться по правилам, установленным в законе. Если он просто будет бездействовать, например, не жить в квартире или не оплачивать коммунальные платежи, это не будет законным отказом от доли.

Для отказа от своей доли в квартире собственник должен обратиться с заявлением в свободной форме в уполномоченный орган. Обычно это подразделение администрации субъекта РФ или муниципального образования, которое занимаются вопросами имущества. После обращения орган принимает решение о признании доли бесхозяйной и ставит ее на учет в Роскадастре. А через год орган власти может подать в суд, чтобы бесхозяйную недвижимость отдали ему во владение.

Нельзя просто перестать нести расходы по имуществу в собственности

Какие могут возникнуть проблемы при таком отказе:

• пока суд не отдаст долю во владение органу власти, собственник обязан платить за нее налоги и ЖКУ. Процедура передачи собственности занимает от полутора лет;

• орган местного самоуправления имеет право, но не обязан обращаться в суд за признанием права собственности на бесхозяйную долю. Тогда собственник по-прежнему будет нести расходы на недвижимость, и такой отказ не имеет экономического смысла;

• такой способ отказа может не устроить других сособственников. Мало кто согласится проживать в квартире, часть из которой будет принадлежать муниципалитету. Поэтому к отказу от своей доли собственники прибегают крайне редко, отдавая предпочтение отчуждению доли в пользу другого собственника.

Расприватизация

Еще один способ отказаться от уже существующей доли в недвижимости — расприватизация. Это процедура, противоположная приватизации: граждане получили от государства социальное жилье, а потом снова вернули его государству. Такую процедуру проводит уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. При расприватизации с бывшими собственниками обратно заключается договор социального найма. Они могут проживать в этой квартире, но им не придется платить налог на имущество с этого жилья.

Этот способ отказа от доли применяется достаточно редко, поскольку для него требуется выполнить ряд условий:

• лицо отказывается от доли в приватизированной им квартире;

• эта квартира является его единственным местом проживания;

• за жилье отсутствуют долги по оказанию жилищно-коммунальных услуг и налогам;

• все собственники жилого помещения принимают решение о передаче приватизированного жилого помещения обратно в государственный или муниципальный жилищный фонд. Если хотя бы один будет против, квартира останется в долевой собственности, а желающему прекратить право собственности на свою долю придется искать иной способ достижения цели.

Закон предусматривает возможность отказаться не только от уже существующей доли, но и от той доли, право на которую гарантированно возникнет в будущем, например, при приватизации квартиры и от наследства.

Отказ при приватизации

Приватизация — это процедура получения в собственность жилья, в котором человек проживает по договору социального найма. Воспользоваться своим правом на приватизацию можно только раз в жизни.

Например, Анна проживает в квартире по социальному найму с братом Владимиром и его женой Дарьей, которые хотят приватизировать жилье. Анна не хочет тратить свое право на приватизацию, потому что оно дается только раз в жизни. Если она согласится это сделать, то получит только 1/3 доли в жилом помещении, но ей невыгодно становится владельцем жилья вместе с семьей брата.

В этом случае Анна должна написать заявление об отказе от участия в приватизации и передать его Владимиру и Дарье. Те должны предоставить ее отказ в местную администрацию, которая дала им соцжилье. Тогда Владимир и Дарья приватизируют квартиру в равных долях. Анна же сохранит право на приватизацию другого жилого помещения и бессрочное право пользования приватизированной квартирой Владимира и Дарьи. Она не сможет ее продать или сдать в аренду, но сможет проживать или быть зарегистрированной в ней.

Отказ от будущей доли в наследстве

Если наследник не заинтересован в получении своей доли в наследуемой квартире, он может отказаться от нее двумя способами:

• подать нотариусу, ведущему наследственное дело, заявление об отказе от доли в наследстве. Отказаться от доли можно в пользу одного из наследников по завещанию или закону, третьему лицу нельзя;

• не вступить в наследство в течение шести месяцев с момента его открытия. Тогда долю распределят поровну между другими наследниками.

Например, умерший Павел не оставил завещания. Его квартира должна быть распределена между тремя его совершеннолетними детьми: Натальей, Ольгой и Петром. Наталья живет в другом субъекте РФ и не вступила в наследство, а Ольга и Петр подали заявления нотариусу на наследование. Через полгода с момента смерти Павла доля Натальи была распределена между Ольгой и Петром в равных долях.

Чаще всего, чтобы лишиться права на владение долей, быстрее и легче провести отчуждение, чем отказ. Отчуждением считаются сделки купли-продажи, мены и дарения.

Но надо учесть четыре особенности:

1. Продать можно только свою долю, и если она больше 6 кв. м.

2. Договор продажи, мены и дарения доли придется заверить у нотариуса. Иначе сделка будет недействительна. Исключение составляют сделки, по которым одномоментно передаются все доли в праве на недвижимость. Например, два совладельца хотят уступить свои доли третьему собственнику.

3. При продаже доли ее сначала нужно предложить другим собственникам долей этого объекта лично, через нотариуса или телеграммой. Если через месяц они не захотели купить долю, то ее можно продать третьим лицам. Причем нельзя продать дешевле третьим лицам, чем предложили другим собственникам долей. Если не предложить собственникам выкуп доли или завысить для них цену, то у собственников появится право оспорить продажу в суде в течение трех месяцев со дня, когда они об этом узнали.

4. Если на территории, переходящей новому владельцу доли, проживал несовершеннолетний, то продавец или даритель должны получить согласие органа опеки и попечительства на такую сделку. Для этого нужно доказать, что жилищные условия ребенка не ухудшились при продаже доли, например, было куплено новое жилье большей площади.

Нельзя передать долю в квартире, где живет ребенок, без определения ему нового места жительства

Все перечисленные правила работают и для договора мены, то есть обмена доли недвижимости на другое имущество.

Подарить же свою долю можно как другим владельцам долей объекта, так и третьим лицам — здесь нет ограничений, как при продаже. И другой бонус дарения для близких родственников: одаряемому не нужно платить налог на полученный доход по ставке 13% от стоимости доли в договоре или кадастровой, в отличие от продажи или мены. 

Важно: переход права собственности по договорам продажи, мены и дарения нужно регистрировать в Роскадастре.

Отчуждение доли в ипотечной квартире

Отчуждение доли в ипотечной квартире более сложно, поскольку при ипотеке квартира находится в залоге у банка. Чтобы передать свою долю, нужно чтобы кредитор это одобрил. Банк рассмотрит, смогут ли оставшиеся владельцы доли платить кредит, если нет, то могут отказать в передаче доли. Суд, скорее всего, тоже будет на стороне банка.

Подайте заявку на ипотеку сразу в несколько банков через сервис «Самолет Плюс»

Получить ипотеку

Если для ипотеки использовали материнский капитал, то придется получить согласие органов опеки и попечительства. Они одобрят сделку, только после выделения ребенку нового жилья. Опека потребует правоустанавливающие документы на квартиру и гарантийное письмо от продавца нового жилья о готовности продать его именно этой семье. В противном случае такая сделка не будет зарегистрирована.

Пакет документов зависит от имеющейся ситуации и выбранного способа отказа. Например, при отказе от вступления в наследство можно вообще не совершать никаких действий. Через шесть месяцев после его открытия отказ от доли совершится без участия наследника.

В иных случаях понадобятся:

• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, основание приобретения недвижимости (договор мены, дарения, купли-продажи, решение суда), выписка из ЕГРН и документы, удостоверяющие личность того, кто отказывается или отчуждается от доли;

• нотариально удостоверенные договоры, формы которых предоставит нотариус;

• заявление по форме органа власти для отказа от доли при приватизации или расприватизации.

Иногда провести отказ от доли или отчуждение доли в жилом помещении могут помешать несоблюдение норм права и ошибки в подготовке документов.

Что может быть:

• продают долю третьим лицам сразу, а не предлагают ее сначала другим собственникам. Такую сделку суд признает недействительной;

• не уплатили долги по налогам и коммунальным услугам, но затеяли расприватизацию. Сделку не проведут, пока не закроется вся задолженность;

• продали, обменяли или подарили квартиру, а договор не удостоверили у нотариуса. Такая сделка не будет зарегистрирована, и новый владелец доли не приобретет на нее право собственности;

• не учли, что несовершеннолетнему, проживающему на той площади, от которой собираются отказываться или отчуждать, нужно предоставить новое жилье. В этом случае отказ или сделку по отчуждению доли не согласуют органы опеки и попечительства.

• Если собственность поделена на доли, закон не запрещает отказаться от своей части. Отказаться можно от имущества, которое уже в собственности, и того, право на которое возникнет в будущем, например, по наследству. Кроме того, следует рассмотреть возможность сделки по отчуждению своей доли, если кто-то захочет ее приобрести или обменять — это быстрее и проще, чем проводить процедуру отказа от доли.

• Отказ от доли в квартире будет полезен тем лицам, кто не желает платить налоги на имущество физических лиц, или тем, кто не собирается распоряжаться полученной долей в недвижимости. Отказ от доли чаще всего необратим.

• Для отказа от уже принадлежащей доли необходимо подать заявление в уполномоченный орган, управляющий имуществом субъекта РФ или муниципальной собственностью. Он признает это имущество бесхозяйным и поставит его на учет в Роскадастре, а спустя один год может обратиться для признания его перешедшим в муниципальную собственность. До этого времени собственник несет все расходы по содержанию доли.

• Отказ от доли в наследстве оформляется через подачу такого отказа нотариусу, ведущего наследственное дело. Либо через бездействие в течение шести месяцев после открытия наследства.

• Отказ от приватизации и расприватизация требуют обращения в профильные органы государственной власти или местного самоуправления с соответствующими заявлениями. Расприватизировать квартиру могут только все собственники одновременно.

• При продаже доли ее сначала нужно предложить другим собственникам, а если они отказались, то третьим лицам. Подарить долю можно кому угодно, но придется нотариально удостоверить договор и зарегистрировать его в Роскадастре.

• Если в квартире живут дети, то отказаться от доли можно только с разрешения органов опеки и попечительства и доказательства, что ребенку будет предоставлено новое жилье.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов.