Приватизированная квартира: плюсы и минусы

Рассказываем, что такое приватизированная квартира, какие есть плюсы и минусы у такого жилья. Объясняем, какие квартиры приватизировать можно, а какие — нет. Какие документы нужно будет собрать для приватизации.

Приватизация — это когда граждане платно или бесплатно получают от государства имущество в собственность. Приватизированная квартира — это квартира, которая ранее принадлежала государству, а теперь перешла в личную собственность гражданина. Бесплатная приватизация жилой недвижимости в России регулируется ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Приватизировать жилье можно только один раз в жизни. Исключение — если вы уже участвовали в приватизации до своего совершеннолетия. Тогда у вас есть право участвовать еще один раз в бесплатной приватизации после того, как вам исполнится 18 лет. Но если гражданин не хочет приватизировать квартиру, он не обязан это делать. 

С 2017 года приватизация стала бессрочной, до этого сроки ее окончания неоднократно сдвигались. Это значит, что жилье, полученное по приватизации, остается в собственности гражданина на постоянной основе. При желании он может продать его или обменять.

Чтобы приватизировать квартиру, нужно соответствовать следующим условиям:

1. Быть гражданином Российской Федерации.

2. Занимать квартиру по договору социального найма.

3. Не участвовать в приватизации жилья после достижения совершеннолетия.

4. Получить согласие на приватизацию от всех, кто зарегистрирован в квартире и имеет право жить в ней по договору соцнайма, включая несовершеннолетних от 14-ти до 18-ти лет. За детей младше 14-ти лет согласие пишут их родители или опекуны.

5. Включить всех несовершеннолетних детей в приватизацию, либо получить разрешение от органа опеки и попечительства на приватизацию без их участия.

В законе не прописан определенный список документов для приватизации жилого помещения. В каждом регионе России установлен свой перечень. Для уточнения полного списка документов необходимо обратиться в МФЦ или в жилищный отдел местной администрации.

Как правило, для приватизации квартиры потребуется собрать следующий минимальный пакет документов:

1. Заявление на приватизацию. Его можно скачать на Госуслугах вашего региона, если есть или получить в МФЦ. Когда заявление подает другой человек, у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

2. Паспорт заявителя, а также паспорта всех членов его семьи и людей, зарегистрированных в квартире по договору социального найма, либо копии паспортов, заверенных у нотариуса.

3. Для детей младше 14-ти лет необходимо предоставить свидетельства о рождении, а также подтверждение наличия у них гражданства РФ, например, штамп в свидетельстве о рождении.

4. Договор социального найма. Если договор утерян, его можно восстановить через архив МФЦ, управляющей организации, либо запросить копию у органов власти, с которым заключался договор социального найма.

5. Ордер на вселение в квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти. Можно запросить копию в МФЦ.

6. Выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 г. Можно запросить копию в МФЦ.

7. Технический паспорт жилого помещения. Требуется не всегда, можно запросить в БТИ.

8. Выписка из лицевого счета или справка о составе семьи. Можно запросить у управляющей компаний, ТСЖ, поставщиков услуг или в МФЦ.

9. Письменное согласие на приватизацию или письменный отказ от приватизации занимаемой квартиры в пользу другого лица от каждого члена семьи, зарегистрированных в ней по договору социального найма. Их нужно заверить у нотариуса или подписать в присутствии работника МФЦ при подаче заявления через МФЦ.

10. Документ уполномоченного органа, который подтверждает, что право на участие в приватизации по прежнему месту жительства не использовалось. Можно получить в БТИ, жилищном отделе местной администрации, онлайн на сайте Росреестра или в МФЦ.

11. Дополнительные документы для определенных категорий граждан: недееспособных, детей без попечения родителей, военнослужащих и пр. Например, решение органов опеки и попечительства об установлении опеки, если приватизацией занимается опекун несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Существует жилье, которое нельзя приватизировать.

Согласно ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизации не подлежат:

• жилье, находящееся в аварийном состоянии;

• жилье, находящееся в общежитии;

• квартиры, находящиеся в домах закрытых военных городков;

• служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и колхозов.

Все остальное, занимаемое по договору социального найма, можно приватизировать, т.е. оформить в личную или общую с совместно проживающими в квартире собственность.

Если все условия соблюдены, необходимо приступить непосредственно к процессу приватизации. 

Для этого необходимо:

1. Подать заявление на приватизацию квартиры и приложить к нему собранный пакет документов. Подать заявление можно в МФЦ, подписать его должны все лица, участвующие в приватизации. В Москве, Санкт-Петербурге и Казани подать заявление можно онлайн.

2. Дождаться рассмотрения запроса на приватизацию. Максимально — два месяца со дня подачи документов. В результате заявитель получит договор о передаче квартиры в его собственность или отказ. Если приватизация одобрена, то все участники приватизации должны явиться в МФЦ с паспортами и подписать договор в присутствии работника МФЦ.

3. Подписанный договор передается гражданами в Роскадастр для проставления отметки о переходе права собственности на квартиру. Получить договор обратно можно также в МФЦ. Вместе с договором будет выдана и бумажная выписка из ЕГРН. Срок регистрации права собственности на квартиру через МФЦ составляет 9 рабочих дней.

Результатом приватизации станет подписанный договор с муниципалитетом

В данном пункте подробно рассмотрим — зачем приватизировать квартиру проживающему в ней по соцнайму.

• После приватизации квартира переходит в собственность гражданина. Это значит, что ее можно:

  • продать, обменять на другую недвижимость, подарить кому угодно, сдать в аренду. Социальным жильем нельзя распоряжаться, потому что оно не в собственности нанимателя;

  • сделать перепланировку, но по согласованию с БТИ, если позволяют технические возможности квартиры, и согласны остальные собственники помещений в многоквартирном доме;

  • оставить в наследство. Неприватизированную квартиру передать по наследству не получится. Чтобы родственники главного нанимателя могли остаться в ней жить после его смерти, он должен зарегистрировать всех проживающих в квартире также по договору соцнайма;

  • зарегистрировать в квартире новых жильцов. В неприватизированной квартире регистрировать новых жильцов можно только с письменного согласия всех членов, уже зарегистрированных и проживающих в квартире, и муниципалитета (наймодателя).

• Собственник приватизированной квартиры имеет право заняться переводом квартиры в нежилое помещение, в том числе использовать ее в коммерческих целях. Например, если квартира расположена на первом этаже, и он хочет переделать ее под офис, склад или магазин. В случае с неприватизированной квартирой такое сделать не получится.

• Собственник может взять кредит в банке под залог приватизированной квартиры или оформить ее как вклад под получение ренты. Если же квартира находится в соцнайме, банк ее в залог не примет.

• Собственника приватизированной квартиры не лишат жилища за наличие больших долгов по коммунальным услугам, особенно если это его единственное жилье.

• Собственник квартиры имеет право голоса при принятии решений на общих собраниях собственников помещений МКД.

• Собственнику больше не нужно платить за соцнайм. В коммунальные платежи добавится капремонт, но сумма будет незначительная и вряд ли перекроет плату за соцнайм.

У приватизированной квартиры также есть ряд минусов по сравнению с квартирой, предоставленной по соцнайму.

1. Приватизированную квартиру могут забрать за долги по кредитам и подобным обязательствам, если она уже не является единственным жильем. То есть, когда после приватизации собственник купил еще одну квартиру. Жилье по договору социального найма отобрать за долги нельзя, так как оно не принадлежит проживающим в ней лицам.

2. Собственнику придется самостоятельно вносить платеж за капремонт. А за капремонт жилья в соцнайме платит наймодатель.

3. Собственники приватизированных квартир несут расходы по установке и замене приборов учета коммунальных ресурсов, кроме плановой замены приборов учета электроэнергии, за нее платит поставщик электроэнергии.

4. Собственник приватизированной квартиры должен ежегодно выплачивать налог на имущество, ставка которого составляет 0,1% от кадастровой стоимости квартиры. Налог уплачивается исходя из общей площади квартиры за вычетом 20 кв. м необлагаемой площади. Так, за квартиру площадью в 40 кв. м и кадастровой стоимостью 3 млн рублей налог составит 1 500 рублей: (3 000 000 / 40 х (40-20) * 0,001).

5. Собственники квартир при изъятии жилых помещений для государственных и муниципальных нужд могут рассчитывать на денежную компенсацию, не всегда отражающую адекватную рыночную цену. Гораздо реже муниципалитет может выделить другое жилое помещение в собственность, но даже за него иногда собственникам приходится доплачивать. Обязать муниципалитет предоставить жилье такой же площади или по той же стоимости, собственник не может.

6. Если граждане, например, ветераны труда, многодетные родители, инвалиды стоят в очереди на получение бесплатного жилья по какой-либо госпрограмме, то когда они приватизируют квартиру в соцнайме, то сразу лишаются права получения жилья по этой программе.

Как следует из приведенных плюсов и минусов, стать собственником жилья чаще всего выгоднее, чем оставаться нанимателем.

Но есть ряд категорий лиц, которым лучше не приватизировать жилье:

• нанимателям в старом жилом фонде и находящимся в предаварийном состоянии. В таком случае приватизированная квартира — это расходы на неизбежный капремонт, а расселение такого дома может растянуться на годы. Кроме того, наниматель сможет рассчитывать на предоставление жилья исходя из нормативов, а собственник — по стоимости, что, скорее всего, будет невыгодно;

• нанимателям комнат в жилье коммунального типа. Причина та же: компенсация собственнику таких комнат может оказаться несоизмеримо меньше выделенной нанимателям площади по нормативам;

• нанимателям и членам их семей с конфликтными отношениями. Например, супруги на грани развода решили приватизировать квартиру, и она стала их совместно нажитым имуществом. При разводе жилье придется делить;

• лицам, имеющим долги и вероятность банкротства. Несмотря на то что единственное жилье защищено от взыскания со стороны кредиторов, оно все равно может стать объектом судебных споров, а в случае оформленной под него ипотеки — будет изъято. В этом случае сначала лучше расплатиться с долгами или завершить процедуру банкротства;

• нанимателям в группе риска со стороны мошенников: пенсионерам, имеющим психические проблемы, зависимости и т.д. Таких людей легче ввести в заблуждение. В итоге они могут остаться без жилья, например, подписав дарственную вместо договора купли-продажи.

От идеи приватизировать ветхое жилье лучше отказаться

Помимо приватизации, законодательством России предусмотрена и обратная возможность — вернуть ранее приватизированное помещений обратно в федеральную или муниципальную собственность. Часто такое действие называют «расприватизацией».

Для этого необходимо соблюсти ряд условий:

• приватизировано то же помещение, которое планируется вернуть;

• это единственное жилое помещение собственника, желающего прекратить право собственности;

• квартира не обременена правами третьих лиц: ипотекой, арендой, арестом и т.д.;

• если квартира находится в общей собственности, то все собственники должны быть согласны с возвратом ее в муниципальную собственность.

Порядок действий и перечень документов для расприватизации устанавливается актами субъектов РФ и муниципальных образований. Чаще всего конкретный список можно получить при обращении в орган по управлению имуществом муниципалитета.

По завершении расприватизации квартира перейдет в собственность субъекта РФ или муниципального образования, а с бывшими собственниками будет заключен договор социального найма.

В ряде случаев муниципалитет не может принять решение о передаче квартиры в собственность заявителю. 

Какие причины могут быть:

1. Право на приватизацию уже было использовано ранее нанимателем или одним из членов семьи в период его совершеннолетия. Например, супруги проживают в квартире по соцнайму и решили приватизировать ее, но жена ранее уже использовала право на приватизацию в другом субъекте РФ, а потом продала эту квартиру при переезде. В таком случае муж может приватизировать квартиру только самостоятельно, а жена должна будет предоставить отказ от приватизации.

2. Хотя бы один из членов семьи нанимателя не выразил согласия на приватизацию квартиры или не отказался от приватизации в пользу нанимателя.

3. В период рассмотрения заявления изменился состав лиц, проживающих в жилом помещении, их паспортные данные, а также истек срок действия представленных документов, например, паспорта заявителя.

4. Заявление о приватизации подано в отношении аварийного, служебного жилья, и иных категорий жилых помещений, не подлежащих приватизации.

5. В заявлении и приложенных к нему документах имеются противоречивые или недостоверные сведения.

6. Заявление подано в муниципалитет, который не владеет приватизируемым жильем. Это иногда актуально при расширении границ городов.

Возможно в приватизированной квартире понадобится капитальный ремонт. На время работ нужно будет где-то жить. Агенты «Самолет Плюс» помогут подобрать подходящее жилье на нужное время.

Обратиться в «Самолет Плюс»

• Приватизация — процедура получения гражданами России квартир в собственность от государства. Стать собственником можно только в отношении той квартиры, в которой граждане проживают по договору социального найма и только один раз в жизни. Исключение составляют несовершеннолетние — они не теряют право на приватизацию после использования.

• У приватизации много плюсов. Так, квартиру в собственности можно продать, обменять, подарить,сделать перепланировку, прописать новых жильцов и избавиться от арендных платежей за соцжилье.

• У приватизации есть и минусы. Необходимо платить за капитальный ремонт дома, самим устанавливать счетчики на воду, газ и тепло. Также нужно уплачивать ежегодный налог на квартиру. При расселении аварийного дома или его изъятия под государственные и муниципальные нужды чаще всего собственники находятся в менее выигрышных условиях, чем наниматели по договору соцнайма.

• Воздержаться от приватизации стоит, если жилье ветхое, у нанимателя есть перспектива банкротства или он находится в «группе риска» для мошенников: пожилые люди, люди с психическими проблемами и зависимостями. Также не стоит приватизировать квартиру при заведомо конфликтных отношениях между нанимателем и членами семьи, чтобы его потом не делить.

• Для приватизации квартиры необходимо собрать пакет документов. Он различается в зависимости от субъекта РФ и муниципальных образований, и эту информацию лучше уточнить в администрации муниципального образования или своей УК.

• При положительном решении нанимателю и проживающим лицам будет выдан договор с местной администрацией, который нужно подписать и представить в Роскадастр для завершения перехода права собственности.

«Самолет Плюс» — на одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор:Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов