Плюсы и минусы хрущевок - стоит ли брать квартиру в таком доме?

В 1936-ом году СНК СССР принял постановление «Об улучшении строительного дела и удешевлении строительства». В содержании говорилось про материалы, оптимизацию и типовые решения в домостроении. Предложенные методы были использованы для жилой застройки Ленинского проспекта в Москве. Именно этот документ послужил отправной точкой для будущего появления хрущевок. 

Необходимость запуска массового строительства появилась в послевоенное время. Города были разрушены, а 90% населения проживало в коммуналках и бараках. Поэтому Никита Сергеевич Хрущев поручил разработать типовые проекты малоэтажных жилых домов, которые можно было быстро собирать и возводить. Учитывая политический контекст, он документально отказался от «архитектурных излишеств» сталинского ампира в рамках жилищной реформы 1955 года.  

Массовая стройка хрущевок проводилась под лозунгом «Для каждой семьи маленькое жилье, но свое». Она растянулась вплоть до 1980-х годов. Проекты домов регулярно дорабатывались, чаще всего в сторону уменьшения затрат.

Всего насчитывается 20+ серий хрущевок, у каждой есть свои модификации. Они отличаются по типу материалов стен: кирпич, бетонные блоки, виброкирпичные и железобетонные панели. У серий незначительные расхождения в площади квартир. Отличия есть также в количестве этажей и количеству квартир. 

Рассмотрим 5 различных серий по годам постройки.

Самая распространенный тип хрущевок в Москве. За период 1957–1976 г. было построено более 2000 таких домов по всему СССР. В регионах встречаются двухэтажные представители серии. В двухкомнатных и трехкомнатных квартирах раздельный санузел.

Дома этой серии возводились с 1959 по 1969 годы. 1-467 характеризуется широким шагом несущих стен, что дает сейчас широкие возможности для перепланировки квартир. В Москве данная серия не строилась, а в Подмосковье и регионах получила широкое распространение.

Самые распространенные хрущевки в России. С 1958 по 1975 было построено 5300 домов этой серии. Основное отличие от собратьев в материале стен – кирпич. Изначально вместо центрального горячего водоснабжения устанавливали газовые колонки.

Самая редкая серия хрущевок, которая встречается на рынке недвижимости. Такие дома возводились для одиноких людей и малочисленных семей. Отсюда и название: «малосемейки». Также, это единственная серия с 8-10 квартирами на этаже.

20% хрущевок Москвы как раз представлены серией К-7, она является одной из первых введенных в массовое строительство. С 1958 года было возведено около 1000 таких домов. У К-7 слабая звукоизоляция, раздельные санузлы даже в однокомнатных квартирах и наибольшая площадь кухонь среди всех хрущевок (6.5-7 кв. м.).

Никита Сергеевич Хрущев настаивал на дешевизне строительства. Поэтому в проектировании исключали абсолютно все, что могло повлиять на стоимость.

В хрущевках нет лифтов, мусоропровода, в ряде домов отсутсвует подвал. Для укладки пола использовались древесно-волокнистые плиты. Для экономии материалов была рассчитана допустимая высота потолков: до 2.5 м. Площадь окон подобрана под допустимую инсоляцию. Экономили даже на логистике, например, в Москве расположение тех или иных хрущевок обуславливались расположением ближайшего домостроительного комбината.

Планировки квартир рассчитывались по методу физиологического минимализма, который предложил Лазарь Зиновьевич Чериковер. Определялись наименьшие размеры для разных бытовых ситуаций в жизни советского человека. От готовки супа до надевания пальто.

Общие характерные признаки планировок в хрущевках:

1. Малая площадь кухни: 3-4 кв.м. Исключение: серия К-7.
2. Высота потолков: 2.25-2.67 м. 
3. Малый метраж: от 26 кв.м. однокомнатные квартиры до 60 кв.м. трехкомнатные. 
4. В большинстве случаев совмещенный санузел. 
5. Балконы есть не у всех квартир.

Перенесемся в наши дни и перечислим преимущества и недостатки хрущевок.

Плюсы:

1. Развитая инфраструктура. В СССР уделяли внимание придомовой территории. Малая этажность подразумевала компактное обустройство: площадки, озеленение и т.д.
2. Малое количество квартир на этаже. 3-4 шт. на лестничной клетке за редкими исключениями в зависимости от серии дома.
3. Доступность перепланировки. Большинство серий возводились блоками, как конструктор. Значит, квартира представляет собой автономный узел, что открывает возможности для редизайна пространства.
4. Дешевизна ремонта. Дома являются типовыми, поэтому профильные компании уже имеют готовые решения по материалам и интерьеру. К тому же, на низкую стоимость влияют и малые габариты.  
5. Низкая коммуналка. Поскольку расчеты по ряду категорий услуг ведутся от площади жилья.
6. Локация. 50-70 лет назад хрущевки строили в развивающихся районах или на окраинах городов. Сейчас эти районы являются обжитыми и обустроенными.

Минусы: 

1. Малая площадь комнат, кухни и санузла. Возможен психологический дискомфорт. 
2. Проблемные коммуникации. Они не были рассчитаны на такой долгий срок эксплуатации, кроме того сказалась экономия на материалах. Даже по капитальному ремонту решаются не все изъяны.
3. Нет лифта и узкие лестничные пролеты. Из-за них возникают трудности при доставке крупногабаритных грузов.
4. Слабая проводка. Стартовые расчеты электрификации не подразумевали современного энергопотребления.
5. Эксплуатационный износ. Швы между блоками со временем теряют герметичность. Поэтому квартиры может продувать. Панельные серии обладают низкой устойчивостью отделки фасадов.
6. Трудности с парковкой. Спроектированные дворы не были рассчитаны на такое количество автомобилей, как в наши дни.

Раздумывайте о хрущевке? Воспользуйтесь поиском от СамолетПлюс. Фильтр позволит найти дома по локации, типу материалов, году постройки и характеристикам квартиры. Перейти к подбору.

Перепланировка хрущевки является стандартной процедурой. Поскольку строительные компании обладают набором конкретных решений для квартир в разных сериях домов.

Самое правильное решение – доверить проект перепланировки подрядчику с допуском СРО, а не действовать самостоятельно, потому что есть вероятность нарушить санитарно-гигиенические нормы и строительные своды правил.

Как правило, за счет перепланировки расширяют кухню, санузел или объединяют жилые комнаты.

При расчете здания определяется срок эксплуатации. Нормативные значения гораздо ниже реальной износостойкости.

На инженерном языке есть два вида износа: физический и моральный. Пошла трещина по панели, прохудились трубы – это физический износ. Устарели планировки, нет современных удобств – моральный.

Первые серии хрущевок вначале задумывались как временное жилье. Максимум на 25 лет. Они так и назывались «сносимые». Только в таких домах до сих пор проживают люди. Поэтому с начала нулевых реализуется программа сноса и реновации.

С точки зрения инженерии хрущевки могут простоять и 100 лет.

С другой стороны, моральный износ дает о себе знать. В таких домах нет мусоропровода, лифта, не слишком удачные планировки, тонкие стены и проблемы с энергоэффективностью.

Затронем территорию вечного спора. Соберем объективные отличия у двух сегментов рынка жилой недвижимости.

Цена. В нынешних условиях, хрущевки стоят дешевле новостроек. Но ипотечные программы с пониженной ставкой часто доступны только для первичного рынка.

Локация. Хрущевки расположены в обустроенных районах. Новостройки, как правило, находятся на городской периферии, в развивающихся локациях. Редкие объекты строят в черте города, но это влияет на стоимость.

Планировки. Даже самые простые квартиры-студии в эконом-классе обладают большей эргономичностью по сравнению с сопоставимыми по площади квартирам в хрущевках. 

Удобства. В хрущевках нет лифтов, узкие пролеты, но всего пять этажей за исключением нескольких серий. Дома строились по старым СНиПам, которые за полвека успели обновиться. Новостройки могут достигать и 30, и 40 этажей. Количество квартир на одной клетке варьируется от 6 до 20. Общедомовые удобства соответствуют современным требованиям: от черной лестницы до пожарных гидрантов.

Если копнуть глубже, то сравнивать хрущевки и новостройки некорректно. В пятиэтажки люди переезжали из коммуналок и бараков. Свое жилье, пусть и небольшое. В новостройки люди переезжают из других квартир после возникновения возможности.

Итак, если вы решили брать квартиру в хрущевке, то обращайте внимание на следующие факторы:

1. Попадает ли рассматриваемый дом под программу реновации.
2. Год постройки и серия дома.
3. Проводился ли капитальный ремонт. 
4. Состояние проводки и коммуникаций. 
5. Узаконена ли планировка, если она проведена.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.