Первичный и вторичный рынок недвижимости: где искать квартиру для покупки

Предложения на рынке недвижимости делятся на:

• предложения первичного рынка — это недвижимость, на которую право собственности никогда не оформлялось, т.е. квартиры в новостройках или на стадии строительства,

• предложения вторичного рынка — это недвижимость, которая уже кому-то принадлежит, то есть это квартиры в построенных домах, на которые права собственности зарегистрированы в базе данных Росреестра.

Соотношение между первичным и вторичным рынком к концу 2022 года составило 33,7% к 62,3%.

Объем ввода жилья в эксплуатацию в 2022 году, по данным Росстата, составил рекордные 102,7 млн кв. м, что на 11% больше, чем в 2021 году, в том числе 45,5 млн кв. м в многоквартирных домах.

Однако количество проданных квартир в 2022 году сократилось на 16% по сравнению с 2021 годом. В результате наблюдается увеличение количества непроданных площадей. По состоянию на конец первого квартала 2023 года в России введено 98 млн кв. м жилья. Из этого объема почти 42 млн кв. м не были проданы, а еще 27,6 млн кв. м не были выставлены на продажу (объем, который удерживают застройщики). Общий объем непроданного жилья достигает 69,6 млн кв. м.

Кроме того, застройщики продолжают запускать новые проекты быстрее, чем вводят в эксплуатацию существующие. Это означает, что количество не проданных квадратных метров будет расти по инерции, несмотря на снижение спроса.

Поэтому мы видим тенденцию: предложение на рынке недвижимости превышает спрос. В то же время средняя цена на недвижимость в России остается высокой. Наиболее высокую среднюю стоимость квадратного метра имеют следующие субъекты РФ: Москва — 169 679 руб. и Санкт-Петербург — 165 315 руб. При этом нормативная стоимость одного квадратного метра в РФ на первое полугодие 2023 года установлена в размере 88 737 руб. на основании приказа Минстроя России от 22.12.2022 № 1111/пр. Это на 5,6% больше показателя 2022 года — 83 420 руб.

Во второй половине 2022 года покупатели начали проявлять более активный интерес к первичной недвижимости. Большое влияние оказали программы льготного ипотечного кредитования.

К концу 2022 года на вторичном рынке было выставлено на продажу вдвое больше квартир. Покупатели почти не рассматривали квартиры без скидок.

На рынке недвижимости потенциал платежеспособного спроса в 2023 году значительно ниже, чем в 2022 году. На снижение спроса на недвижимость повлияли:

• низкие темпы роста стоимости аренды: в 2022 году стоимость аренды недвижимости в крупнейших городах выросла на 5%. И это значительно ниже фактического уровня инфляции,

• уход международных инвесторов из России из-за политических рисков и финансовых ограничений после февраля 2022 года,

• отток населения в сентябре 2022 года из-за мобилизации,

• отказ россиян от планов по улучшению условий жизни из-за политических и экономических событий.

Учитывая, что в 2023 году предложение на рынке жилья превышает спрос, премиальные квартиры и дома будут дешеветь немного быстрее, чем экономсегмент. Жилье премиум-класса может подешеветь к концу года на 12-17%, а бюджетное жилье — на 10-15%. То есть, в целом, цены на жилье в 2023 году продолжат снижаться.

Чтобы предотвратить крах строительной отрасли в России, правительство окажет поддержку застройщикам и банкам, которые эту отрасль финансируют. Правительство Российской Федерации объявило о продлении программы льготного ипотечного кредитования до 1 июля 2024 года. Эксперты рынка ожидают, что это сохранит спрос на новостройки в течение некоторого времени.

Застройщики уже сейчас снижают цены на 5-7%, что, в свою очередь, стимулирует спрос на новое жилье. Все государственные меры по поддержке спроса в первичном сегменте позволят предотвратить значительное снижение цен на недвижимость в новостройках. Но предполагается, что постепенное снижение цен на квартиры на первичном рынке продолжится.

На вторичном рынке в 2023 году средний уровень цен может снизиться в пределах 10%. Наибольшее снижение стоимости коснется объектов, которые пользуются низким спросом у покупателей. В то же время цены на недвижимость на вторичном рынке к концу года будут постепенно приближаться к новостройкам. Сейчас льготная ипотека приближается к ставкам стандартных программ, и спрос на вторичном рынке в 2023 году уже постепенно растет.

Цены на недвижимость в Москве значительно выше, чем в Санкт-Петербурге. Квадратный метр на вторичном рынке Санкт-Петербурга в среднем стоит 128 800 руб., а в Москве — 226 580 руб.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 136 300 руб. за кв. м. В Москве новостройки стоят в среднем 198 600 руб. за кв. м.

В Санкт-Петербурге квартиры в центре значительно дешевле по сравнению с Москвой. В Санкт-Петербурге есть дорогие объекты, но в целом разница с окраинами более разумная, чем в Москве. В Санкт-Петербурге квартира в центре в не очень хорошем состоянии будет стоить примерно столько же, сколько квартира сопоставимой площади на окраине, но с хорошим ремонтом. В Москве, даже в очень ужасном состоянии, квартира в центре будет стоить дороже. Но если сравнивать качественные новостройки в центре Санкт-Петербурга с квартирами на окраинах, также будет заметна разница в цене.

Приобрести квартиру в собственность можно как на первичном рынке, так и на вторичном рынке недвижимости.

Первичный рынок — это когда вы покупаете квартиру, в которой до вас никто не жил и которой не владели другие люди. То есть на первичном рынке вы станете первым, кто зарегистрирует право собственности на квартиру в Росреестре. Квартира может быть расположена в новом доме, который уже построен, но еще не сдан, или в доме, находящемся на стадии строительства.

Покупая квартиру на этапе планирования строительства человек получает не квартиру, а обещание от застройщика построить и передать недвижимость покупателю. Только после ввода дома в эксплуатацию и официального присвоения ему адреса покупатель может оформить право собственности и стать полноправным владельцем недвижимости.

Если дом уже сдан и поставлен на кадастровый учет, то единственный вариант приобретения квартиры в таком доме — обычный договор купли-продажи. Застройщик регистрирует право на квартиру за собой, а затем уже продает покупателю. По сути, это все еще первичка, ведь в квартире никто не жил, но по документам — вторичка, потому что у жилья уже есть собственник и происходит переход права собственности.

На вторичном рынке недвижимости покупка квартиры происходит у предыдущих владельцев. Основное отличие от первичного рынка состоит в том, что право собственности на такое жилье уже зарегистрировано в единой базе данных Росреестра, как и вся история перехода права собственности. Продавать квартиры на вторичном рынке могут как физические, так и юридические лица. Всегда необходимо тщательно проверять историю перехода права собственности, наличие скрытых владельцев, несовершеннолетних собственников и пр. Если квартира продается государством, то обычно здесь все уже проверено и жилье, как правило, юридически чистое.

Квартиры на первичном рынке недвижимости продаются только юридическими лицами: застройщиками, девелоперскими компаниями, аффилированными с ними агентствами недвижимости.

Преимущества квартиры на первичном рынке:

1. Низкая цена на ранних этапах строительства.

2. Длительный срок службы. Если дом построен в соответствии со всеми строительными нормами и правилами, он прослужит еще 100-150 лет.

3. Квартира раньше никому не принадлежала. Нет обременений: скрытых владельцев, зарегистрированных несовершеннолетних, внезапных наследников и т.п.

4. Банки более охотно выдают ипотечные кредиты на покупку квартир в новостройках, поскольку сами работают с застройщиками.

5. Современные инженерные коммуникации. Электросеть, системы вентиляции, водоснабжения и канализации — все это новое и исправное.

6. Привлекательный внешний вид.

Недостатки покупки квартиры на первичном рынке:

1. Ожидание въезда. Актуально для объектов, которые находятся на стадии проектирования или строительства. Пока вы ждете квартиру, вам придется какое-то время пожить в съемном жилье.

2. Риск пополнения рядов обманутых дольщиков. Некоторые застройщики вынуждены замораживать объекты, затягивать сроки сдачи или останавливать строительство из-за начавшейся процедуры банкротства. С введением счетов эскроу (специальный счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков, пока дом строится) риск потерять деньги исчез, но инфляция по-прежнему «съедает» денежные средства. Сумма, внесенная пару лет назад на начало стройки, уже успела обесцениться. Поэтому хоть деньги и вернутся, все же придется потратить нервы в ожидании, и при этом не факт, что теперь этой суммы хватит на покупку другого жилья.

3. Плохая инфраструктура и транспортное сообщение. Часто встречаются в проектах экономкласса: отсутствуют автостоянки, поликлиники, детские сады и школы.

4. Дефекты и брак. Риск обнаружения дефектов и брака во время приемки квартиры.

5. Инвестиции в ремонт, сантехнику и мебель. Как правило, квартиры сдаются в новостройках с черновой или минимальной отделкой, что требует дополнительных вложений для ремонта и меблировки квартиры.

6. Ремонт у соседей и строительные работы за окном. Первый год в новостройках почти все делают ремонт, и из-за этого шумно и пыльно. И, как правило, параллельно с заселением застройщик возводит следующие постройки в жилом комплексе, что также будет сопряжено с рядом неудобств для проживания.

На что обратить внимание при приемке квартиры, читайте в нашей статье: Осмотр квартиры при приемке: пошаговая инструкция.

Апартаменты премиум-класса или класса люкс — самый дорогой сегмент жилой недвижимости. Элитная недвижимость строится либо в центральных районах города, либо на окраинах с безупречной экологической обстановкой.

Предложение на рынке элитной недвижимости увеличилось в 2022 году: к концу 2022 года предложение достигло 1800 квартир и апартаментов в Москве (+42% по сравнению с 2021 годом), 1100 — в Санкт-Петербурге. Предложение элитной недвижимости продолжит расти в 2023 году, и, по оценкам экспертов рынка, оно вырастет более чем в 2 раза.

Однако в 2022 году спрос на элитную недвижимость упал: всего в Москве было заключено 935 сделок, что на 64% ниже рекордного спроса в 2021 году (2,6 тыс. сделок). Это связано с ростом цен за последние несколько лет и тем фактом, что часть покупателей отправились за покупкой недвижимости за границу.

Средняя стоимость 1 квадратного метра элитной недвижимости в 2022 году составила 1,08 млн руб. в премиум-сегменте, что на 33% выше, чем в 2021 году, и 2,1 млн руб. в люксовом сегменте.

Большая часть вторичного рынка недвижимости занята предложениями квартир из старого жилищного фонда. Меньшая — это новостройки, которые уже сданы в эксплуатацию.

Преимущества покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости:

1. Большой выбор жилья самых разных типов и форматов. Можно найти дешевую однокомнатную квартиру на окраине или дорогую трехкомнатную квартиру в центре.

2. Доступность инфраструктуры. Как правило, дома расположены в жилых районах, где есть все необходимое для нормальной жизни: поликлиники, детские сады, школы, остановки общественного транспорта, супермаркеты, почтовые отделения.

3. Возможность сразу увидеть квартиру. Выбирая квартиру, покупатель может увидеть в реальности, как она выглядит, и провести самостоятельную оценку.

4. Быстрый въезд в квартиру. Покупатель может сразу переехать в квартиру, если она не нуждается в ремонте. Ключи обычно передаются при завершении сделки.

5. Четкое представление о ежемесячных счетах за коммунальные услуги. Покупатель может запросить счета у продавца и рассчитать, сколько он будет тратить в месяц на оплату электроэнергии, воды, газа и капитального ремонта.

6. Соседи не делают постоянно ремонт.

Недостатки покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости:

1. Риск попасть в руки мошенников. В квартире могут быть проблемы, о которых продавец не упомянул: невыделенные доли детям в случае, если квартира покупалась прежними собственниками за материнский капитал; люди, которых обошли при приватизации; наследники; продавец, находящийся на стадии банкротства или предбанкротства.

2. Дорогостоящий ремонт. Как правило, такие квартиры требуют не только косметического ремонта, но и капитального, стоимость которого может достигать половины цены.

3. Устаревшие коммуникации. Электросети старого фонда не рассчитаны на современные энергетические стандарты потребления. Также могут возникать проблемы с системами отопления, водоснабжения и канализации.

4. Неудобные сделки. Покупателю и продавцу приходится приспосабливаться друг к другу, искать время для встречи, а один из них может отказаться от своих намерений в последний момент.

5. Возможные проблемы с получением разрешения на ипотеку. Банки проводят более длительную и тщательную проверку объектов вторичного рынка недвижимости.

6. Нехватка парковочных мест.

Читайте также в нашем Журнале: Что влияет на цену вторички?

Практически все продавцы квартир размещают объявления на специализированных сайтах. Но на одно объявление от владельца приходится дюжина объявлений от риелторов. А это создает серьезные трудности при поиске квартиры от собственника.

Рассмотрим варианты, где можно найти квартиру от собственника:

1. В городских группах в социальных сетях. Нужно просматривать объявления без посредников в специальных группах в социальных сетях.

2. Через поиск в социальных сетях. Нужно использовать при поиске ключевые слова, например, «Купить квартиру в Казани».

3. Через знакомых. Друзья, коллеги и знакомые могут предложить подходящую квартиру. Для этого нужно сообщить как можно большему количеству людей, что вы ищете квартиру.

4. Публикация объявления в социальных сетях. Нужно опубликовать объявление о том, какую квартиру вы ищете и в каком районе, и обязательно попросите своих подписчиков сделать репост. Также можно разместить объявление и в обсуждениях групп, посвященных аренде недвижимости в вашем городе.

5. Для регионов России подходит вариант размещения объявления на городских форумах.

6. Специализированные сайты и приложения по поиску недвижимости. Необходимо тщательно фильтровать и анализировать объявления.

7. Сходить в желаемый район и поискать объявления. Их могут размещать на досках объявлений в подъездах, на столбах, остановках или даже в окнах квартир, которые выставлены на продажу.

Популярных площадок для поиска квартир в России достаточно много. Это так называемые доски объявлений. К сожалению, большой минус этих площадок — большое наличие непроверенных и сомнительных объявлений. И чаще всего такие объявления не проходят ручной проверки от менеджеров площадок.

Специалисты Самолет Плюс в наших офисах с удовольствием помогут вам найти самую лучшую квартиру в быстрые сроки, потому что у нас все объявления тщательным образом проверяются и проходят модерацию.

Самолет Плюс — это онлайн-платформа и офисы услуг по всей России. На одной цифровой платформе собраны все сервисы для покупки, продажи, аренды недвижимости по всей России, а также различные дополнительные услуги — от помощи в переезде и меблировки до страховых услуг.

Платформой можно пользоваться как самостоятельно, так и с помощью профессионалов в офисах, которые открываются в населенных пунктах по всей России с численностью населения от 5 тыс. человек.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 
• продажи недвижимости, 
• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;
• капитальный ремонт квартир;
• помощь в переезде;
• меблировка;
• страхование;
• оценка недвижимости;
• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.