Перевод апартаментов в статус жилой недвижимости

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. соответствует установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Статья 16 ЖК РФ определяет следующие жилые виды помещений:

1. жилой дом, часть жилого дома,

2. квартира, часть квартиры,

3. комната.

Как видим, апартаментов нет в данном перечне жилых помещений. Также Жилищный кодекс РФ не дает определение апартаментам.

Согласно толковому словарю, апартаменты [от франц. appartement — помещение] — парадное помещение из нескольких комнат во дворцах, особняках, в отелях и т. п., просторное и роскошное помещение (для приема гостей, посетителей и т. п.).

Однако сейчас апартаментами называют помещения, которые внешне похожи на квартиру, но юридически имеют статус нежилого помещения. Из-за своего юридического статуса апартаменты на рынке недвижимости дешевле квартир на 20-30 %. Это делает их более привлекательными для покупки.

Однако часть покупателей приобретают апартаменты с желанием перевести их в дальнейшем в статус жилой недвижимости. По закону сделать это возможно. В ст. 23 ЖК РФ прописано, как перевести нежилое помещение в жилое.

Перевод апартаментов в жилое помещение возможен только с учетом соблюдения всех требований, изложенных в Жилищном кодексе РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.

Для того чтобы апартаменты возможно было перевести в статус жилой недвижимости, согласно п. 4 ст. 22 ЖК РФ, они должны соответствовать таким требованиям, как:

• здание, в котором находятся апартаменты, должно быть сдано в эксплуатацию,

• апартаменты находятся в собственности заявителя,

• апартаменты не должны быть в залоге или под арестом,

• здание находится в жилой зоне,

• у здания, в котором находятся апартаменты, должны быть инфраструктурные условия: придворовая территория, детская площадка и др.,

• несущие и ограждающие конструкции здания, в котором расположены апартаменты, должны быть в работоспособном состоянии,

• апартаменты похожи по характеристикам на квартиру,

• апартаменты должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение), которые должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности,

• солнечный свет попадает не менее 2 часов в течение дня,

• наружные ограждающие конструкции апартаментов должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха,

• концентрация вредных веществ в воздухе не превышает предельно допустимых концентраций для воздуха населенных мест,

• апартаменты не должны располагаться в подвальном и на цокольном этажах,

• межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.,

• апартаменты должны обеспечивать безопасность нахождения, перемещения и проживания в них людей и пр.

Для того чтобы понимать, каковы шансы на успех, желательно провести экспертизу апартаментов с привлечением независимых экспертов и понять, возможен ли в дальнейшем перевод апартаментов в жилую недвижимость.

При проведении экспертизы строительный эксперт должен определить, соответствуют ли апартаменты требованиям жилого помещения и пригодно ли помещение для безопасного и комфортного проживания людей. Экспертная оценка проводится с помощью визуального осмотра, замеров специальным оборудованием, а также путем изучения всей технической документации.

Результатом экспертизы может быть следующее:

1. Апартаменты соответствуют всем правилам. В таком случае останется только собрать пакет документов и подать заявку на перевод статуса в соответствующий орган.

2. Апартаменты не соответствует требованиям. Тогда необходимо привести апартаменты в соответствие со всеми нормативами, т.е. выполнить перепланировку. На перепланировку также необходимо получить согласие соответствующих органов. Если перепланировка будет узаконена, то можно в дальнейшем (вместе с новым техпаспортом, полученным в БТИ) подавать заявку на перевод апартаментов в статус жилой недвижимости.

Следует сразу отметить, что перевести большинство апартаментов в жилье сложно и практически невозможно, поскольку они изначально возводились не в зоне жилой застройки без соблюдения норм, которые необходимы при строительстве многоквартирного жилого дома. Поэтому даже если вдруг апартаменты соответствуют определенным техническим требованиям, перевод может быть недоступен из-за того, что помещение находится не в зоне жилой застройки. И перепланировка тут уже не поможет.

Для того чтобы перевести апартаменты в жилое помещение, нужно собрать следующий пакет документов:

1. заявление о переводе помещения,

2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или копии, заверенные у нотариуса),

3. план переводимого помещения с его техническим описанием,

4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение,

5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения,

6. согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод нежилого помещения в жилое помещение,

7. правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение установлен ст. 23 ЖК РФ. Перевод из нежилого помещения в жилое и наоборот проводят органы местного самоуправления. Подать документы в орган местного самоуправления можно через МФЦ.

Порядок действий собственника апартаментов для перевода их в жилой фонд:

1. Провести экспертизу в независимой организации. Такая услуга платная — стоимость начинается от 20 тыс. руб.

2. Собрать необходимый пакет документов.

3. Подать заявление с полным пакетом необходимых документов в МФЦ, а также оплатить госпошлину.

4. Дождаться результата. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов. Рассмотрением каждой заявки занимается специальная комиссия: она осматривает недвижимость и поданные документы. Затем комиссия выносит решение, можно ли менять статус жилья.

5. В случае положительного результата заключение комиссии направляется собственнику и в ЕГРН. При отказе комиссия должна обозначить причины отказа. Причинами отказа могут быть:

1. наличие обременений,

2. отсутствие права собственности,

3. несоответствие апартаментов нормам жилого помещения,

4. неполный пакет документов,

5. выявленные в ходе проверки несоответствия в документах.

Если среди причин будут несоответствия, то можно устранить их путем перепланировки и заново подать заявление на перевод апартаментов в жилой фонд.

При положительном результате нужно заказать новый технический план у кадастрового инженера и, когда он будет готов, отправить его в Росреестр. И только потом сведения об объекте будут обновлены, и апартаменты станут считаться квартирой. А владелец получит выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Отказ можно обжаловать в судебном порядке, и если решение оказалось неправомерным, будет проведена независимая экспертиза, на основании которой суд вынесет справедливое решение.

Апартаменты на внешний вид почти ничем не отличаются от квартир. Бывает, когда апартаменты даже превосходят квартиры: в них часто улучшенная планировка, евроремонт и новая техника. Также районы, в которых строят апартаменты, отличаются развитой инфраструктурой, услугами и удобной транспортной развязкой. Часто все необходимые бытовые службы и услуги находятся прямо в том же здании, например, клининг, прачечная, тренажерный зал, магазин, аптека.

Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, а ее строительство регулируют щадящие нормы и правила. Земля под коммерческую застройку стоит дешевле, чем под жилую. Из-за этого апартаменты стоят дешевле обычных квартир.

Однако в эксплуатации апартаменты значительно дороже квартир. У них выше налог на недвижимость и платежи по коммунальным услугам. Кроме того, в апартаментах невозможно оформить регистрацию, если только временную, и то не во всех апартаментах. Относительно без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здания другое назначение, сперва придется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств вроде санузла и коммуникаций.

Таким образом, квартиру целесообразно покупать для постоянного проживания. А апартаменты покупают в качестве инвестиций либо для личного проживания, но когда у собственника это не первый объект недвижимости.

Перевод апартаментов в жилое помещение дает преимущества:

• Стоимость покупки. Апартаменты на 20-30 % дешевле обычной квартиры.

• Прописка. Квартира дает возможность получить постоянную прописку, а следовательно, это места в детских садах и школах, прикрепление в поликлиниках, региональные льготы и т. д.

• Налоги. Апартаменты облагаются налогом от 0,5 до 2 %, а квартира — от 0,1 до 0,5 % от кадастровой стоимости.

• Коммунальные платежи. Тарифы на коммунальные услуги в обычной квартире ниже, чем в апартаментах (у владельца апартаментов в среднем платежи по коммунальным услугам выше на 2000 руб. по сравнению с собственниками аналогичных по площади квартир).

• Расположение и инфраструктура. Апартаменты обычно строят в районах с удобной транспортной развязкой.

• Налоговый вычет. Его можно получить только за квартиру.

Читайте также: Апартаменты или квартира — в чем разница?

Законопроект о правовом статусе апартаментов был внесен в Госдуму в 2021 году. Документ должен был внести новую категорию недвижимости — многофункциональные здания. Недвижимость в таких зданиях планировалось приравнять к жилью. После рассмотрения законопроекта в первом чтении проект был отправлен на доработку. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ обещает вернуться к этому вопросу осенью 2023 г. и принять компромиссное решение.

Говорить о том, что апартаменты будут переводить в жилой фонд в скором времени, все же пока не приходится. Очень много остается спорных моментов как с застройщиками, так и с покупателями апартаментов: кто-то покупал их для личного проживания с надеждой, что в скором времени их переведут в статус жилой недвижимости, а кто-то — для использования их в качестве коммерческой недвижимости.

При этом сложно будет найти компромисс между теми, кто в них живет, и теми, кто собирается использовать апартаменты в качестве коммерческой недвижимости. Но посмотрим все же на развитие событий в ближайшем будущем.

Процесс перевода апартаментов в жилой фонд хлопотный, долговременный и дорогостоящий. Цена юридического сопровождения процедуры перевода апартаментов в жилой фонд в среднем составляет от 250-350 тысяч рублей.

Однако в случае успеха расходы окупятся экономией на платежах за квартиру и возможностью зарегистрироваться в квартире.

Если сделать такое невозможно из-за особенностей строения здания, то лучшим выходом будет продать апартаменты. Возможно, что в будущем правовой статус апартаментов изменится, и процедура их перевода в жилое помещение станет проще.

Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.