Как заработать на переуступке квартиры: разбор законов, рисков и реальной доходности

Переуступка прав требования — надежный способ зафиксировать прибыль до ввода дома в эксплуатацию.

Хотите безопасно инвестировать в новостройки и зарабатывать на переуступке? В этом гайде — вся ключевая информация:

• Юридические тонкости — какие документы проверить, как получить согласие застройщика и избежать мошенничества.

• Скрытые риски — от задержки стройки до налоговых последствий + чек-лист защиты.

• Расчёт реальной доходности — на примерах с цифрами (сколько можно заработать за 1-2 года).

• Пошаговый алгоритм — от поиска объекта до регистрации сделки в Росреестре.

Переуступка, или договор цессии, — это передача права требования на будущую квартиру в строящемся доме. Продавец-дольщик уступает покупателю весь комплекс прав и обязанностей по зарегистрированному ДДУ: обязанность полностью оплатить объект, право принять его по акту и получить собственность после ввода. Вместо классической купли-продажи используется именно «уступка», потому что самого помещения еще нет в ЕГРН, а значит, передать право собственности юридически невозможно.

Проще говоря, инвестор продает не готовую квартиру, а право получить ее в будущем, когда дом достроят. Это как передать свою очередь на квартиру другому человеку. Главное — такая продажа возможна только с письменного согласия застройщика и обязательной регистрации договора в Росреестре. Если эти условия не выполнить, сделка будет недействительной, а покупатель не сможет рассчитывать на защиту Фонда дольщиков. Все это разрешено законом (ФЗ-214), но требует строгого соблюдения всех правил.

Переуступка прав требований становится все более распространенным явлением, и вот почему: цены растут по мере готовности дома, позволяя продавцу фиксировать прибыль и высвобождать капитал, а покупателю — экономить до 10% от актуального прайса, получая объект на завершающем этапе. Застройщик при этом ускоряет денежный поток и улучшает отчетность перед банком. Цессия превращает строительный риск в прибыль, распределяя его между инвестором, покупателем и девелопером.

Схема популярна по нескольким причинам:

• Рост цены. С нуля цикла до пред-сдачи стоимость «квадрата» увеличивается в среднем на 15–30 %.

• Экономия покупателя. Квартиру реально взять дешевле текущего прайса отдела продаж.

• Лояльность застройщика. Девелопер закрывает дебиторку и показывает «плюс» в статистике продаж.

• Быстрый выход для инвестора. Не нужно ждать ввода, ремонта и регистрации права собственности — капитал высвобождается за 1–2 недели после регистрации цессии.

• Налоговая оптимизация. При правильной структуре сделки продавец вправе применить имущественный вычет 1 млн ₽, а покупатель уменьшает будущую базу НДФЛ за счёт подтверждённых расходов.

• Гибрид с ипотекой. Большинство банков одобряют переуступку: ставка всего на 0,2–0,4 п. п. выше, чем по «первичке», зато объект ближе к готовности, а значит — меньше строительных рисков.

• Привязка к инфляции. Цены в новостройках традиционно растут быстрее потребительского индекса, поэтому переуступка служит инструментом защиты сбережений.

• Гибкость для девелопера. Разрешая уступку, компания ускоряет денежный поток и получает дополнительный маркетинговый канал без рекламы.

Развитие онлайн-платформ делает процесс еще доступнее.

Все участники делятся на категории:

Цедент (продавец)

• Главная задача: уступить свое право требования по ДДУ.

• Что выигрывает: фиксирует разницу между первоначальной и текущей ценой квартиры, быстро высвобождает капитал и может вложиться в новый проект без ожидания ввода дома.

Цессионарий (покупатель)

• Главная задача: получить статус участника долевого строительства вместо продавца.

• Что выигрывает: покупает ликвидный лот на 3–10 % дешевле прайса застройщика, избегает самых рискованных этапов стройки и быстрее получает ключи.

Застройщик

• Главная задача: выдать согласие на уступку и обновить внутренний реестр дольщиков.

• Что выигрывает: получает дополнительный приток средств без затрат на маркетинг, тем самым снижает кредитную нагрузку и улучшает финансовые показатели проекта.

Банк-кредитор (если квартира в ипотеке)

• Главная задача: проверить нового заемщика и переоформить закладную.

• Что выигрывает: получает комиссию за переуступку, продолжает получать проценты по кредиту и расширяет свой ипотечный портфель без выдачи нового займа.

Росреестр

• Главная задача: зарегистрировать договор уступки и внести изменения в ЕГРН.

• Что выигрывает: взимает госпошлину — 350 ₽ при электронной подаче или 2 000 ₽ при бумажной регистрации, при этом актуализирует государственный кадастр недвижимости.

Итог: переуступка — это удобный инструмент, где каждый остается в плюсе.

Для оформления переуступки прав потребуется стандартный пакет документов, который включает в себя: 

• Основной договор долевого участия (ДДУ) с отметкой о регистрации.

• Официальное согласие застройщика на переуступку.

• Договор цессии в трех экземплярах.

• Квитанцию об оплате госпошлины.

Перечисленные документы регулируются как общими положениями Гражданского кодекса РФ, так и специальными нормами закона о долевом строительстве. Важно, чтобы все бумаги были правильно оформлены, если вы хотите защитить свои права и гарантировать юридическую чистоту сделки.

Чтобы все оформить правильно, вам потребуется изучить:

• ФЗ-214 – главный закон, который регулирует долевое строительство. Он защищает права дольщиков и устанавливает правила работы с новостройками.

• ГК РФ ст. 382–386 – статьи Гражданского кодекса, объясняющие, как работает переуступка прав (цессия). Там же прописаны основные условия сделки.

• Акт взаиморасчетов – подтверждает, что у продавца нет долгов перед застройщиком.

• Ипотечный договор и закладная – если квартира в ипотеке, банк должен одобрить сделку и переоформить документы.

• Согласие супруга – если квартира куплена в браке, требуется нотариальное разрешение второго супруга на продажу.

Проще говоря, этот набор документов нужен, чтобы переуступка прошла легально, а все стороны были защищены. Без чего-то из списка – могут быть проблемы с регистрацией.

Важно! Без регистрации уступки в Росреестре покупатель не защищен. Сделка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН.

Когда вы изучили основные законы и список документов - можно приступать к делу.

Продажа квартиры по переуступке — это четко регламентированный процесс, состоящий из последовательных этапов. Давайте разберем каждый шаг, чтобы сделка прошла гладко и без юридических рисков.

Подготовка

Первым делом необходимо получить актуальную выписку ЕГРН на договор долевого участия (ДДУ), чтобы подтвердить юридическую чистоту сделки. Затем нужно полностью рассчитаться с застройщиком — получить акт сверки взаиморасчетов. Если квартира находится в ипотеке, обязательно потребуется предварительное одобрение банка на переуступку прав.

Согласие застройщика

Следующий шаг — подача заявления в отдел продаж застройщика для получения официального согласия на переуступку. Обычно за это взимается внутренний сбор в размере 0,5-1,5% от стоимости квартиры. После оплаты остаётся только забрать подписанный документ.

Согласование условий

На этом этапе стороны фиксируют окончательную цену уступки, определяют конкретную дату полного расчёта и прописывают в договоре размер пени за возможную просрочку платежа. Если не хотите рисковать, лучше условия закрепить в предварительном соглашении.

Подписание договора цессии

Основной документ — договор уступки прав требования — составляется в трех экземплярах и подписывается обеими сторонами. Нотариальное заверение требуется только при участии в сделке ипотечных средств или при использовании эскроу-счетов.

Регистрация в Росреестре

Готовый пакет документов подается на регистрацию через МФЦ или онлайн-сервисы Росреестра. Процедура обычно занимает 5-7 рабочих дней, после чего покупатель получает выписку ЕГРН, подтверждающую его права как нового дольщика.

Финальный расчет

Для безопасного проведения платежа рекомендуется использовать аккредитив, банковскую ячейку или безналичный перевод с отсрочкой. Деньги разблокируются только после предоставления продавцу подтверждения успешной регистрации перехода прав в Росреестре.

Чтобы сделка прошла гладко, нужно понимать, что и когда делать, а также вовремя ставить в известность всех участников сделки. Главное — не торопиться и делать все последовательно, тогда проблем не возникнет.

Переуступка квартиры, купленной в ипотеку или с использованием материнского капитала, имеет свои особенности. Разберем пошагово, как все правильно оформить, чтобы не было проблем.

Если квартира в ипотеке

Когда продаете квартиру, купленную в кредит, банк (залогодержатель) должен дать согласие на переуступку.

Как это происходит:

• Банк проверяет, сможет ли новый покупатель платить по кредиту.

• Если он одобряет сделку, выдает письменное согласие.

• Новый покупатель проходит проверку (скоринг)

• Банк оценивает его доходы и кредитную историю.

• Если все в порядке, кредитный договор переоформляется на него.

• Переоформляем закладную - это документ, который подтверждает, что квартира остается в залоге у банка.

• После переоформления новый владелец становится заемщиком.

Важно!

• Банк может взять комиссию за переоформление.

• Если новый покупатель не пройдёт проверку, сделка не состоится.

Если используете маткапитал

При покупке квартиры по переуступке с маткапиталом нужно соблюсти два ключевых условия:

• Регистрируем переуступку в Росреестре. Без этого Пенсионный фонд не примет документы.

• Подаем обязательство, чтобы оформить доли на детей. По закону, если маткапитал использован, дети должны получить доли в квартире.

Важно!

• Если не оформить доли, Пенсионный фонд может потребовать вернуть маткапитал.

• Лучше сразу включить это условие в договор переуступки.

Перед сделкой проконсультируйтесь с ипотечным брокером или юристом, чтобы избежать ошибок.

Исходные данные:

• Первоначальная цена квартиры по ДДУ: 3 000 000 ₽;

• Первый взнос инвестора: 600 000 ₽ (остальное — ипотека или рассрочка);

• Через 1 год и 8 месяцев рыночная цена выросла до: 4 100 000 ₽.

Дополнительные расходы:

• Комиссия застройщика: 30 000 ₽;

• Госпошлина и услуги МФЦ: 3 500 ₽.

Как считаем прибыль:

Общие расходы инвестора:

3 000 000 (цена) + 30 000 + 3 500 = 3 033 500 ₽

Прибыль до налогов:

4 100 000 - 3 033 500 = 1 066 500 ₽

Вычитаем налог 13%:

1 066 500 × 0,13 = 138 645 ₽

Чистая прибыль:

1 066 500 - 138 645 = 927 855 ₽

Что это значит для инвестора:

• Вложил: 600 000 ₽ (первый взнос)

• Заработал: 927 855 ₽ чистыми

• Доходность: 55% за 20 месяцев (~31% годовых)

Даже с учетом всех расходов и налогов переуступка принесла инвестору почти миллион чистой прибыли. Главное — правильно выбрать объект и сроки выхода из сделки.

Приобретение недвижимости — это сложный процесс, который включает не только выбор подходящей квартиры или дома, но и понимание всех связанных с этой сделкой финансовых обязательств.

• НДФЛ 13 %
  Плательщик — продавец.
  Считается с разницы между ценой уступки и совокупными расходами на покупку + комиссии.

• Госпошлина за регистрацию
  Платит покупатель.
  350 ₽ при электронной подаче через МФЦ, 2 000 ₽ при бумажной форме.

• Комиссия застройщика за согласие на уступку
  Обычно оплачивает цедент, иногда стороны делят 50/50.
  Диапазон — 0,5–1,5 % от цены ДДУ.

• Нотариальные расходы (при ипотеке)
  Делятся по договоренности.
  Ориентир: 0,5 % от суммы обязательств + ≈ 3 000 ₽ тариф.

Лайфхак. Если с момента заключения ДДУ прошло более трех лет (а по новым правилам — пяти), продавец может применить имущественный вычет и значительно сократить налог на прибыль.

Цена квартиры в новостройке меняется в зависимости от стадии строительства. Если выбрать правильный момент, можно заработать больше.

Ценовой цикл новостройки:

• Котлован — минимальная цена, максимальные риски.

• Коробка — дом растет, активизируются покупатели.

• Фасады/коммуникации — цена ускоренно растет.

• 90 % готовности — разница с рынком сокращается.

Когда выходить в плюс?

Лучший момент для продажи — за 6-9 месяцев до сдачи дома. Цена уже выросла, но до финального подорожания еще есть запас. Покупатели охотно берут почти готовое жилье.

Если хотите максимум прибыли — продавайте, когда дом уже почти достроен, но еще не сдан. Так вы получите хорошую цену без лишних рисков.

Каждый инвестор может подобрать подходящую стратегию — в зависимости от того, сколько риска он готов взять на себя и как быстро хочет получить прибыль.

• Консервативная
  Вход после коробки, выход за квартал до ключей.
  Доход 10–15 % годовых, минимальные риски.

• Сбалансированная
  Покупка свай, продажа на кровле.
  Доход 25–35 % за два года, средний риск.

• Агрессивная
  Пакет лотов на котловане, выход блоком в пред-сдачу.
  Доход до 45 % годовых, нужна подушка ликвидности.

Каждая из этих стратегий имеет свои плюсы и минусы, и выбор зависимости от индивидуальных предпочтений и финансовых целей инвестора:

• Если боитесь риска → консервативная.

• Хотите баланс → умеренная.

• Готовы рискнуть ради высокого дохода → агрессивная.

Агент не только рекламирует объект, но и:

1. Проверяет договор долевого участия на риски.

2. Готовит пакет для банка при ипотеке.

3. Координирует график подписания у девелопера.

4. Контролирует закладку средств.

Сколько стоит услуга?

Есть три варианта оплаты:

• Фиксированный процент — 0,7–1% от стоимости квартиры.

  Пример: за квартиру за 5 млн — 35–50 тыс. ₽.

• Процент с прибыли — если продали дороже, агент получает 40% от «лишней» суммы.

  Пример: продали на 500 тыс. дороже → агент получит 200 тыс. ₽.

• Гонорар + бонус — 40–60 тыс. ₽ сразу + 0,5% после сделки.

  Агент берет деньги за реальную работу — от проверки документов до безопасной передачи денег. Чем дороже квартира — тем выгоднее брать фиксированный тариф.

На рынке недвижимости существует множество форм приобретения жилья, и две из наиболее популярных — это переуступка прав по ДДУ и покупка квартиры на вторичном рынке.

В таблице ниже мы сравнили эти 2 способа купить недвижимость, чтобы наглядно продемонстрировать плюсы и минусы каждого.

Переуступка выгоднее по цене (дешевле на 3-10%) и проще в документах, но требует больше времени (5-7 недель) и несет риски задержки стройки. Вторичка быстрее (3-5 дней) и надежнее, но дороже и требует тщательной проверки. Выбирать, конечно, вам!

Приобретение недвижимости — это сложный и многогранный процесс, который сопряжен с множеством рисков.

1. Задержка ввода дома → выбирайте девелопера с историей.

2. Отказ Росреестра → заранее проверяйте реквизиты договора.

3. Долги продавца → акт сверки и справка бухгалтерии.

4. Иск кредиторов к цеденту → проверка ФССП и ЕФРСБ.

5. Налоговые претензии → храните все платежные документы.

6. Разрыв альтернативной цепочки → используйте эскроу-счет.

7. Скачок ключевой ставки → фиксируйте ипотеку заранее.

8. Подделка согласия застройщика → QR-проверка.

9. Курсовые риски при валютной ипотеке → конвертация в рубли.

10. Заморозка стройки → страхование ответственности застройщика (Фонд защиты дольщиков).

Прежде чем покупать квартиру, обязательно проверьте застройщика: убедитесь, что у него есть проектное финансирование и счета эскроу, изучите отчеты на сайте «Наш.дом.РФ», посмотрите, сколько объектов он сдал за последние 5 лет, проверьте судебные дела в арбитраже и аккредитацию в топ-10 банков, а также отслеживайте ход строительства по фотоотчетам — это залог вашей безопасности.

Если стройка затягивается, действуйте по алгоритму:

• запросите у застройщика обновленный график работ;

• отправьте официальную претензию с требованием выплатить неустойку;

• фиксируйте все нарушения фото- и видеосъемкой;

• при задержке более 6 месяцев подайте досудебную претензию;

• если проблема не решается — обращайтесь в суд и Фонд защиты дольщиков.

Не ждите, а последовательно отстаивайте свои права, тогда шансы на благополучный исход значительно возрастают.

Краткие выводы, представленные ниже, помогут эффективно ориентироваться в процессе переуступки прав требования.

• Переуступка — способ заработать 25-40 % за 18-24 месяца.

• Ключ к успеху — юридическая чистота и надежный девелопер.

• Согласие застройщика, акт сверки и регистрация в ЕГРН — обязательны.

• При ипотеке оформляйте эскроу или аккредитив для безопасности расчётов.

• Всегда считайте налоги, учитывайте комиссии и закладывайте резерв.

Следуя этому гайду, вы проведете продажу по переуступке эффективно, избежите типовых ошибок и получите ожидаемую прибыль без лишних рисков.

• Можно ли переуступить апартаменты?
  Да, процедура идентична, но имущественный вычет не применим.

• Сколько переуступок допустимо?
  Закон не ограничивает, застройщик обычно разрешает не более двух.

• Нужна ли оценка стоимости?
  Нет, главное — цена, согласованная сторонами.

• Сколько длится электронная регистрация?
  Три-пять рабочих дней при подаче через ГИС ЕГРН.

• Как удержать налог, если продавец — физлицо-нерезидент?
  Ставка 30 % с прибыли, банк или нотариус выступает налоговым агентом.

• Можно ли переуступить парковку и кладовку?
  Да, если оформлены отдельные ДДУ и получено согласие девелопера.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.