Что такое цессия и как оформить сделку

Цессия — это сделка, при которой владение строящейся недвижимостью передается от продавца к покупателю — в договоре меняется дольщик. Соответственно, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Цессию еще называют уступкой или переуступкой права. Продажа по цессии регламентируется 214-ФЗ и главой 24 ГК РФ.

Продать квартиру по переуступке можно только в строящемся доме. Но чтобы это сделать, продавец должен полностью оплатить стоимость жилья застройщику или переоформить ипотеку на покупателя, если квартира была куплена в кредит.

Цессия может быть: 

• безвозмездной — без оплаты, например, мать, купила квартиру в стройке и передает ее своей дочери по безвозмездной цессии, что почти не отличается от дарения;

• возмездной — с оплатой, чаще на рынке ДДУ встречаются именно возмездные переуступки; 

• денежной — право требовать возврата денежных средств от должника: например, когда банк продает коллекторам задолженность по кредитному договору;

• неденежной — требование права, не связанного напрямую с денежными средствами, то есть право требовать квартиру у застройщика;

• в отношении уже существующего или возникающего в будущем права. Уступка по ДДУ — классический пример переуступки права, которое возникнет в будущем, потому что в момент переуступки квартиры еще не существует — она строится.

Чаще всего цессия применяется в кредитных договорах, когда банк или другая финансовая организация передает право коллекторам требовать задолженность с покупателя. 

На рынке недвижимости договор цессии применяют:

• при передаче прав требования по ДДУ;

• при передаче прав на индивидуальное жилищное строительство по 214-ФЗ.

Договоры цессии делятся по количеству сторон на:

• двухсторонние — продавец и покупатель будущей квартиры;

• трехсторонние — продавец, покупатель и должник, то есть застройщик. Такой договор снижает риск претензий от застройщика, который может заявить, что его не уведомили о смене покупателя квартиры. Договор подписывают три стороны, и застройщик точно будет в курсе сделки.

Ключевое отличие заключается в предмете договора и количестве сторон в сделке.

В договоре долевого участия две стороны: застройщик и дольщик. Будущий дольщик покупает у застройщика право на будущую квартиру в многоквартирном доме. Застройщик же обязуется сдать дом и квартиру в нем к определенному сроку. В момент заключения ДДУ квартиры и дома фактически не существует.

В договоре купли-продажи тоже две стороны: продавец и покупатель. Но по ДКП покупатель приобретает уже существующую (построенную) недвижимость. Например, дольщик подписал акт приема-передачи, получил ключи, оформил собственность и выставил квартиру на продажу — юридически это уже вторичная недвижимость.

А в переуступке чаще всего участвуют три стороны: покупатель, продавец и застройщик. По цессии новый дольщик покупает у предыдущего право требовать конкретное жилье по ДДУ. Например, продавец оформил ДДУ на стадии котлована и решил совершить продажу по цессии на финальном этапе строительства. Так продавец может заработать на стоимости жилья и не ждать окончания стройки.

Рассмотрим преимущества и недостатки для обеих сторон.

Для продавцов (предыдущих собственников по ДДУ)

• Плюс. Заработок на разнице в цене. После запуска продаж жилого комплекса можно оформить ДДУ, а переуступить объект подороже, ближе к сдаче дома в эксплуатацию. Например, дольщик по ДДУ приобрел право на квартиру в 2021 году на стадии котлована, дом будет сдан в 2026 году. Он может переуступить свое право в 2024, 2025 или 2026 годах дороже, чем купил объект в 2021 году.

• Плюс. Ликвидность объектов. Например, застройщик на этапе котлована продает по одной цене, а на стадии сдачи — на 20–30% дороже. Продавец по ДДУ может предложить более низкую цену, чем застройщик, например, +15% и все равно остаться в плюсе.

• Минус. Риск недостроя или заморозки строительства. В таком случае квартиру по переуступке будет крайне затруднительно продать.

Для покупателей (новых собственников по ДДУ)

• Плюс. Стоимость будущей квартиры может оказаться ниже рыночной цены или предложения застройщика.

• Минус. Вероятность попасть на недострой или проблемный объект.

• Минус. Нельзя поменять содержание исходного ДДУ — в момент переуступки он переходит покупателю как есть. Например, если с предыдущим дольщиком была согласована определенная планировка или комплекс отделочных работ, отказаться или изменить их будет затруднительно. Кроме того, неустойка при просрочке сдачи жилья застройщиком будет начисляться на цену ДДУ, а не на стоимость уступки.

Соберем случаи из практики:

1. Если продавец уже подписал акт приема-передачи, но выставил квартиру в продажу по переуступке, то сделку признают недействительной. В таком случае между продавцом и покупателем нужно заключить ДКП, а застройщик уже не будет участвовать в их отношениях.

2. Если продавец оформлял ДДУ по ипотеке, то сделку по переуступке должен согласовать банк, ведь передаваться будет не только право требования, но и ипотека. Если по кредиту есть просрочка, банк может потребовать ее погасить, прежде чем согласовать цессию.

3. Если по ДДУ произведена полная оплата, то застройщик не имеет права отказывать в переуступке по закону. Но если квартира в ипотеке, то застройщик вправе отказать в оформлении цессии.

4. Если ДДУ продавец брал не по полной оплате, а в рассрочку, задолженность также переходит покупателю. Поскольку рассрочка на ДДУ выдавалась застройщиком, то на переуступку потребуется его согласие. Застройщик может отказать в цессии, если будет сомневаться в платежеспособности нового дольщика.

5. Если покупатель оплатил продавцу стоимость договора цессии перед регистрацией в Росреестре, то могут возникнуть проблемы с возвратом оплаты при признании сделки недействительной. В этом случае покупателю потребуется доказать факт оплаты договора: предъявить, например, расписки и сведения о переводах денежных средств, причем они должны доказывать оплату именно цены договора — в платежных документах должен быть указан номер договора цессии.

Выбрать недвижимость можно у проверенных застройщиков в на сайте «Самолет Плюс».

Купить квартиру

Допустим, покупателю приглянулась квартира по переуступке. Перед тем как созваниваться с продавцом, нужно проверить застройщика и жилой комплекс.

Что нужно сделать:

• Проверить застройщика по Единому реестру застройщиков: сколько домов уже сдал застройщик, имеются ли проблемные объекты и недострои.

• Проверить застройщика на наличие информации о процедуре банкротства и других арбитражных споров через сервис Картотека арбитражных дел. Самый плохой вариант — если строительная компания признана банкротом, тогда все совершенные за три года до признания банкротом сделки, могут быть оспорены. Само по себе наличие экономических споров для застройщика нормально. Но если их очень много, в большинстве застройщик проходит ответчиком, а сумма претензий превышает несколько десятков миллионов рублей, лучше отказаться от сделки.

• Проверить проектную декларацию жилого комплекса на сайте Единой информационной системы жилищного строительства и информацию от продавца. Если есть значительные расхождения, то это повод не выходить на сделку.

• Проверить отзывы покупателей уже построенных очередей жилого комплекса, если они есть. В таком случае будет объективная картина о качестве строительства и комфорте проживания.

Если продавец владел жильем, купленным по ДДУ, менее трех лет и продал квартиру дороже, чем купил сам, он обязан заплатить НДФЛ 13%. Но налог посчитают не на всю сумму сделки, а только на полученный доход.

Например, Николай приобрел по ДДУ право на квартиру стоимостью 7 миллионов рублей, и переуступил ее за 7,5 миллиона рублей. Поскольку Николай может подтвердить понесенные расходы, представив в налоговую инспекцию ДДУ на 7 миллионов, то НДФЛ он уплатит только с 500-т тысяч — 65 тысяч рублей.

Для оформления сделки по переуступке нужны следующие документы:

• ДДУ продавца.

• Разрешение на переуступку от застройщика.

• Справка о погашении задолженности перед застройщиком (или банком при ипотеке).

• Разрешение банка на переуступку прав (при ипотеке).

Договор цессии заключается в той же форме, что и договор долевого участия — то есть в письменно. Для регистрации перехода прав на объект ДДУ потребуется его государственная регистрация в Роскадастре.

Что должно быть в самом договоре цессии:

• Дата и место заключения договора.

• Адреса и паспортные данные сторон сделки.

• Информация о ДДУ.

• Адрес будущей квартиры, ее технические параметры.

• Стоимость права требования.

• Реквизиты и порядок расчетов.

• Права и обязанности сторон.

По переуступке покупателю переходит не только право требования объекта, но и все гарантии по 214-ФЗ — застройщик обязан сдать квартиру новому владельцу, как изначально было прописано в ДДУ.

Как расторгнуть договор цессии — прописывают в нем самом.

Какое основание может быть: соглашение сторон или существенное нарушение условий договора. Например, покупатель не оплатил сделку в срок. В этом случае продавец может в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать от покупателя компенсировать убытки.

Если стороны не достигли соглашения, то подается иск в суд.

Также покупатель может обратиться в суд за расторжением договора при существенном изменении обстоятельств, при которых он бы не стал покупать квартиру изначально.

Например, если в ходе строительства застройщиком была изменена планировка или уменьшена площадь квартиры.

Но чаще всего при цессии по ДДУ суды не признают такие обстоятельства существенными, поскольку уменьшение площади квартиры на несколько процентов не позволяет сделать вывод о существенном нарушении прав истца. В этом случае эффективнее судиться с самим застройщиком в связи с нарушением им условий ДДУ.

• Цессия по ДДУ поможет купить квартиру подешевле;

• Перед заключением договора следует проверить застройщика на наличие проблемных строек, судов, задолженностей и соответствие проектной декларации;

• При оформлении цессии по ДДУ в ипотеке потребуется согласование банка и застройщика;

• Цессия заключается в той же форме, что и ДДУ, а переход прав на объект недвижимости требует регистрации в Роскадастре.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов. prisoner.of.law@gmail.com