Перепланировка квартиры в новостройке: что можно и нельзя, и как ее узаконить

Понятие «перепланировка» определено в Жилищном кодексе РФ. Это любые работы, которые меняют конфигурацию квартиры и требуют внесения изменений в ее технический паспорт. Перепланировка требует согласования, так как она может изменить не только характеристики квартиры, но и всего многоквартирного дома.

Перепланировкой считается:

• снос или перенос перегородок,

• изменение устройства несущих стен,

• заделка проемов в несущих стенах,

• устройство или разборка лестниц, подиумов, пандусов,

• создание новых комнат,

• перенос дверных проемов,

• перенос кухни,

• объединение комнат,

• расширение санузлов,

• объединение квартир в одну и т.п.

Читайте также: Планировка квартиры: секреты хорошей планировки

Согласование перепланировки — требование закона, так как работы по перепланировке квартиры могут навредить устойчивости всего дома и подвергнуть опасности всех его жильцов.

За незаконную перепланировку собственника квартиры ждет наказание в виде штрафа и требования вернуть конфигурацию квартиры в исходное состояние. Если же собственник не вернет все в исходное положение, то квартиру может конфисковать государство и выставить на торги. Собственник квартиры, в итоге, получит только вырученную с аукциона сумму за минусом расходов на проведение торгов.

Перепланировка в квартире проходит в несколько этапов:

1. Заказ и подготовка проекта перепланировки,

2. Согласование проекта в Жилищной инспекции,

3. Самостоятельное проведение работ по перепланировке согласно проекту,

4. Сдача работ и получение актов о завершенной перепланировке,

5. Получение нового плана в БТИ,

6. Внесение изменений в Росреестр (при необходимости).

Если принято решение, что в квартире необходимо провести перепланировку, то начать ее следует с заказа проекта перепланировки квартиры. Часто люди путают такие понятия как «дизайн-проект» и «проект перепланировки». Эта два совершенно разных документа. Дизайн-проект — это решение по изменению внешнего вида и дизайнерских характеристик квартиры, создается он дизайнером. Тогда как проект перепланировки — это юридический документ, в котором отображается обновленная конфигурация квартиры после ремонтных работ, т.е. изменены ее технические характеристики. Проект перепланировки изготавливает только специализированная строительная или архитектурная компании, которая является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет разрешение на проектные работы.

Проект перепланировки описывает все этапы перепланировки, содержит заключения о функционировании всех инженерных систем. Проект должен включать в себя и будущий технический план квартиры после ремонтных работ. Проектная документация должна быть в электронном виде, подписанная цифровой подписью проектной организации.

Для многоквартирных домов панельного и блочного типов уже существуют типовые решения по перепланировке, которые были разработаны авторами проектов таких домов.

Каталоги таких типовых проектов, как правило, размещаются на сайтах Жилищных инспекций регионов. Например, Мосжилинспекция размещает каталог типовых проектов перепланировки квартир в многоквартирных домах массовых серий на сайте Мэра Москвы. Если перепланировка будет осуществляться по типовому проекту, то заказывать проект в архитектурной компании не нужно. При подаче документов нужно будет только указать номер такого типового проекта.

Для квартиры в новостройке есть один важный момент: перед тем, как сделать заказ проекта, нужно получить исходные данные по квартире — технический план БТИ (бюро технической инвентаризации), который включает в себя поэтажный план. Без него согласовать перепланировку не получится. План БТИ позволяют сразу увидеть характеристики квартиры: площадь и назначение всех комнат, какие стены несущие, где находятся кухня и санузел. Необходимо выяснить у застройщика или в БТИ поставлен ли дом на учет:

• если дом стоит на учете, то нужно будет запросить в БТИ только техплан квартиры с поэтажным планом. Для согласования перепланировки в новостройке не требуется получать планы квартир соседей этажом выше и ниже;

• если дом не поставлен на учет — необходимо для начала получить кадастровый план на квартиру, а также запросить у застройщика архитектурно-строительный план дома. Затем, после оплаты госпошлины, нужно вызвать инженера БТИ для замеров квартиры и сравнения их с архитектурно-строительным планом дома. Если все в порядке, то собственник получает план БТИ на квартиру (план в «черных линиях»). Если же у замерщика не сойдутся какие-то параметры стен и перегородок с архитектурным планом дома, то план БТИ будет выдан с красными линиями и собственнику придется проводить процедуру узаконивания такой незапланированной «перепланировки» от застройщики.

После того, как получены все исходные данные по квартире и подготовлен проект, можно подавать документы на оформление перепланировки квартиры в новостройке и получение разрешения на ремонтные работы. Разрешение на перепланировку — это документ, согласно п.6 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, который является основанием для начала ремонтных работ.

Документы для получения согласования на перепланировку подают в уполномоченный местный орган самоуправления — жилищную комиссию. В Москве разрешение на перепланировку выдает Жилищная инспекция (Мосжилинспекция).

Подать документы можно обратившись лично в Жилищную инспекцию, либо онлайн через сайт уполномоченного органа, если такая возможность имеется.

Запрос на перепланировку регистрируется, далее проверяются все документы и при необходимости проходят согласования между ведомствами. Возможно, что для проверки и уточнения данных будет организован выезд комиссии на объект. Дату и время выезда согласовывают с собственником квартиры. Все документы, составленные в результате осмотра прикладываются к делу.

Через 20-30 дней, в зависимости от региона России, будет вынесено решение о согласовании перепланировки, либо будет выдан отказ. Разрешение на планировку выдается сроком на 12 до 18 месяцев, в зависимости от региона. В течение этого времени нужно будет успеть завершить все ремонтные работы.

Если получен отказ, нужно выяснить его причину, которая должна быть указана в уведомлении. Причина отказа также должна быть аргументирована ссылкой на соответствующий законодательный акт или норматив. Причинами отказа в перепланировке могут быть:

• неполный пакет документов,

• состояние квартиры не соответствует проекту,

• проект перепланировки не соответствует установленным требованиям,

• если не предоставлен доступ в квартиру комиссии.

Все эти причины можно устранить, при необходимости изменить или поправить проект и заново подать запрос в Жилищную инспекцию. Если все равно приходит отказ в перепланировке можно попробовать отстоять свои права в суде. Однако, для этого должны быть подготовлены документы, доказывающие, что проект перепланировки не нарушает установленных требований и безопасна для всех жильцов дома. Такой документ готовит архитектурное или строительное бюро, имеющее разрешение на проектные работы.

Для оформления перепланировки квартиры нужно подготовить следующий пакет документов:

• заявление,

• паспорт собственника,

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру,

• технический план,

• проект перепланировки (если перепланировка осуществляется по типовому проекту, указывается только номер такого проекта),

• согласие всех собственников квартиры на перепланировку.

Чтобы перепланировку приняли и выдали акт о завершении работ, необходимо соблюсти ряд требований:

• отражать в журнале ход ремонтных работ, если затрагиваются несущие конструкции дома,

• проводить работы в соответствии с нормами производства и приемки работ,

• оформить акты на скрытые работы,

• закончить работы по перепланировке до того, как подойдет к концу срок действия решения о согласовании,

• обратиться за оформлением акта о завершенной перепланировке.

Запрос на получение акта о завершенных работах может подать собственник квартиры, либо его представитель по нотариально заверенной доверенности. Для подачи запроса понадобятся следующий документы в виде скан-копий:

• заявление,

• паспорт собственника или его представителя,

• доверенность для представителя собственника,

• журнал производства работ, если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома,

• акты скрытых работ, подписанные проектной организацией, которая готовила проект перепланировки, и организацией, которая проводила работы.

После того запрос будет зарегистрирован, с собственником квартиры должны связаться из Жилищной комиссии для назначения даты и времени комиссионной проверки.

Комиссия проверяет соответствие выполненной перепланировки проекту. Если все в порядке, то в течение 10 дней выдается соответствующий акт о завершенных работах.

Далее собственнику необходимо составить новых техплан квартиры с учетом перепланировки, обратившись в проектную организацию, имеющую разрешение на проектные работы. И затем останется зарегистрировать изменения в Росреестре, подав заявление на государственный кадастровый учет.

Понятие «свободная планировка» придумано лишь в рекламных целях, которое очень часто встречается в рекламных проспектах застройщиков. И юридически не существует понятия «свободная планировка». На деле любая квартира имеет свою планировку, которая утверждена Жилищной инспекцией муниципалитета.

Если купленная квартира в новостройке, как было указано, имеет «свободную планировку», в первую очередь следует сверить реальную планировку квартиры с поэтажным планом застройщика. В таком плане всегда четко указывается где в квартире расположен коридор, санузел, кухня, лоджия или балкон, несущие стены и т.д.

Бывает так, что у застройщика все помещение квартиры обозначено как жилая комната, тогда необходимо сверить планировку квартиры с архитектурным планом авторов проекта дома. План желательно запросить с печатью. На таком плане можно будет увидеть обозначения комнат, коридоров, санузлов, кухни и т.д.

Часто бывает так, что застройщик показывает потенциальному покупателю квартиру в новостройке в с выложенными на полу в одну линию кирпич или пеноблок, обозначающие вариант планировки, который якобы можно менять. Но на самом деле, нет, менять нельзя. Если собственник изменит что-то в такой квартире, это будет считаться перепланировкой. А любую перепланировку нужно узаконивать, и ляжет эта обязанность на плечи собственника. Отсутствие стен — не является «свободной планировкой», это лишь значит, что застройщик экономит на материалах, перекладывая ответственность по возложению стен на будущего собственника квартиры. Стены, не возведенные застройщиком, отражены в плане пунктирными линиями, и возвести их должны будут собственники квартир, а стены уже построенные застройщиком отображаются в плане обычными черными линиями.

Стоит отметить, что в панельных домах не бывает свободной планировки» , так все стены в доме — несущие, а все зоны квартиры на плане выделены.

И в любом случае, если собственник с дизайнером приняли решение провести в квартире со «свободной планировкой» в новостройке перепланировку, ее нужно будет согласовывать с Жилищной инспекцией. То есть потребуется заказать проект перепланировки, собрать необходимые документы, подать запрос на согласование, дождаться решения, и в случае положительного ответа провести ремонтные работы, а затем оформить на них акт и внести изменения в Росреестр.

Неузаконенная перепланировка — это уже выполненные ремонтные работы, в ходе которых были изменены технические характеристики и конфигурация квартиры, и которые не были согласованы с Жилищной инспекцией муниципалитета. В отношении собственника квартиры с неузаконенной перепланировкой действуют санкции, описанные в п.2 нашей статьи.

Собственник, который приобрел квартиру с неузаконенной перепланировкой берет на себя ответственность, за ее узаконивание. Купить такую квартиру можно, но вот продать будет значительно сложнее по причинам:

• неизвестно, безопасно ли проживать в такой квартире,

• банки не дают ипотеку на квартиры с неузаконенной перепланировкой,

• если в процессе согласования перепланировки придет отказ, то собственнику придется возвращать квартиру в исходное положение, что влечет большие материальные затраты.

Чтобы узаконить перепланировку в купленной квартире, для начала нужно запросить план БТИ квартиры и сравнить его с реальным положением дел в квартире. Это делается для того, чтобы выяснить, какие именно работы по перепланировке были проведены, соответствуют ли они требованиям нормативных законодательных актов, регулирующих данный вопрос.

Если были проведены следующие работы, то узаконить перепланировку скорее всего не удастся:

• объединен балкон или лоджия с кухней или комнатами,

• замурованы в стены трубы отопления или инженерные системы без доступа к ним,

• газифицированная кухня объединена с жилой комнатой,

• снесена несущая стена частично или целиком,

• санузел перенесен на место, под которым у соседей снизу находится жилая комната,

• внесены изменения в вентиляционные и сантехнические короба,

• сделан проем, который не усилен металлическими конструкциями и т.д.

Однако для получения более полноценной картины, следует обратиться к специалистам архитектурной компании, имеющей разрешение на проведение проектных работ. Они помогут выявить и скрытые работы по перепланировке квартиры, которые собственник не в силах определить самостоятельно. Инженер не только выявит все изменения, которые произошли в ходе перепланировки, но и подскажет собственнику дальнейшие действия: что нужно или не нужно менять собственнику, и возможно ли, в принципе, узаконить данную перепланировку.

Читайте также: Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Не стоит начинать перепланировку, если она включает в себя:

• внесение изменений в общедомовые системы снабжения (водой, газом, электричеством),

• внесение корректировок в несущие конструкции,

• обустройство лоджий и балконов.

Если в проекте перепланировки имеются серьезные изменения конфигурации квартиры, обязательно сначала получить такое разрешение.

Если проект перепланировки заказан в проектной организации и не содержит в себе серьезных изменений технических параметров квартиры, то можно согласовать с проектной организацией возможность начать ремонтные работы до получения разрешения.

Разрешение на перепланировку дает право осуществлять исключительно те ремонтные работы, которые прописаны в проекте. Как правило, по согласованному с Жилищной инспекцией проекту перепланировки в квартире можно осуществлять следующие виды работ:

• изменять перегородки и стены в квартире,

• устанавливать дверные проемы,

• монтировать антресоли, но не более 40% от общей площади квартиры,

• менять покрытие полов,

• менять коммуникационные системы,

• менять оборудование — например, душевую кабину вместо ванной, электрическую плиту вместо газовой,

• монтаж камина,

• проводить обустройство лоджий на первом этаже.

Без разрешения на перепланировку можно проводить следующие ремонтные работы:

• проводить замену оконных рам и дверных проемов,

• проводить остекление балкона,

• менять трубы и инженерные коммуникации на аналогичные,

• проводить демонтаж/монтаж встроенной мебели,

• делать косметический ремонт: выравнивать стены, штукатурить, красить стены или оклеивать их обоями,

• менять напольные покрытия,

• переставлять электрическую плиту в пределах кухни.

При перепланировке запрещены любые ремонтные работы, которые влияют на технические характеристики не только квартиры, но и всего многоквартирного дома — снижают его теплоизоляционные свойства, прочность и устойчивость, а значит могут повлиять на его разрушение. А также запрещены работы, которые влияют на общий вид дома снаружи. Что именно нельзя делать при перепланировке:

• сносить или изменять конструкцию несущих стен,

• ограничивать доступа всех жильцов дома к общим коммуникациям и помещениям,

• объединять лоджии и балконы с комнатами и кухнями,

• менять вентиляционную шахту,

• переносить отопление на балкон, лоджию или террасу, кроме электрического пола,

• устанавливать теплые водяные полы от общедомовой системы отопления,

• присоединять верхний технический этаж или чердак к квартире,

• объединять газифицированную кухню с комнатами,

• расширять или переносить санузлы на место жилых комнат соседей снизу (кроме первых этажей),

• монтировать антресоль, которая занимает более 40% площади всей квартиры,

• устанавливать технику, которая отключает общедомовые приборы учета,

• делать любые перепланировки в аварийных домах,

• устанавливать на главном фасаде дома вентиляционные короба.

Решение о согласовании перепланировки может быть отозвано в следующих случаях:

• решение о согласовании перепланировки отменено по вступившему в силу решению суда,

• наличие в документах недостоверных сведений, которые были выявлены после согласования перепланировки,

• пришло постановление о том, что прекращено действие согласования в доме, который является объектом культурного наследия.

Собственник квартиры может по собственной инициативе отозвать решение, если:

• работы по перепланировке так и не проводились,

• права на квартиру перешли к нему в связи со смертью лица, которому было выдано,

• решение о согласовании перепланировки, а работы по перепланировке не проводились.

В таком случае подается письменное заявление об отказе от проведения перепланировки.

Надумали делать перепланировку в своей квартире? Сотрудники в офисах Самолет Плюс помогут вам разобраться во всех нюансах процесса перепланировки и не только!

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.