От каких факторов зависит цена земли?

Согласно ст.3 Закона об оценочной деятельности в РФ, рыночная стоимость земельного участка — это наиболее вероятная цена земельного участка при продаже его на открытом рынке в условиях конкуренции. 

Рассчитать рыночную стоимость может сам владелец земельного участка, риелтор или независимый оценщик.

На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на аналогичные земельные участки. 

Согласно ст.3 Закона об оценочной деятельности в РФ, кадастровая стоимость земельного участка — это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость необходима для вычисления суммы налога, подсчета суммы налога в случае купли-продажи, оформления права наследования, определения цены при обмене данного объекта на эквивалентный, оформления договора дарения.

Для проведений кадастровой оценки приглашается независимый оценщик. 

С 2022 года земельные участки оценивают один раз в четыре года. 

Рыночную стоимость земельного участка можно определить на любую дату, а кадастровая стоимость оценивается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка не всегда равна рыночной цене. При расчете рыночной цены учитывают все индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой стоимости за основу берут метод массовой оценки — это когда берут целую группу аналогичных объектов и статистически выводят среднюю стоимость.

Кадастровую стоимость земельного участка можно узнать:

1. через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра;
2. в сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра;
3. заказать выписку из ЕГРН через МФЦ или на Госуслугах.

Согласно Методическим рекомендациям «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы:

• метод сравнения продаж — применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков на основе наличия информации о ценах сделок с аналогичными земельными участками;
• метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков на основе наличия информации о ценах сделок с аналогичными едиными объектами недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок;
• метод распределения — применяется для оценки застроенных земельных участков на основе наличие информации о ценах сделок с аналогичными едиными объектами недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок, и наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• метод капитализации земельной ренты — применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков на основе возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка;
• метод остатка — применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков на основе возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход;
• метод предполагаемого использования — применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков на основе возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Оценщик имеет право самостоятельно определять какие методы оценки применять в каждом конкретном случае, с учетом объема и достоверности доступной рыночной информации.

Для расчета кадастровой стоимости земельного участка приглашается независимый оценщик. 

Оценщик выезжает на место, осматривает целый надел и, основываясь на различных факторах и особенностях, вычисляет цену за 1 ар (сотку) земли, равного 100 м2.

Какие факторы учитывает оценщик:

• категория земельного участка;
• регион расположения и экономическая ситуация в регионе;
• конкретное месторасположение участка в регионе;
• вид разрешенного использования, например, дачный участок, огородничество, индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства и др.;
• размер участка;
• обременения;
• наличие построек;
• наличие коммуникаций.

Оценщик не рассматривает каждый объект индивидуально. Участки распределяют на группы, исходя из общих признаков, а затем статистически выводят среднюю стоимость. Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:

1. сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
2. доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
3. затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
4. комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.

Согласно Методическим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость земли сельхозназначения равна капитализированному расчетному рентному доходу. 

Расчетный рентный доход земельного участка образуется путем суммирования трех частных дифференциальных (дополнительных) рентных доходов (по плодородию, технологическим свойствам и местоположению) и абсолютного рентного дохода (минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на один гектар). Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения определяются умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, который равен 33 годам.

Кадастровая стоимость отдельного земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Рыночная стоимости земельного участка не опирается на его кадастровую стоимость. 

Однако, кадастровая стоимость земельного участка может определяться на основе рыночной и иной информации.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (но не наоборот).

Для оценки стоимости земельного участка важны такие его параметры:

• раз­мер и форма;
• на­зна­че­ние;
• строения на участке;
• имеющиеся ком­му­ни­ка­ции;
• специфики рас­по­ло­же­ния: около леса или водоема, вблизи инфраструктурных объектов;
• эко­ло­гическая ситуация.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от:

• спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей;
• ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании;
• целевого назначения земельного участка;
• местоположения и влияния внешних факторов: перспективы развития района, строящиеся дороги и запуск общественного транспорта, наличие арендаторов и др.
• наиболее эффективного использования земельного участка.

Чтобы увеличить или уменьшить кадастровую стоимость земли, необходимо оспорить установленную кадастровую стоимость в судебном и внесудебном порядке. 

Это вправе сделать как собственник земельного участка, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.

Оспорить кадастровую стоимость можно в региональной комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе. При этом заявляется требование об установлении стоимости в размере рыночной. Следовательно, предварительно нужно установить рыночную стоимость земельного участка на ту же дату, на которую определена его кадастровая стоимость.

Для этого необходимо обратиться к оценщику, который по результатам оценки составит отчет о стоимости. Далее нужно подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению необходимо приложить:

• отчет об оценке,
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости,
• копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи для собственника.

 И уже затем получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании — не более 30 дней. Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. Решение комиссии можно оспорить в суде в течение трех месяцев.

Для оспаривания в судебном порядке изначальной кадастровой оценки или решения об определении кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров необходимо подготовить административное исковое заявление, приложить к нему необходимые документы и уплатить госпошлину.

После этого исковое заявление подается в верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения органа, заказавшего оценку, либо определившего кадастровую стоимость. Далее необходимо принять участие в судебном заседании.

Административное исковое заявление суд должен рассмотреть в течение двух месяцев со дня его поступления и вынести решение. Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.