Ошибки о которых нужно знать при покупке-продаже квартиры

Совершая сделку с недвижимостью продавец рискует долго ждать деньги за проданное жилье, получить отмену сделки, столкнуться с претензиями от налоговых органов, а иногда даже стать фигурантом уголовного дела. Чтобы этого не произошло необходимо понимать, какие именно риски учитывать в конкретных ситуациях.

Действующее законодательство предусматривает, что при владении квартирой или домом менее 5 лет у продавца возникает обязанность уплаты налога — 13 % с полученного дохода. Если владелец налоговый нерезидент России (проживает за ее пределами более 183 дней в году), то он заплатит 30 %.

Минимальный  срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, сокращается до 3 лет в нескольких случаях:

• квартира получена по наследству;
• квартира подарена близким родственником;
• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• право собственности возникло в результате приватизации жилья;
• квартира — единственное жилье продавца

Налог на доходы можно снизить, в некоторых случаях до нуля, если воспользоваться вычетами. Можно применить вычет в 1 млн рублей или уменьшить доход от продажи квартиры на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по ее приобретению, в том числе на проценты по кредиту или ремонт.

В сделке по отчуждению недвижимости обязательно будут присутствовать личные данные продавца — важно внимательно отнестись к передаче оригиналов документов, чтобы обезопасить себя от кредитов, полученных в микрофинансовых организациях (пока возможно сделать это, располагая только копией паспорта человека).

Переход права собственности от одного владельца к другому вместе с процессом перечисления денег занимает от 3 до 90 дней в зависимости от ситуации.

Начинается процесс продажи с решения — будет ли продавец действовать самостоятельно или с помощью специалиста. Первое менее затратно финансово, второе — если специалист опытный и добросовестный — экономит время и повышает уровень безопасности сделки. Потому что любая сделка с недвижимостью — это миллионы, а значит, и риски, связанные с большими деньгами и сложным пакетом документов.

Семь основных рисков продавца при продаже недвижимости.

Военная ипотека — востребованный банковский инструмент, еще одна возможность решить квартирный вопрос для офицеров российской армии. При проведении сделок с использованием военной ипотеки есть нюансы. Чем рискует продавец:

Военнослужащий уволился в период с момента перехода права и до момента перечисления денег от Министерства обороны. В этом случае сделка будет отменена, но в течение периода, пока идут действия по ее отмене, повторно продать квартиру будет невозможно.

Сложности с подготовкой документов. Из-за длинной цепочки согласований процесс подготовки к купле-продаже будет более длительным, чем при оформлении обычной ипотеки или при использовании личных средств покупателя. При этом любая ошибка или неточность в документах, а также завышенная или заниженная оценка стоимости жилья оценщиком приведут к дополнительному затягиванию сроков.

Сделки с завышением стоимости квартиры. Покупатель может предлагать продавцу сделку по завышенной стоимости с тем, чтобы затем получить какую-то часть денег от продавца наличными или на свой счет. Это незаконная схема, фактический обман и банка, и «Росвоенипотеки», которая выделяет средства военнослужащему. Квалифицируется как «мошеннические действия» и приводит к уголовной ответственности продавца как соучастника.

Завышение стоимости квартиры на 10-15-20 % встречается при сделках с использованием ипотечного кредита. Чаще всего это попытка скрыть отсутствие денег на первоначальный взнос, который покупатель планирует вносить не из собственного кошелька, а из полученных от банка средств. В этом случае продавцу предлагают выдать расписку о получении части денег в качестве аванса — в сумме разницы между реальной стоимостью квартиры и суммой, указанной в договоре купли-продажи — но на деле он ничего не получает.

Если схема обнаружена, то продавец станет соучастником противозаконных действий. Если же сделка по каким-то причинам будет расторгнута — продавцу придется возвращать всю сумму, указанную в договоре, то есть больше денег, чем он фактически получил.

Занижение цены квартиры почти всегда преследует цель уменьшить налогооблагаемую базу, а с ней и налоговые выплаты продавца.

Пример:

Квартира рыночной стоимостью 10 миллионов рублей получена по приватизации и находилась в собственности 2 года. После ее продажи владельцу предстоит уплатить налог — 13 %, или 1,3 миллиона рублей.

Продавец занизил стоимость продажи, указал в договоре кадастровую стоимость в 4 миллиона рублей, и уплатил налог в размере 520 тысяч. «Экономия» составила 780 тысяч рублей.

Если Федеральная налоговая служба выявит такую схему, то продавцу не только доначислят налог, но и насчитают штраф в размере 20-40 % от суммы сделки. В общей сложности продавец вынужден будет выплатить до 5,3 миллионов рублей.

Если же выявляется уклонение от уплаты налога в крупном размере — свыше 15 миллионов рублей в течение 3 лет — то продавец будет привлечен и к уголовной ответственности. Намного разумнее будет воспользоваться вычетами, которые предоставляет государство, чтобы законно снизить сумму налога.

При покупке жилья по жилищному сертификату часть средств выделяет в виде субсидии федеральный бюджет. Перечисление средств происходит по договору приобретения жилого помещения. Обычная процедура выглядит так:

1. сделка регистрируется в Росреестре;
2. покупатель предоставляет подтверждающие документы в банк;
3. банк в течение 3 рабочих дней проверяет документы;
4. банк направляет заявку на перечисление выплаты на индивидуальный блокированный счет (открывается для зачисления субсидии);
5. после получения денег от государства они перечисляются продавцу.
6. Все это требует времени — продавец жилья должен быть к этому готов.

Существует вероятность и того, что по каким-то причинам покупатель в судебном порядке лишается права на использование жилищного сертификата. В этом случае сделку аннулируют — продавец потратит время, и весь процесс ему придется начинать заново, с поиска нового покупателя.

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусматривает использование материнского капитала для улучшения жилищных условий семьи. Можно использовать материнский капитал и собственные средства, а можно — материнский капитал и ипотечный кредит. Чем рискует в этом случае продавец:

Долгое ожидание денег. Решение о перечислении материнского капитала принимает Социальный фонд. Он перечислит деньги только после того, как покупатель предоставит документы, подтверждающие право собственности на новую квартиру. По закону на перечисление денег выделяется 30 дней, еще до 10 дней может занять зачисление на счет продавца.

Отказ в выплате. Социальный фонд, проверив все документы, может обнаружить нарушения действующего законодательства, например, возраст ребенка менее 3 лет. В этом случае продавец не получит денег, а сделка будет оспариваться органами опеки. Также оспорят сделку и в случае, если специалисты Социального фонда сочтут, что жилье по каким-то критериям не соответствует установленным требованиям. Разрешать такие ситуации придется через суд.

Есть ситуации, в которых без нотариуса не обойтись:

• квартира находится в долевой собственности;
• квартира находится в доверительном управлении;
• в продаже задействован собственник младше 14 лет или недееспособный;
• супруги покупают недвижимость в долевую собственность.

Нотариус удостоверяет, что договор подписали именно те люди, имена которых фигурируют в документах, и что документы, которые он рассматривает, составлены верно, в соответствии с законом. 

Отсутствие экспертизы. Нотариус не проводит экспертиз (не имеет ни инструментов, ни полномочий), и фактически не может гарантировать, что покупатель не находится под действием психотропных веществ, не перенес только что болезнь, нарушающую когнитивные функции мозга, например, инсульт. Единственное, что он действительно может подтвердить — покупателю уже есть 18, с точки зрения возрастного ценза он дееспособен. Если впоследствии покупатель или его родственники захотят оспорить сделку, указывая на недееспособность, такая возможность у них будет.

Дополнительные расходы. Тарифы для нотариальных услуг устанавливает законодательство. Сегодня это 0,5 % от суммы сделки в случаях, когда нотариальное заверение сделки обязательно, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. При добровольной регистрации сделки через нотариуса — 7 тысяч рублей + 0,2 % суммы сделки от 1 до 10 миллионов, и 25 тысяч рублей + 0,1 % от суммы сделки больше 10 миллионов рублей. Кроме оплаты услуги удостоверения договора есть и дополнительные траты — услуги правового и технического характера. Их стоимость зависит от региона и от вида сделки.

Гражданский кодекс (статья 182) разрешает оформление сделок с недвижимостью по доверенности. Доверенность нужна в случае, когда продавец или покупатель недвижимости не могут лично присутствовать на каком-либо из этапов сделки, и делегируют полномочия представителю.

Ответственность за сделку — на доверителе. В документах, которые доверенное лицо подписывает вместо доверителя, обозначается, что это делает именно он, а не продавец или покупатель. Но при этом ответственность за сделку остается на доверителе, что и рождает риски.

Пример:

Собственник жилья выдал доверенность на продажу с правом получения денег. Сам он находится за границей, и участвовать в сделке не может. Доверитель по своему усмотрению продает квартиру стоимостью 15 миллионов рублей за 10 миллионов.

С точки зрения закона если в доверенности не указана конкретная сумма, это равносильно тому, что квартиру по такой цене продал сам собственник.

Отсутствие согласия всех собственников. Когда покупателем квартиры выступает компания, то для нее сделка по приобретению недвижимости может считаться крупной. Так, для ООО крупной считается сделка со стоимостью от 25 % всего имущества, а для унитарного предприятия — на 10 % превышающая его уставной фонд.

Для совершения крупной сделки законом предусмотрено согласие всех собственников бизнеса. Оформлено согласие может быть протоколом собрания, приказом, решением — отдельным документом. Если документ окажется подложным или же будет подписан не всеми собственниками — это может стать основанием для расторжения сделки.

Банкротство продавца квартиры после продажи. Риск, который на 100 % невозможно просчитать — банкротство компании после покупки недвижимости. При банкротстве конкурсный управляющий имеет право оспорить все сделки, проведенные в течение 3 лет до момента признания бизнеса банкротом.

Если покупка недвижимости состоялась меньше, чем за 3 года до банкротства, сделка может быть признана ничтожной, а продавцу придется вернуть сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Особое внимание нужно уделить проверке сделок с недвижимостью, если один из собственников – несовершеннолетний ребенок.

Сложности с органами опеки. Органы опеки и попечительства не всегда дают согласие на проведение сделки если один из собственников квартиры — ребенок. Продавцу придется предоставить информацию о том, какое жилье будет приобретено на имя ребенка взамен проданного. Родители не могут оформить на несовершеннолетнего долю площадью меньше той, что принадлежала ему в проданной квартире.

Возможность признания сделки недействительной. Не всегда при покупке квартиры отсутствие ребенка в числе собственников — достаточное основание чтобы не волноваться. Существуют ситуации, в которых родители обязаны были выделить ребенку долю — в первую очередь при покупке жилья с использованием материнского капитала — но не сделали этого.

Пример:

Семья с ребенком приобретает в ипотеку двухкомнатную квартиру с использованием материнского капитала. Банки неохотно соглашаются на кредитование квартиры с несовершеннолетними собственниками, поэтому у родителей возникает обязательство выделить долю ребенку после выплаты ипотечного кредита. Родители по истечение нескольких лет, закрыв ипотеку, забыли или намеренно проигнорировали обязательство; его выполнение никем не контролируется. Это — прямое нарушение закона, покупать квартиру нельзя. Когда ребенку исполнится 18 лет, или в момент обнаружения нарушения его прав, он или его представители могут обратиться в суд, доказать, что права были нарушены, а его доля продана без согласия опеки. В этом случае квартира вернется к продавцу.

Риски продавца при продаже квартиры в основном связаны со спецификой конкретной сделки — от использования военной ипотеки до участия в сделке несовершеннолетних.

Еще один пласт проблем связан с подтверждением дееспособности и стабильного психического состояния покупателя. Полностью исключить все риски при сделках с недвижимостью очень сложно, но минимизировать их можно, если ответственно готовиться к сделке и уделить максимум внимания всем потенциально проблемным точкам.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.