Можно ли огородить придомовую территорию многоквартирного дома забором

Ограждение территории многоквартирного дома защитит от нежеланных гостей, громких компаний и ночных гонщиков на придомовой территории. Но если его построить забор просто так, то велик риск сносить сооружение за свой счет. Разберемся, как законно возвести забор вокруг многоквартирного дома.

Российское законодательство не запрещает устанавливать ограждения вокруг как индивидуальных, так и многоквартирных домов. С точки зрения Градостроительного Кодекса РФ, забор или ограждение являются элементом благоустройства придомовой территории.

В то же время при их возведении необходимо придерживаться следующих требований:

• соблюсти процедуру установки забора: утвердить решением на общем собрании собственников помещений МКД и согласовать его с профильными государственными органами;

• не нарушить в ходе установки прав третьих лиц: не устанавливать забор на их земельных участках, не ограничивать доступ к природным объектам: рекам и иным водоемам, или технологическим сетям;

• возвести забор по требованиям градостроительных регламентов и правилам благоустройства, утвержденным органами местного самоуправления.

Принять решение общего собрания собственников

Установка забора относится к вопросам, которые решают общим собранием собственников помещений в МКД. Поэтому инициаторам установки забора следует провести общее собрание в очной, очно-заочной или заочной формах. Если есть предпосылки для конфликтов при голосовании, лучше воспользоваться заочным голосованием.

За принятие решения должно проголосовать не менее 2/3 от общего числа собственников. Принятое решение оформляют протоколом. В нем описывают выносимые на голосование характеристики ограждения и его местоположение. Это также поможет снизить споры по местонахождению забора и нарушения этим прав отдельных собственников.

Согласовать проект ограждения с местной администрацией

Когда жильцы договорились, необходимо подготовить проект размещения ограждения. Он должен соответствовать общим принципам градостроительной деятельности, закрепленным Градостроительным Кодексом РФ, строительным нормам и правилам (СНиПам) и правилам благоустройства, действующим в конкретном муниципальном образовании. 

После обратиться в местную администрацию с разработанным проектом и решением общего собрания собственников, одобряющим возведение забора. Для ускорения процедуры можно также предоставить выписку из ЕГРН, которая подтвердит, что забор поставят именно на территории МКД. После получения согласия от органа местного самоуправления можно законно приступать к возведению забора вокруг многоквартирного дома.

Как возвести забор, если земля не в собственности

Если участок под МКД не сформирован, и им не владеют собственники жилого помещения, то перед началом всех вышеописанных процедур необходимо сначала выделить земельный участок.

Для этого следует:

• провести кадастровые работы и межевание земельного участка;

• обратиться в орган местного самоуправления, заведующий землепользованием, чтобы территорию передали в собственность МКД;

• после получения согласия направить пакет документов в Роскадастр для регистрации права на данный земельный участок.

После этого он будет сформирован, как объект гражданского права. Собственники жилых помещений в МКД смогут распоряжаться придомовой территорией, в том числе возводить ограждения. Соответственно, с этого момента инициаторы установки решат на собрании все вопросы по забору, и в общем порядке согласуют установку с органами местного самоуправления.

Общие требования к ограждениям в благоустройстве территорий устанавливаются Сводом правил «Благоустройство территории» (СП.82.13330.2016). Раздел 7 этого Свода посвящен различным оградам. Разберемся, какие требования к ограждению МКД имеются.

В плотной городской застройке желательно использовать светопрозрачные сплошные ограды с легкоочищающейся поверхностью. Сплошной забор, например, из железных листов вряд ли согласуют в администрации.

Забор должен быть светопрозрачным 

Ограждения должны быть основательно и безопасно установлены. Надежность конструкции достигается запасом по ширине и глубине траншеи для ограды, а также использованием трамбующих материалов, например, гравия и щебня, уплотняющих грунт и препятствующих его движению.

При приемке следует проверить расположение ограды по вертикали и горизонтали. Она должна стоять без наклонов более чем на 2 см. Также важно, чтобы конструкция стояла твердо, без раскачивания, а элементы были плотно скреплены между собой.

Ограда должны быть обработаны для лучшей сохранности: деревянные — антисептиком, металлические — антикоррозийными средствами.

Для доступности лицам с ограниченными возможностями в сплошной ограде должна иметься калитка шириной не менее метра, порогом не выше 14-ти мм и фиксирующейся дверью.

У калитки не должно быть высокого порога

Дополнительные требования к ограждениям многоквартирного дома могут быть установлены градостроительными регламентами и правилами благоустройства муниципальных образований. Их можно найти на официальных сайтах соответствующих муниципалитетов.

Если орган государственной власти отказал в возведении забора, нужно понять причину:

• если отказано из-за наличия обременений на земельный участок со стороны третьих, необходимо сначала разрешить указанные противоречия с ними;

• если отказано из-за некорректно выбранного вида ограждения, то стоит выбрать другой вид материала ограждения или его параметры;

• если орган местного самоуправления отказал в согласовании возведения забора без подобных оснований, его решение можно обжаловать в районном или городском суде общей юрисдикции. Заявитель должен подтвердить, что его права нарушены отказом, и предоставить проект установки ограждения и протокол общего собрания в доказательство того, что собственники сделали все по закону.

Бывает и обратная ситуация — когда возведение забора объективно препятствует реализации прав жильцов МКД или иных лиц. Например, из-за самовольно возведенного забора на территорию МКД не могут проехать экстренные службы, или соседний дом внутри микрорайона оказывается полностью изолирован от пешеходно-транспортной сети и выезда на внутриквартальную дорогу. Или забор преградил доступ к инженерным коммуникациям, и водоканал не может осуществлять полноценное обслуживание сетей водоснабжения.

В этом случае заинтересованные лица могут обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления, прокуратуру или суд, чтобы убрать забор. В суд надо подать исковое заявление с требованием демонтажа забора. А прокуратура и местная администрация могут инициировать проверку, по правилам ли было поставлено ограждение.

После установки забора он становится элементом благоустройства МКД, за содержание которого необходимо платить деньги УК или ТСЖ. При этом не имеет значения, был ли согласен с этим конкретный собственник или нет, платить все равно придется. Платеж будет разделен между собственниками всех жилых помещений пропорционально площади: чем больше площадь квартиры, тем больше плата. 

Обслуживающая МКД организация может ухаживать за забором самостоятельно, а может заключить договор подряда со специализирующимися на таких работах компаниями. В любом случае прибавка к суммам квитанций за обслуживание МКД после возведения ограждения не должна быть значительной.

Несоблюдение процедуры установки забора может повлечь его демонтаж за свой счет. А также нарушители могут быть привлечены к ответственности по статье 7.1. КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка. Это может произойти в том случае, если забор был построен частично на чужом земельном участке. За данное правонарушение предусмотрен существенный штраф — 1–3% кадастровой стоимости незаконно занятого земельного участка или, если таковая не определена, 5–10 тысяч рублей для граждан и 100–200 тысяч для юридических лиц.

Если у вас есть определенные требования к ЖК  или его инфраструктуре, то на сайте «Самолет Плюс» можно заказать индивидуальный подбор недвижимости.

Заказать индивидуальный подбор

• Забор или ограждение являются элементом благоустройства территории. Закон не запрещает его устанавливать, а закрепляет лишь требования к таким ограждениям.

• Для возведения забора на земельном участке, размежеванном под МКД, необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД и согласование проекта ограждения в органе местного самоуправления. Если участок не размежеван под МКД, то сначала необходимо провести кадастровые работы и выделить участок, получить разрешение на его включение в имущество МКД и зарегистрировать в Роскадастре.

• Иногда орган местного самоуправления может отказать в согласовании проекта ограждения. В этом случае нужно либо изменить проект, если это приемлемо, либо оспаривать отказ в районном суде в порядке административного судопроизводства.

• Обслуживание и содержание забора будет включено в квитанции ЖКУ вне зависимости от того, голосовали ли за это конкретные собственники или нет.

• За незаконную установку забора на чужом земельном участке, помимо его демонтажа за свой счет, может грозить административный штраф в размере 1–3% от кадастровой стоимости самовольно занятого участка или от пяти до двухсот тысяч рублей, если кадастровая стоимость не определена.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов.