Как оформить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью означает, что собственник не может им никак распоряжаться, т.е. продавать, сдавать в аренду, менять или дарить. Такой запрет, как правило, получают граждане, которые имеют долги по различным платежам: кредитам, налогам, алиментам и пр.

Судебные приставы на основе судебного акта выносят постановление о запрете на любые регистрационные действия с недвижимостью. Далее такое постановление направляют в Росреестр, чтобы внести в ЕГРН запись об ограничении (обременении) в отношении недвижимости должника. А должнику направляют уведомление. Если в Росреестре имеется запись о запрете регистрационных действий, то никаких дальнейших сделок с недвижимостью не может быть зарегистрировано, пока запрет не снимут.

Прежде, чем купить какую-либо недвижимость, необходимо проверить ее на наличие запретов на регистрационные действия. Это можно сделать двумя способами:

• запросив информацию в виде выписки из ЕГРН в МФЦ, либо заказав выписку в электронном виде на (стоимость выписки из ЕГРН для граждан составляет 350 руб.);
• получив информацию онлайн через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line» на сайте Росреестра. Данная информация открытого доступа предоставляется бесплатно. А для ее получения понадобится только адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.

Возможность в режиме онлайн и бесплатно получить сведения о наличии запрета на регистрационные действия недвижимости существует через специальный сервис на сайт Росреестра:

Снять запрет служба судебных приставов может в случаях, если:

• должник оплатил всю сумму своих обязательств по исполнительному производству;
• оплата обязательств должника отменена по решению суда, другого органа или должностного лица, выдавших исполнительный документ о взыскании задолженности;
• судом утверждено мировое соглашение о примирении между взыскателем и должником.

В уведомлении о запрете, которое получает должник, указываются: вид недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, реквизиты документа-основания, районный отдел службы судебных приставов, фамилию судебного пристава, номер исполнительного производства, на основании которого наложен запрет. 

Всю информацию о наличии долгов собственник недвижимости, на которую наложен запрет, может посмотреть на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов.

После получения всей вышеизложенной информации, собственнику необходимо оплатить долг и обратиться в отдел службы судебных приставов, указанный в уведомлении, о снятии запрета на регистрационные действия с недвижимостью.

Если должник полностью погасил задолженность, служба судебных приставов обязана завершить исполнительное производство сразу же после того, как средства будут зачислены на счет Федеральной службы судебных приставов или заявителя. В течение какого срока должно быть вынесено постановление о завершении исполнительного производства в законе не прописывается.

После того, как вынесено постановления об отмене запрета, судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок, согласно п.13 ст. 32 Закона о гос.регистрации недвижимости, направляет заверенную копию акта о снятии запрета в Росреестр.

Если Росреестр не снимает запрет на регистрационные действия с недвижимостью после оплаты всей задолженности, то возможно, что судебный пристав-исполнитель по каким-либо причинам не направил документ о снятии запрета в Росреестр. В таком случае собственник недвижимости вправе сам представить копию документа об отмене ограничительных мер в орган Росреестра, либо запросить в отделе службы судебных приставов оригинал постановления о прекращении исполнительного производства и сдать его напрямую в Росреестр.

Если же Росреестр так и не снимает запрет, то сначала можно обратиться с претензией в Управление Росреестра, но если орган продолжает бездействовать, возможно обратиться с заявлением в суд на действия регистратора. В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 66 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, в том числе за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

Наложение ограничений на регистрационные действия с недвижимостью означает ввести запрет на все сделки по регистрации права собственности на данную недвижимость без личного присутствия собственника. То есть все сделки с недвижимостью, на которую наложен запрет, Росреестром будут отклонены, если собственник недвижимости не будет лично присутствовать при подаче документов.

Случаи мошеннических действий с недвижимостью часто происходят, когда:

• утерян паспорт или документ о праве собственности,
• собственник недвижимости долгое время находится в отъезде,
• собственники — престарелые люди, которых легко ввести в заблуждение и обмануть

Подобные мошеннические действия могут быть связаны с продажей, обменом, дарением недвижимости, регистрацией залога или прекращением прав собственника.

Чтобы обезопасить себя и свое имущество от мошеннических действий, можно установить запрет на распоряжение недвижимостью. Установить запрет можно через:

• отдел МФЦ — обратиться в МФЦ можно лично или через законного представителя, действующего на основании нотариальной доверенности;
• личный кабинет на сайте Росреестра;
• сайт «Госуслуги», но чтобы подписать документ онлайн, нужна усиленная квалифицированная электронная подпись через приложение «Госключ».

Оформить запрет может собственник в отношении любой недвижимости: квартиры, дома или комнаты. Если недвижимость находится в долевой собственности, то наложить запрет возможно только на свою долю.

Запрет действует до того момента, как сам собственник решит его отозвать, либо запрет будет аннулирован при регистрации сделки в присутствии самого собственника. Также отменить запрет могут по судебному решению, которое вступило в силу.

Ограничение права собственности, т.е. обременение — это права третьих лиц на недвижимость, но которые не являются собственниками, возникающие при различных условиях. 

Если на недвижимость наложено обременение, то это значит, что собственник не может распоряжаться своим имуществом, т.е. никакие регистрационные действия с недвижимостью не могут быть им совершены. Обременение может быть наложено в результате:

• вступления в силу судебного акта, 

• по соглашению двух сторон,

• подписания договора. 

Обременение бывает двух форм: 

• по воле собственника, добровольное — это залог, когда собственник закладывает то, чем владеет, тем самым сам накладывает обременение на недвижимость;

• не по воле собственника, принудительное — это арест, когда на недвижимость накладывается обременение по решению суда.

Виды обременений, в результате которых накладывается ограничение на право собственности:

• залог (ипотека) — собственник закладывает имущество под обеспечение долга;

• договор ренты — собственник передает право на владение недвижимостью взамен пожизненного обеспечения, следовательно, после заключения договора ренты, не может продать квартиру или передать ее третьим лицам (подарить, завещать);

• арест — за долги на недвижимость собственника накладывается запрет на регистрационные действия;

• доверительное управление — недвижимостью управляет не собственник, а его законный представитель (например, опекун, если собственник недееспособен);

• обременение по решению государственных органов — к примеру, сделка с недвижимостью, в которой присутствую несовершеннолетние собственники. При продаже такой недвижимости может быть наложен запрет на сделку органом опеки и попечительства, если будут нарушаться интересы детей.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.