Оценка стоимости недвижимости: методы и инструменты

Правильная оценка стоимости недвижимости — это основа для успешных сделок купли-продажи, аренды и инвестиций. От точности оценки зависит, насколько выгодно вы продадите квартиру, не переплатите при покупке коммерческого помещения или получите справедливый кредит под залог дома.

Давайте разберемся, как работает этот процесс.

Оценка стоимости недвижимости – процесс определения актуальной стоимости конкретного объекта недвижимости на определенный момент времени. Она позволяет установить стоимость имущества, исходя из разных факторов.

Процедура оценки строго регламентирована российским законодательством. Основным нормативным актом является Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который устанавливает правила проведения независимой оценки и определяет права, а также обязанности участников процесса.

Какие объекты подлежат оценке?

Практически любые:

• Квартиры и частные дома.

• Офисы, магазины и склады.

• Земельные участки.

• Дачи, гаражи и другие постройки.

Специалисты, которые занимаются оценочной деятельностью, должны иметь аккредитацию и быть зарегистрированными в установленном порядке. Это могут быть как представители специализированных организаций, так и индивидуальные предприниматели с необходимой квалификацией и опытом.

Важно понимать, что если собственник недвижимости решит оценить свою собственность самостоятельно, такая оценка не будет считаться юридически действительной. Государственные структуры и финансовые учреждения не примут ее во внимание. Только профессиональная независимая оценка имеет правовую силу и может использоваться в юридических процедурах, связанных с недвижимостью.

В зависимости от контекста и целей анализа существует множество видов стоимости, каждый из которых отражает разные аспекты ценности актива:

• Рыночная стоимость – цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции между покупателями и продавцами. Определяется путем анализа аналогичной недвижимости и расчета среднерыночной цены.

• Ликвидационная – цена, за которую объект можно продать в течение короткого периода времени (обычно 1–2 месяца). Ликвидационная стоимость ниже рыночной, составляя около 75–80% от нее.

• Инвестиционная – отражает потенциальную прибыльность недвижимости для инвестора. Применяется для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, например, для анализа доходности от сдачи объекта в аренду. Как правило, инвестиционная стоимость выше рыночной, поскольку учитывает будущий потенциал роста цен и доходов.

• Кадастровая – официальная оценка стоимости, установленная государственными органами. Она может отличаться от реальной рыночной стоимости и используется для целей налогообложения, установления размера арендной платы за государственные объекты недвижимости, расчетов страховых выплат и других юридических процедур.

Существует несколько методов оценки недвижимости, каждый из которых имеет свои особенности и области применения. Именно они помогают участникам рынка сделать обоснованный выбор и минимизировать финансовые риски.

Сравнительный метод

Один из ключевых инструментов профессионального оценщика. Он основан на принципе замещения: покупатель не заплатит за объект больше, чем стоит аналогичный объект на рынке. Сравнительный метод предполагает сравнение характеристик оцениваемого здания с характеристиками ранее проданных похожих объектов.

Для этого оценщик собирает данные о последних совершенных сделках с аналогичной недвижимостью. Источниками служат информационные агентства, публичные отчеты государственных органов, специализированные базы данных, информация агентств недвижимости и прочие доступные источники.

После выбора нескольких объектов-аналогов начинается этап детального анализа каждого из них. Здесь оцениваются разные характеристики:

• тип здания (многоквартирный дом, коттедж, склад);

• материал постройки (кирпич, панель, монолит);

• планировка помещений;

• год строительства;

• этажность и расположение на этаже;

• транспортная доступность;

• окружающая инфраструктура (школы, магазины, медицинские учреждения, транспорт и т.д.);

• юридические моменты (вид права собственности, наличие обременений).

Поскольку идеально совпадающих объектов практически невозможно найти, оценщику приходится вносить ряд поправок на выявленные отличия между оцениваемым объектом и каждым из выбранных аналогов. Поправки рассчитываются либо методом прямого сравнения (учет разности площади, состояния отделки и т.д.), либо аналитическим путем (корректировки процентами).

Типичные типы поправок включают:

• поправка на физическое состояние объекта (износ, качество ремонта);

• поправка на разницу в размерах площадей;

• поправка на местоположение (центральная зона, окраины, близость к инфраструктуре);

• временная поправка (разница во времени совершения сделок);

• юридические поправки (ограничения пользования земельным участком, возможность реконструкции и расширения объекта).

На основе всех внесенных поправок вычисляется скорректированная стоимость каждого схожего объекта. Далее производится расчет средневзвешенной стоимости. Итоговая цена рассчитывается как среднее арифметическое или средневзвешенное значение скорректированных цен.

По результатам проведенного анализа составляется отчет, включающий выводы об уровне достоверности применяемых методик и степени точности полученной оценки. Оценщик дает рекомендации по использованию полученных данных в конкретных целях (продажа, покупка, залог, страхование и прочее).

Доходный метод 

Один из способов оценки недвижимости, применяемый преимущественно для инвестиционных объектов, ориентированных на получение прибыли. Суть метода заключается в определении стоимости посредством прогнозирования будущих денежных потоков, генерируемых этим имуществом.

Доходный метод активно используют для оценки офисных помещений, торговых центров, гостиниц, промышленных комплексов, логистических терминалов и других объектов, способных приносить стабильный доход от эксплуатации.

Основой доходного метода являются два фундаментальных принципа:

• Принцип ожидания – будущая ожидаемая прибыль от владения объектом определяет его сегодняшнюю стоимость.

• Принцип замены – инвестор предпочтет вложить средства в менее дорогой объект, способный принести эквивалентный доход.

Эти принципы позволяют оценивать объект исходя из перспективных финансовых показателей, таких как арендные платежи, операционные расходы, рост стоимости самого объекта.

Процесс оценки недвижимости с использованием доходного метода проходит несколько шагов:

• прогноз чистого операционного дохода с вычетом эксплуатационных расходов и налогов;

• выбор ставки капитализации;

• капитализация дохода.

При проведении оценки методами доходного подхода принимают во внимание:

• прогнозируемые арендные поступления;

• текущие и предполагаемые затраты на эксплуатацию объекта;

• потери вследствие вакантных периодов (период отсутствия арендаторов);

• условия договоров аренды (фиксированные или плавающие ставки, долгосрочные или краткосрочные контракты);

• тенденции рынка (рост или снижение ставок аренды, общий экономический климат);

• возможность увеличения стоимости объекта благодаря росту рынка недвижимости или улучшению качества объекта.

Затратный метод

Один из базовых подходов к оценке недвижимости, который основывается на принципах замещения и воспроизводства стоимости. Идея метода заключается в том, что никто не станет платить за объект недвижимости больше, чем потребуется для создания аналогичного объекта.

Чаще всего он применяется для оценки уникальных объектов недвижимости, специализированных построек, исторических памятников или промышленных сооружений, когда сложно подобрать аналоги на рынке или рассчитать точный доход от эксплуатации объекта.

Процесс оценки недвижимости по затратному методу проводится в несколько этапов:

• определение восстановительной стоимости;

• учет физического износа объекта;

• учет функционального и внешнего износа;

• корректировка затрат на строительство и оборудование;

• расчет итоговой оценки за минусом суммарного износа из полной восстановительной стоимости.

Среди главных инструментов, используемых в рамках затратного метода, выделяют:

• Расчеты чистой ликвидационной стоимости. Используются для определения остаточной цены здания при условии срочной продажи и демонтажа. Такая оценка полезна для принятия решений о прекращении эксплуатации объекта.

• Подсчет чистых активов предприятия. Применяется для оценки предприятий с большими объемами недвижимого имущества, находящихся на балансе организации. Объект рассматривается как элемент общего баланса активов фирмы.

• Коэффициенты физического износа и амортизации. Помогают корректно учитывать физический износ конструкций и материалов сооружения.

• Таблицы стандартных норм и расценок строительных работ. Нужны для точного подсчета затрат на создание подобного объекта недвижимости.

В зависимости от особенностей объекта, оценка может занять от 1 дня до 3 недель. Процесс включает следующие этапы:

• Формулировка цели оценки и планирование.

• Подписание договора.

• Сбор информации.

• Расчет стоимости с учетом обстоятельств.

• Составление оценочного отчета.

Согласно законодательству, документ должен быть надлежащим образом прошнурованным, пронумерованным и скреплен печатью и подписью оценщика.

При заказе услуги, нужно помнить, что любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт, который показывает профессионализм и грамотный подход к выполнению даже самой сложной и нестандартной работы.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.