Оценка рыночной стоимости недвижимости: что входит в отчет

Оценка недвижимости проводится для определения ее актуальной цены. Подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости занимается независимая организация. Это может понадобиться в разных жизненных ситуациях.

Оценка недвижимости и подготовка официального документа проводятся при:

• покупке или продаже объекта. Оценка недвижимости дает возможность понять ее реальную стоимость, чтобы продавец не остался внакладе. А покупатель может доказать, что ему продали квартиру по явно завышенной цене;

• оформлении ипотеки. Оценка — обязательное условие кредитора для выдачи займа;

• обмене квартир по trade-in. Старую недвижимость оценивают, чтобы понять, на какую стоимость можно предложить новую квартиру;

• оформлении страховки недвижимости. От оценочной стоимости рассчитают плату за страхование;

• судебных спорах. Например, когда наследник должен компенсировать долю другим наследникам, по отчету он может точно определить свои обязательства.

Проведение оценки квартир регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Проводить работы может специализированная организация или индивидуальный предприниматель. Рассчитать рыночную стоимость недвижимости можно и самостоятельно, но официальные органы примут отчет только от аккредитованного специалиста.

Где заказать оценку недвижимости

Оценку нужно заказывать в оценочной компании или у частного специалиста — частнопрактикующего оценщика. Но в любом случае оценку проводит не юридическое лицо, а сотрудник, который работает в компании. Выбор организации зависит от целей, для которых нужен отчет.

Для ипотеки банки обычно просят заказывать отчет в аккредитованной компании. Точный список таких компаний банк всегда подскажет после одобрения заявки на ипотеку. Если выбрать другую организацию, то они станут дополнительно проверять отчет, и это может затянуться до тридцати дней.

Для других ситуаций, например, для при разделе имущества супругов по суду можно выбирать любую компанию. Важно, чтобы у нее была лицензия и другие установленные законом документы, которые нужны для оценочной деятельности.

Сколько стоят услуги оценщика

Отчет делают по разным объектам: квартирам, домам с участками или коммерческим помещениям. От типа объекта и тарифов компании и будет зависеть итоговая цена. А еще от скорости изготовления отчета. Многие компании предлагают услугу «экспресс-отчета», который готовят за несколько часов или быстрее. Цена по нему может быть выше, в среднем на 20–30% от стандартных расценок.

Так, оценка квартиры в зависимости от региона стоит в среднем 3–5 тысяч рублей, земельного участка — 5–10 тысяч, загородного дома — 15–25 тысяч рублей. Поэтому перед заказом оценки лучше уточнить цену хотя бы у 2–3-х компаний. Самые выгодные тарифы обычно у частнопрактикующих специалистов.

Оценщик изучает информацию, которая понадобится ему для обоснования стоимости недвижимости и составления отчета. Он выезжает на объект, проводит фотосъемку, сравнивает план БTИ и реальное состояние квартиры. Специалист также может задать собственнику имущества ряд дополнительных вопросов об объекте.

 Документы для оценки

Точный пакет документов, необходимых для проведения оценки, зависит от типа недвижимости.

По общему правилу потребуются следующие документы:

• правоустанавливающий — выписка ЕГРН, которую любой собственник может заказать онлайн и бесплатно через Госуслуги;

• паспорт заказчика;

• техническая документация по объекту, например, кадастровый или технический паспорт на квартиру или поэтажный план — любой документ, по которому специалист сопоставит первоначальные технические характеристики с текущими. Если на момент оценки будут несоответствия, значит, в помещении делали перепланировку, и оценщик обязан отметить это в отчете.

Точный перечень документов оценочная компания подскажет при формировании заказа на отчет.

Какие параметры фиксируются

Специалист укажет в отчете рыночную и ликвидационную стоимость, то есть ту, за которую можно быстро продать объект.

Еще отчет включает:

• год постройки и этажность здания, степень физического износа дома;

• материалы стен и перекрытий, наличие или отсутствие капитального ремонта дома;

• наличие перепланировки, и если она есть, узаконена или нет. Если не зарегистрирована, то укажет возможность такого согласования и стоимость. Если перепланировку не узаконить, об этом оценщик также сообщит.

Отчет составят быстро, если заказчик предоставит сразу все необходимые документы. А также оценщик быстро приедет на объект, чтобы сделать фото. В среднем срок изготовления отчета после осмотра — 1–3 рабочих дня.

По итогам анализа специалист подготавливает и направляет клиенту отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ прошивается и постранично нумеруется. Все, кто проводил оценку, а также руководитель организации ставят свои подписи и печати.

На титульном листе отчета указываются данные об объекте недвижимости, оценщике и сроках проведения работ. На первых страницах размещается заключение о рыночной стоимости, основные факты и выводы об объекте.

Что учитывается при оценке квартиры

Далее в содержании отчета об оценке недвижимости отражается информация о заказчике, задание на работу, описание объекта со ссылками на подтверждающие документы. Также исполнитель указывает стандарты оценочной деятельности, результаты анализа рынка и параметров, влияющих на стоимость недвижимости, дает сведения о процессе оценки.

Основные требования к содержанию отчета есть в законе:

• дата составления документа;

• основание для проведения оценки — «по заказу»;

• информация об оценщике, который работал над отчетом: его образование, сертификаты и лицензия, ФИО, адрес и мобильный телефон;

• точное описание недвижимости, по которой проводили оценку;

• стандарты, которые оценщик использовал в работе;

• процесс определения цены и конечный результат;

• дата определения стоимости;

• какие документы использовались при работе с объектом.

Основные параметры, которые требуются по закону, указывают в начале отчета

В конце представлен лист согласования результатов оценки и приложение к отчету с копиями документов.

Один из самых частых запросов на оценку — для оформления ипотеки. Оценка обязательна, чтобы определить рыночную стоимость залога. Тогда банк решит, какую сумму кредита сможет предоставить под такую недвижимость. Перед заказом оценки на ипотечную квартиру сначала важно получить одобрение кредитора по заемщику.

Для оформления ипотеки на вторичное жилье потребуются следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;

• правоустанавливающий документ на квартиру (выписка из ЕГРН);

• справка о доходах и суммах налога физического лица или по форме банка;

• копия трудовой книжки, заверенная работодателем или ЭТК;

• свидетельство о браке (если есть);

• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, например, расписка или сертификат на материнский капитал;

• заявление на получение ипотечного кредита.

Когда банк одобрит кредит, можно приступать к согласованию объекта, если заемщик его уже подобрал. На этом этапе и нужно обращаться за оценкой выбранной квартиры. В какой компании лучше заказывать оценку — подскажет банк. У финучреждений всегда есть перечень аккредитованных партнеров — оценочных компаний, где нужно заказывать отчет.

Стоимость объекта недвижимости зависит от многих факторов. Например, себестоимость: расходы на строительство, степень износа здания, материал стен. Также учитывается благоустройство и оборудование двора — например, закрытый двор с камерами наблюдения повышает рыночную стоимость квартиры.

Местоположение также важно при оценке. Квартира в центре города или в престижном районе будет дороже, чем на периферии. Напрямую влияет на стоимость недвижимости окружающая инфраструктура, особенно наличие социальных объектов: школ, детсадов, поликлиник.

Экология также имеет важное значение. Недвижимость в лесопарковой зоне оценивается выше той, которая расположена возле промышленных предприятий.

Влияет на стоимость некоторых объектов фактор сезонности, а также общая ситуация на рынке и ряд других параметров. Все это будет отражено в отчете специалиста.

Чтобы оценщик качественно сделал свою работу, ему необходимо предоставить полную информацию об объекте недвижимости. Но все равно повлиять на результат не получится. Специалист проанализирует рынок и покажет рыночную стоимость объекта, по которой его можно купить или продать.

Чтобы заранее понимать, на какую цену выйдет объект, можно заказать предварительный расчет. Во многих компаниях его делают бесплатно. Если итоговая сумма не подходит, можно обратиться к другому специалисту.

Главное при заказе оценки квартиры — обратиться к профессионалам, которые обладают надежной репутацией и достаточным опытом. Вы можете заказать оценку объекта недвижимости в проверенной компании через сервис «Самолет Плюс».

Оставьте заявку прямо на сайте и получите отчет онлайн

• Оценка квартиры обычно делается по желанию покупателя. Но если это ипотека или другие случаи, установленные законом, она обязательно потребуется.

• Отчет готовит специалист — профессиональный оценщик. Он может быть ИП или работать в компании.

• Требования к содержанию отчета указаны в законе. Если документ нужен срочно, об этом важно указать при первом контакте с оценочной компанией.

• Для подготовки отчета не требуется много документов. Самое важное — показать выписку ЕГРН и документ, отображающий технические характеристики недвижимости.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.