Heoтдeлимыe yлyчшeния apeндoвaннoгo имyщecтвa

При долгосрочной аренде квартиры, дома, офиса арендаторы хотят создать для себя более комфортные условия — некоторые договариваются с владельцем и делают ремонт. На юридическом языке такие действия называют отделимыми или неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

Неотделимые улучшения — это те изменения, которые нельзя отделить от самого объекта недвижимости без его повреждения или существенного ухудшения состояния. Простыми словами: это то, что арендатор не может унести с собой без порчи имущества, когда закончится договор найма.

Неотделимые улучшения остаются на объекте, даже если арендатор, сделавший их, съезжает. Как решить финансовый вопрос по неотделимым изменениям — стороны определяют заранее: арендатор делает это за свой счет и не имеет материальных претензий к владельцу недвижимости, либо арендодатель засчитывает стоимость улучшений в счет ежемесячной оплаты аренды, или владелец недвижимости единоразово оплачивает съемщику расходы на улучшения.

Неотделимыми изменениями считается:

• достраивание жилого или нежилого помещения, например, арендатор достроил мансарду на втором этаже частного дома;

• возведение дополнительных помещений к дому или незавершенному строительному объекту, например, съемщик построил гараж рядом с домом, который арендовал;

• пристраивание новых помещений, например, арендатор пристроил складское помещение к съемному офису;

• реконструкцию и восстановление зданий, например, квартиросъемщик оштукатурил стену квартиры в месте разрушения;

• капитальный ремонт с сохранением первоначального внешнего облика, например, арендатор заменил кровлю на доме;

• перепланировку, снос или строительство новых стен, межкомнатных перегородок, которые уменьшают или увеличивают площадь комнат, например, квартиросъемщик разделил стеной кухню и зал, получилось две меньшие комнаты из одной большой;

• замену коммуникаций на новые или переустройство, например, электропроводки, отопления, водопровода, газопровода;

• техническое оснащение помещений, например, съемщик установил кондиционер, систему пожаротушения или сигнализацию;

• садовое обустройство и другое благоустройство участка, например, жилец поставил забор, посадил фруктовые деревья, ягодные кустарники, цветочные клумбы, сделал альпийскую горку или вырыл пруд.

Разумеется, арендатор после окончания срока аренды не сможет забрать с собой коммуникации, новую крышу или посаженые деревья. По крайней мере, без ущерба для объекта недвижимости.

Неотделимые улучшения должны:

• проводиться с согласия владельца;

• быть законными, например, нельзя снести несущую стену;

• увеличивать стоимость объекта, например, если пристроили часть дома;

• давать право арендатору на возмещение расходов.

Отделимые улучшения — это то, что арендатор может забрать с собой из арендуемого помещения без ущерба для состояния последнего и переместить в другое место. Это имущество считается собственностью арендатора.

Что к ним относится:

• мебель: столы, стулья, диваны, кровати, тумбочки, шкафы, в том числе и встроенные, если их можно демонтировать без повреждения помещения;

• бытовые предметы: постельные принадлежности и белье, полотенца, посуда, ковры, шторы и т.п.;

• бытовая техника: холодильники, телевизоры, микроволновые печи, стиральные машины, компьютерная техника.

Например, Мария сняла на год квартиру без мебели. Перед заселением она купила и установила диван, холодильник, стол с табуретом, стиральную машину, шкаф и телевизор. Через год она съехала и забрала с собой только телевизор. Остальное у нее выкупил владелец жилья — они так договорились.

Юрлица обязаны отражать неотделимое имущество на балансе организации в составе основных средств и начислять на них амортизацию. При ремонте затраты включаются в первоначальную стоимость объекта.

Физлица обязаны включить неотделимые изменения в кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Компенсация от арендодателя за неотделимые улучшения — дело добровольное и зависит от порядочности владельца, и что стороны пропишут в договоре.

Арендатор получит компенсацию, если он заключил с собственником договор аренды или допсоглашение к нему, где указано, что собственник обязан возместить расходы на улучшения. Подойдет и устная договоренность, но только та, которую можно доказать, например, арендатор предъявить скрин переписки в мессенджере или запись разговора, где обсудили неотделимые изменения, и собственник на них согласился. Сроки получения компенсации не регламентированы и зависят от того, как договорятся стороны.

Если владелец недвижимости откажется платить, можно подавать в суд: составить исковое заявление, оплатить госпошлину 300 рублей для физических лиц, 6 000 рублей — для юридических. При сумме иска до 50 000 рублей обращаются к мировому судье, если больше — в районный суд общей юрисдикции.

Но компенсацию можно и не получить. Так бывает, если собственник недвижимости не давал согласия на улучшения и не знал об их проведении. Это регламентирует часть 3 ст. 623 ГК РФ.

Чтобы предотвратить возможные споры, разбирательства и судебные тяжбы, нужно заранее прописать в договоре аренды условия проведения неотделимых улучшений, и как арендодатель будет их компенсировать.

Общая формулировка, что владелец недвижимости согласен на любые капитальные преобразования, будет недостаточно, если возникнет спор. Предпочтительнее заключать отдельное соглашение к договору аренды для каждого улучшения.

В этом дополнительном соглашении следует указать:

• согласие арендодателя на запланированные работы;

• что и как будут улучшать;

• предварительную или точную стоимость изменений;

• порядок и сроки выплаты компенсации арендодателем.

Например: Я, Иванов Иван, даю согласие, чтобы мой арендатор, Петр Петров, установил два кондиционера в моей квартире (указать данные свидетельства о госрегистрации права на владение жильем) по адресу… Кондиционеры такой-то марки по 25 000 рублей каждый. Монтаж проведет наемная бригада за 10 000 рублей 20 июня 2024 года. Я, Иван Иванов, обязуюсь компенсировать Петру Петрову стоимость кондиционеров и затрат на монтаж сразу после окончания работ.

Такой подход защитит интересы обеих сторон: владелец будет знать, что его имущество могут изменить, а арендатор — что ему за это заплатят.

• Арендатор вправе капитально улучшить снимаемое помещение, если владелец не против, и это не противоречит закону. Например, можно разделить большую комнату на две поменьше. Но нельзя снести стену между комнатами, если она несущая.

• Улучшения считаются неотделимыми, если их нельзя забрать с собой без причинения вреда недвижимости, и отделимые, если их можно переместить в другое место без вреда, когда закончится аренда.

• Арендатор улучшает снимаемое пространство за свой счет. Возместит владелец ему это или нет, зачтет в счет арендной платы или компенсирует частично — зависит от договоренности.

• Чтобы не возникали споры после проведения неотделимых улучшений арендованного имущества, их надо прописать в договоре аренды или составить к нему допсоглашение. В этом случае обязательно должно быть согласие владельца недвижимости, перечень и стоимость работ.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Бурдина Надежда, юрист-копирайтер, рассказываю про сферу недвижимости. burdina.n@bk.ru