06.07.2024
Heoтдeлимыe yлyчшeния apeндoвaннoгo имyщecтвa
![](https://img.samoletplus.ru/insecure/q:80/rs:fill:0:0/g:ce/bl:0/c:0/plain/s3://smltplus-public-media//footer-category/14a4535f6418417ebeb385a652531c9e.png@png)
![](https://img.samoletplus.ru/insecure/q:80/rs:fill:750:0/g:ce/bl:10/c:0/plain/s3://smltplus-public-media//footer-category/14a4535f6418417ebeb385a652531c9e.png@png)
При долгосрочной аренде квартиры, дома, офиса арендаторы хотят создать для себя более комфортные условия — некоторые договариваются с владельцем и делают ремонт. На юридическом языке такие действия называют отделимыми или неотделимыми улучшениями арендованного имущества.
Что такое неотделимые улучшения
Неотделимые улучшения — это те изменения, которые нельзя отделить от самого объекта недвижимости без его повреждения или существенного ухудшения состояния. Простыми словами: это то, что арендатор не может унести с собой без порчи имущества, когда закончится договор найма.
Неотделимые улучшения остаются на объекте, даже если арендатор, сделавший их, съезжает. Как решить финансовый вопрос по неотделимым изменениям — стороны определяют заранее: арендатор делает это за свой счет и не имеет материальных претензий к владельцу недвижимости, либо арендодатель засчитывает стоимость улучшений в счет ежемесячной оплаты аренды, или владелец недвижимости единоразово оплачивает съемщику расходы на улучшения.
Что входит в неотделимые улучшения
Неотделимыми изменениями считается:
достраивание жилого или нежилого помещения, например, арендатор достроил мансарду на втором этаже частного дома;
возведение дополнительных помещений к дому или незавершенному строительному объекту, например, съемщик построил гараж рядом с домом, который арендовал;
пристраивание новых помещений, например, арендатор пристроил складское помещение к съемному офису;
реконструкцию и восстановление зданий, например, квартиросъемщик оштукатурил стену квартиры в месте разрушения;
капитальный ремонт с сохранением первоначального внешнего облика, например, арендатор заменил кровлю на доме;
перепланировку, снос или строительство новых стен, межкомнатных перегородок, которые уменьшают или увеличивают площадь комнат, например, квартиросъемщик разделил стеной кухню и зал, получилось две меньшие комнаты из одной большой;
замену коммуникаций на новые или переустройство, например, электропроводки, отопления, водопровода, газопровода;
техническое оснащение помещений, например, съемщик установил кондиционер, систему пожаротушения или сигнализацию;
садовое обустройство и другое благоустройство участка, например, жилец поставил забор, посадил фруктовые деревья, ягодные кустарники, цветочные клумбы, сделал альпийскую горку или вырыл пруд.
Разумеется, арендатор после окончания срока аренды не сможет забрать с собой коммуникации, новую крышу или посаженые деревья. По крайней мере, без ущерба для объекта недвижимости.
Неотделимые улучшения должны:
проводиться с согласия владельца;
быть законными, например, нельзя снести несущую стену;
увеличивать стоимость объекта, например, если пристроили часть дома;
давать право арендатору на возмещение расходов.
Что входит в отделимые улучшения
Отделимые улучшения — это то, что арендатор может забрать с собой из арендуемого помещения без ущерба для состояния последнего и переместить в другое место. Это имущество считается собственностью арендатора.
Что к ним относится:
мебель: столы, стулья, диваны, кровати, тумбочки, шкафы, в том числе и встроенные, если их можно демонтировать без повреждения помещения;
бытовые предметы: постельные принадлежности и белье, полотенца, посуда, ковры, шторы и т.п.;
бытовая техника: холодильники, телевизоры, микроволновые печи, стиральные машины, компьютерная техника.
Например, Мария сняла на год квартиру без мебели. Перед заселением она купила и установила диван, холодильник, стол с табуретом, стиральную машину, шкаф и телевизор. Через год она съехала и забрала с собой только телевизор. Остальное у нее выкупил владелец жилья — они так договорились.
Как учитывать неотделимые улучшения
Юрлица обязаны отражать неотделимое имущество на балансе организации в составе основных средств и начислять на них амортизацию. При ремонте затраты включаются в первоначальную стоимость объекта.
Физлица обязаны включить неотделимые изменения в кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Возмещение неотделимых улучшений по договору аренды
Компенсация от арендодателя за неотделимые улучшения — дело добровольное и зависит от порядочности владельца, и что стороны пропишут в договоре.
Арендатор получит компенсацию, если он заключил с собственником договор аренды или допсоглашение к нему, где указано, что собственник обязан возместить расходы на улучшения. Подойдет и устная договоренность, но только та, которую можно доказать, например, арендатор предъявить скрин переписки в мессенджере или запись разговора, где обсудили неотделимые изменения, и собственник на них согласился. Сроки получения компенсации не регламентированы и зависят от того, как договорятся стороны.
Если владелец недвижимости откажется платить, можно подавать в суд: составить исковое заявление, оплатить госпошлину 300 рублей для физических лиц, 6 000 рублей — для юридических. При сумме иска до 50 000 рублей обращаются к мировому судье, если больше — в районный суд общей юрисдикции.
Но компенсацию можно и не получить. Так бывает, если собственник недвижимости не давал согласия на улучшения и не знал об их проведении. Это регламентирует часть 3 ст. 623 ГК РФ.
Как составить договор аренды с учетом неотделимых улучшений
Чтобы предотвратить возможные споры, разбирательства и судебные тяжбы, нужно заранее прописать в договоре аренды условия проведения неотделимых улучшений, и как арендодатель будет их компенсировать.
Общая формулировка, что владелец недвижимости согласен на любые капитальные преобразования, будет недостаточно, если возникнет спор. Предпочтительнее заключать отдельное соглашение к договору аренды для каждого улучшения.
В этом дополнительном соглашении следует указать:
согласие арендодателя на запланированные работы;
что и как будут улучшать;
предварительную или точную стоимость изменений;
порядок и сроки выплаты компенсации арендодателем.
Например: Я, Иванов Иван, даю согласие, чтобы мой арендатор, Петр Петров, установил два кондиционера в моей квартире (указать данные свидетельства о госрегистрации права на владение жильем) по адресу… Кондиционеры такой-то марки по 25 000 рублей каждый. Монтаж проведет наемная бригада за 10 000 рублей 20 июня 2024 года. Я, Иван Иванов, обязуюсь компенсировать Петру Петрову стоимость кондиционеров и затрат на монтаж сразу после окончания работ.
Такой подход защитит интересы обеих сторон: владелец будет знать, что его имущество могут изменить, а арендатор — что ему за это заплатят.
Делаем выводы
Арендатор вправе капитально улучшить снимаемое помещение, если владелец не против, и это не противоречит закону. Например, можно разделить большую комнату на две поменьше. Но нельзя снести стену между комнатами, если она несущая.
Улучшения считаются неотделимыми, если их нельзя забрать с собой без причинения вреда недвижимости, и отделимые, если их можно переместить в другое место без вреда, когда закончится аренда.
Арендатор улучшает снимаемое пространство за свой счет. Возместит владелец ему это или нет, зачтет в счет арендной платы или компенсирует частично — зависит от договоренности.
Чтобы не возникали споры после проведения неотделимых улучшений арендованного имущества, их надо прописать в договоре аренды или составить к нему допсоглашение. В этом случае обязательно должно быть согласие владельца недвижимости, перечень и стоимость работ.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
покупки недвижимости,
продажи недвижимости,
аренды недвижимости по всей России.
А также различные дополнительные услуги:
trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.
Автор: Бурдина Надежда, юрист-копирайтер, рассказываю про сферу недвижимости. burdina.n@bk.ru
Автор текста
Бурдина Надежда