Недействительная сделка с недвижимостью, основания для признания и срок исковой давности

В ст.166 ГК РФ указаны два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.

• Оспоримые сделки. Их признают недействительными в судебном порядке при наличии законных оснований. Если от любой из сторон договора купли-продажи не поступило обращения, такую сделку признают юридически правомерной.

• Ничтожные сделки. У них нет юридической силы из-за их недействительности. Также не потребуется признание со стороны суда.

Покупатель и продавец должны вернуть друг другу квартиру и деньги при признании сделки недействительной, то есть все, что было указано в предмете и стоимости договора купли-продажи.

Признание сделки недействительной — крайне неудобные обстоятельства для покупателя. Например, покупатель уже может три месяца делать ремонт в новой квартире, а из-за признания сделки недействительной ее придется вернуть по судебному решению.

Какие пункты надо проверить для снижения риска вернуть жилье обратно после приобретения:

1. Справку из психоневрологического диспансера о дееспособности продавца квартиры.

2. Историю смены собственников квартиры.

3. Количество прописанных жителей.

4. Подлинность доверенности (при продаже не от собственника).

5. Актуальность и данные в выписке из ЕГРН.

6. Характеристики и описание квартиры в договоре купли-продажи и акте приемки.

С одной стороны, такая проверка потребует некоторых усилий. С другой — так действительно безопаснее.

Основания возникают только в случае нарушения прав или интересов одной из сторон, которые соответствуют ст.168-179 ГК РФ.

В юридической практике самое частое основание — существенное нарушение предмета или условий договора. Допустим, в квартире продавца проявился существенный недостаток, о котором не было указано в документе. У покупателей основанием для непризнания чаще всего является отсутствие или неполная оплата квартиры.

Расторжение договора происходит по обоюдному соглашению сторон или по решению суда.

К причинам расторжения ДКП квартиры относятся следующие пункты:

1. Нарушение условий договора покупателем или продавцом.

2. Нарушение прав третьих лиц (или несовершеннолетних).

3. Отсутствие оплаты за квартиру (или частичная оплата).

4. Отсутствие государственной регистрации права собственности на квартиру.

5. Неправильное заключение договора.

6. Недееспособность покупателя или продавца.

7. Одну из сторон сделки ввели в заблуждение, что послужило причиной подписи договора.

8. Несоответствие квартиры условиям договора.

Также сделку можно оспорить, если будет доказан факт обмана или принуждения при получении подписи.

Срок исковой давности зависит от типа таких сделок.

• Ничтожные. Они не подразумевает юридических последствий. Иск с требованием признания недействительности нужно подать в течение трех лет, чтобы стороны вернули обратно друг другу деньги и квартиру.

• Оспоримые сделки. Подать иск можно в течение года с момента обнаружения обстоятельств недействительности.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться!

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.