Риск недействительной сделки: как себя обезопасить

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка считается недействительной по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами, т.е. когда сделка нарушает требования закона. Требования закона могут предъявляться к:

• форме заключения сделки, 
• содержанию сделки, 
• участникам сделки,
• к свободе волеизъявления участников сделки.

Действительная сделка — это сделка, результат которой соответствует тому, к которому стремились стороны сделки.

Сделка признается действительной, если она соответствует следующим условиям:

1. сделка является законной, т.е. не нарушает требований закона, не нарушает основы правопорядка и нравственности, а также заключена при наличии необходимого одобрения государственного или муниципального органа или другого третьего лица;
2. все участники сделки соответствуют критерию дееспособности, т.е являются дееспособными и совершеннолетними лицами;
3. сделка совершена на условиях осознанного заключения договора, т.е. участники заключали договор не на основании заблуждения, и не под влиянием обмана, угроз, насилия и вследствие стечения трудных и неблагоприятных обстоятельств;
4. сделка совершена при соблюдении формы ее заключения, т.е. сделка обеспечена письменной формой договора, если это предусмотрено законом, а также заключение сделки нотариально удостоверено, если это также требуется законом.

Недействительная сделка — это сделка, в результате которой не наступают такие гражданско-правовые последствия, к которым стремились стороны сделки. Сделки недействительны в тех случаях, когда нарушено одно из условий действительности сделки, описанных выше.

Согласно ст.166 ГК РФ недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. 

Ничтожные сделки — это сделки, которые признаются недействительными независимо от того признано это судом или нет. Ничтожная сделка не требует решения суда и недействительна с момента заключения. Сделки признаются ничтожными, если они совершаются:

• с нарушением требований закона, например, без обязательной государственной регистрации,
• с участием недееспособных лиц,
• с участием несовершеннолетних лиц до 14-ти лет — сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте до 14-ти лет признается ничтожной (ст.172 ГК РФ), если эта сделка не является мелкой бытовой сделкой;
• без нотариального удостоверения, если такое удостоверение требуется по закону;
• с целями, которые заведомо нарушают основы правопорядка и нравственности;
• лишь для вида, т.е. сделки являются мнимыми. Например, когда семья «покупает» квартиру у знакомого, чтобы обналичить материнский капитал, хотя на самом деле деньги «продавцу» не передаются, а квартира через какое-то время переоформляется обратно на прежнего собственника;
• с целью прикрыть другую сделку, т.е. сделки являются притворными. Например, когда вместо договора купли-продажи доли квартиры стороны подписывают договор дарения, чтобы избежать согласования продажи с остальными сособственниками.

Оспоримые сделки — это сделки, которые могут быть признаны недействительными только по решению суда. Все факты, на основании которых сделку могут признать недействительной, необходимо приводить в суде. Оспоримая сделка требует решения суда и сохраняет свою силу до момента признания судом ее недействительности. К оспоримым сделкам относятся:

• сделки, совершенные под угрозой, с применением обмана и насилия, или в результате неблагоприятных обстоятельств;
• сделки, совершенные под влиянием существенного заблуждения;
• сделки, совершенные в ущерб интересам представляемого гражданина или юридического лица;
• сделки, совершенные без необходимого по закону согласия, если такие сделки не признаны законом ничтожными;
• сделки, совершенные с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки;
• сделки, совершенные с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица.

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд. Следовательно для этого необходимо подать исковое заявление в суд. Иск в суд по ничтожной сделке может подать любое лицо, которое докажет свой законный интерес в признании сделки недействительной.

В случае с оспоримой сделкой, иск в суд могут подать только либо сторона сделки, либо указанное в законе лицо.

Для ничтожных сделок в иске стоит указывать только одно требование — применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Физические лица должны обращаться с иском в районный суд, предварительно заплатив госпошлину.

Сроки исковой давности:

1. Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Это актуально для лиц, являющихся участниками сделки. Если в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Срок общей исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.
2. В оспоримых сделках исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности, можно подать в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Существуют сделки, в которых риск признания их недействительными очень высок. Стоит обратить на них внимание, чтобы наиболее тщательным образом проверять юридическую чистоту сделки перед ее совершением. Примеры рискованных сделок с недвижимостью:

• Если впоследствии выяснится, что продавец на момент сделки был  недееспособным лицом, то сделка может быть признана недействительной.
• В случае, когда родители или опекун несовершеннолетнего собственника не выполнят обязательства, под условием исполнения которых органы опеки разрешили сделку. Тогда она может быть  признана недействительной.
• Однако, если деньги продавцом потрачены (или припрятаны), то высок риск взыскивать с продавца денежную компенсацию по исполнительному листу в течение очень длительного времени, например 30 лет по 1000 руб.
• Покупка недвижимости, полученной в наследство, если с момента вступления в наследство прошло менее шести месяцев.
• Покупка недвижимости, которая получена по притворной сделке.
• Продажа недвижимости, полученной по договору ренты — высок риск появления наследников рентополучателя, которые могут оспорить сделку в суде.
• Недвижимость продает пожилой человек — в такой ситуации важно проверить дееспособность продавца.

Еще один пример — продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу, в случае когда объект недвижимости является совместно нажитым имуществом в браке. Но покупатель может получить компенсацию как добросовестный приобретатель в случае, если при покупке он потребовал от продавца один из этих двух документов:

1. согласие супруга(и) продавца на продажу квартиры,
2. нотариально удостоверенную подпись на заявлении, что данный объект недвижимости был приобретен продавцом не в браке.

Если сделку признали недействительной, то наступают последствия недействительной сделки, которые предусмотрены статьей 167 ГК РФ. Недействительная сделка признается не имевшей места и не влечет за собой юридических последствий. То есть сделки как будто бы и не было, а следовательно, никаких юридических последствий у такой сделки быть не может.

В результате признания сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция. Реституция (от лат. restituere — восстанавливать, возмещать, возвращать, приводить в порядок) — это главное имущественное последствие недействительности сделок. 

При двусторонней реституции каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах.

Односторонняя реституция  — это когда исполненное обратно получает только одна добросовестная сторона сделки.

Недопущение реституции («нулевая» реституция) — это возврат всего, что было передано или должно быть передано по сделке, в доход государства. Такое последствие применяется при признании сделки недействительной как совершенной с целью противной основам правопорядка и нравственности.

Если сделка признана недействительной из-за влияния обмана, насилия, угроз, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное по сделке, а при невозможности вернуть полученное в натуре, возвращается в деньгах.  

Также существует риск нарваться на мошенников, которые в результате признания сделки недействительной, получают недвижимость обратно, а денежные средства потерпевшей стороне они вернуть уже не могут, т.к. они уже потрачены. Следовательно, выплату денежных средств придется добиваться через суд.

Сделки с недвижимостью требуют предельной внимательности и точности. До 16% всех  сделок с недвижимостью в РФ оспариваются в суде, так в 2021 году было совершено 4,2 млн. сделок по купле-продаже жилой недвижимости, а общее количество споров по недвижимости составило 700 тыс. Часть из них потом признаны судом недействительными: либо по решению суда, либо в результате ничтожности самой такой сделки.

При покупке недвижимости важно тщательно проверять юридическую чистоту приобретаемого объекта недвижимости, а также важно знать, когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной. От этого будет зависеть судьба сделки и приобретенной недвижимости.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.