Налог с продажи квартиры: сколько платить, правила уплаты, как уменьшить сумму налога

В нашей стране не введен отдельный налог, которым облагалась бы продажа недвижимости. Тем не менее, заплатить при продаже квартиры владельцу чаще всего придется — у него возникнет обязанность уплаты налога на доходы физических лиц или НДФЛ. На примерах покажем, как рассчитывается налог, кто может на законных основаниях избежать уплаты НДФЛ при продаже жилья. А также какие можно применить законные методы для снижения суммы налога, который нужно заплатить после продажи вашей квартиры.

Деньги, которые человек получает продавая квартиру, считаются доходом физического лица. Как и с любого другого дохода с него уплачивается НДФЛ. Пока (сейчас в Госдуме рассматривается введение прогрессивной шкалы налога на доходы физических лиц) он составляет 13 % для налоговых резидентов России и 30 % для нерезидентов.

Что это за статус такой — налоговый резидент? Этот статус имеет каждый гражданин России или иностранного государства, который фактически проживает на территории нашей страны 183 дня в году или больше.

Есть некоторые исключения, так военнослужащие, которые выполняют задачи за пределами России, и люди, командированные на службу за границу (например, в российские посольства) сохраняют за собой статус налогового резидента. И он не зависит от того, какое время они провели на территории России в течение календарного года. Для них НДФЛ, в том числе при продаже квартир, сохраняется на уровне 13 %.

НДФЛ после продажи жилья может рассчитываться двумя методами, при которых налоговая база, то есть сумма, облагаемая налогом, может существенно отличаться. Вот эти методы:

• НДФЛ от суммы, указанной в договоре купли-продажи

• НДФЛ от 70 % кадастровой стоимости проданной квартиры на начало года, в котором она была продана.

Налоговая посчитает НДФЛ от большей суммы, поэтому нет смысла занижать сумму сделки в договоре.

Примеры:

1. Илья, налоговый резидент России, продал квартиру за 5 миллионов. Ее кадастровая стоимость составляет 4 миллиона, а 70 % от кадастровой стоимости — это 2,8 миллиона. Поскольку сумма, полученная после продажи выше 70 % кадастровой стоимости, налоговая начислит НДФЛ 13 % из расчета реально полученных средств — 650 000 Ꝑ.

2. Ирина, нерезидент России, получила при продаже дома 3 миллиона рублей. Его кадастровая стоимость составляет 6 миллионов рублей. 70 % кадастровой стоимости — это 4,2 миллиона рублей. Поскольку эта сумма (налоговая база) больше, чем 3 миллиона рублей, то НДФЛ 30 % налоговая служба посчитает именно с суммы 4,2 миллиона. Налог для Ирины составит 1,26 миллиона.

Вас ждут тысячи предложений квартир на вторичном рынке — в нашей базе непременно найдется то, что вам подходит. Удобные фильтры, актуальные предложения — заходите и выбирайте.

Существует такое понятие как минимальный срок владения (МСВ) недвижимостью. Это срок, после которого владелец может спокойно продать свою квартиру и вообще не платить НДФЛ с продажи. Раньше этот срок был для всех 3 года, сегодня он может составлять 3 или 5 лет. Стандартным считается срок 5 лет, а трехлетний минимальный срок устанавливается в следующих ситуациях:

• недвижимость получена в собственность по договору дарения от близких родственников;

• недвижимость приобретена по договору ренты с обязанностью пожизненного содержания проживающего в ней человека;

• основанием возникновения собственности на квартиру стало вступление в наследство;

• право собственности возникло в результате приватизации;

• квартира — единственное жилье у владельца.

Начиная с 2022 года могут не платить НДФЛ семьи, в которых растут двое детей или больше, даже если квартиру семья продаст до истечения минимального срока владения. Это возможно в случае, если до конца налогового периода (то есть до конца текущего года) они купят жилье с лучшими характеристиками — больше площадь, больше комнат, лучше состояние дома, больше удобств, например, есть лифт и мусоропровод. При этом кадастровая стоимость ранее принадлежащего такой семье жилья не должна быть выше 50 миллионов.

Важно:

МСВ отсчитывается с момента, когда право собственности на квартиру зарегистрировано Росреестром, а не с момента заключения сделки, в результате которой это право возникло. Единственное отступление — реновация, которая в настоящее время проходит в Москве. В этом случае отсчет идет с момента возникновения собственности на жилье в старом доме, взамен которого была получена квартира по реновации.

Если же человек покупает квартиру в новостройке по договору долевого участия, то отсчет начинается с момента оплаты покупателем полной суммы, указанной в договоре, то есть до регистрации права собственности (иногда задолго до регистрации права).

В случаях, когда продается жилье, полученное по наследству, минимальный срок владения, три года, отсчитывается с даты смерти наследодателя.

В соответствии с действующим в нашей стране законами и инвалиды, и пенсионеры должны платить НДФЛ после продажи недвижимости на общих основаниях. То есть в зависимости от того, выдержан ли в их случае минимальный срок владения квартирой и от их налогового резидентства.

В целом при продаже подаренной квартиры налог НДФЛ государство берет, если не выдержан МСВ. Но с января 2019 года доход, облагаемый налогом при продаже подаренного жилья, может быть уменьшен на суммы, с которых человек уже уплатил НДФЛ.

Например, если квартиру подарил посторонний человек или дальний родственник, то после принятия недвижимости в дар у нового собственника возникает обязанность заплатить НДФЛ, 13 % или 30 % соответственно, в зависимости от того, является ли новый собственник налоговым резидентом России. НДФЛ при дарении, если в договоре дарения указана стоимость недвижимости, считается от этой суммы, а если нет — для расчета используют кадастровую стоимость жилья. Из дохода, полученного при продаже, вычитается сумма, с которой был уплачен НДФЛ при принятии квартиры в дар.

Пример:

Елене подарила квартиру дальняя родственница. Кадастровая стоимость квартиры составляла 5 миллионов. Елена, как налоговый резидент России, уплатила налог 13 % от этой суммы — 650 000 рублей. Через 2 года Елена продала эту квартиру за 7 миллионов рублей. При определении налоговой базы были учтены 5 миллионов рублей, с которых она уплатила НДФЛ после принятия квартиры в дар.

Таким образом, ей осталось уплатить налог с суммы 2 миллиона — это 260 000 рублей.

В качестве альтернативы при продаже квартиры может быть использована возможность уменьшения налоговой базы на 1 миллион рублей. В каждом конкретном случае необходимо считать, какой схемой воспользоваться будет выгоднее. В случае Елены воспользоваться вычетом в 1 миллион рублей было бы невыгодно, так как в этом случае налогооблагаемая база составила бы не 2, а 6 миллионов рублей. А НДФЛ составит в этом случае 780 000 рублей.

Читайте также: Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Закон не предполагает освобождения наследников от уплаты НДФЛ после продажи жилья, доставшегося по наследству. Такая обязанность возникает когда не выдержан минимальный срок владения жильем. При этом наследники имеют право воспользоваться имущественным вычетом в 1 миллион. Например, при продаже квартиры за 8 миллионов, им придется уплатить 13 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи, за вычетом 1 миллиона. То есть уже от 7 миллионов — а это 910 000 рублей.

Также наследники имеют право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов наследодателя, если эти расходы возможно подтвердить документами.

НДФЛ человек всегда платит в бюджет, а конкретным получателем выступает Федеральная налоговая служба (ФНС). Логичнее и проще всего уплатить этот налог через личный кабинет, который есть у каждого налогоплательщика на сайте ФНС.

После того, как бывший владелец недвижимости подал декларацию 3-НДФЛ (это нужно сделать до 30 апреля года, следующего за годом продажи), в личном кабинете появится сумма начисленного налога — его нужно уплатить. Сделать это необходимо до 15 июля (включительно) года, следующего за годом продажи квартиры, это определяет пункт 4 статьи 228 Налогового Кодекса. Так, если квартира была продана в 2023 году, то уплатить НДФЛ, если он предполагается, нужно до 15 июля 2024 года.

Если у жилья несколько владельцев, то ситуация такая: вне зависимости от того, продают ли они доли как отдельные объекты, или квартиру как один объект, каждый из владельцев отдельно подает декларацию и уплачивает НДФЛ.

Но когда установленный МСВ истек, обязанности подавать декларацию и платить налог после продажи жилья у собственников нет. Вне зависимости от их количества.

Если прошел минимальный срок владения, то такой вопрос не возникает в принципе — НДФЛ платить не придется. В других случаях есть еще 3 возможности чтобы минимизировать сумму налога.

«Доход минус расход».

Для применения такой схемы необходимо, чтобы у владельца сохранились документы, подтверждающие сумму, за которую он купил квартиру, а также расходы на ремонт при наличии подтверждающих документов и проценты по ипотечному кредиту. Стандартно подтверждением суммы покупки выступают договор купли-продажи, в котором прописана стоимость; выписка из банка или расписка продавца о получении денег. А также чеки, если были какие-то дополнительные расходы. В таком случае НДФЛ нужно будет платить только с разницы между стоимостью покупки и продажи жилья. Например, если человек купил квартиру за 4 миллиона, а продал за 6 миллионов, то с использованием этой схемы НДФЛ будет рассчитываться с разницы, то есть только с суммы в 2 миллиона. Такую схему можно использовать неограниченное количество раз, в том числе даже и в одном налоговом периоде.

«Минус миллион».

Схема уменьшения налоговой базы на 1 миллион рублей работает без каких-либо подтверждающих документов и носит заявительный характер. Из суммы продажи просто вычитается один миллион рублей, о чем заявляется в декларации. Схему тоже можно использовать несколько раз без ограничений, но на сумму только 1 миллион в течение одного налогового периода, то есть года.

«Дробление» квартиры.

Если квартира оформлена в совместную собственность, то можно выделить доли в квартире, оформить их на разных владельцев, а затем продать по отдельным договорам (даже одному покупателю). В этом случае схему уменьшения налоговой базы на миллион сможет использовать владелец каждой доли. Это не запрещено законом. Если же владельцы продают квартиру, находящуюся в совместной собственности, по одному договору купли-продажи, то вычет в 1 миллион делится между всеми продавцами пропорционально долям, которыми они владеют — это получается менее выгодно.

Нередко, продавая ипотечную квартиру, можно вообще избежать уплаты НДФЛ. Поясним на примере. Человек купил квартиру в новостройке в ипотеку за 3 миллиона и внес первый взнос — 600 000 рублей. В течение 2 лет он платил проценты по ипотечному кредиту, и выплатил в общей сложности 500 000 рублей. После сдачи дома он решил продать квартиру за 3,5 миллиона. В расходы на приобретение жилья он имеет право внести и стоимость квартиры, то есть 3 миллиона, и выплаченные по ипотечному кредиту проценты, то есть 500 000. Таким образом, получается, что налоговая база нулевая:

3,5 млн — (3 млн + 0,5 млн) = 0

Если нет дохода, то и платить НДФЛ нет оснований.

А если не включить в расходы ипотечные платежи, то владельцу при продаже пришлось бы уплатить НДФЛ с разницы между покупкой и продажей жилья, то есть с 500 000 рублей – сумма вполне существенная и составила бы 65 000 рублей.

Планируете взять ипотеку? Заполните анкету и наши банки-партнеры предложат вам выгодные условия кредитования.

Когда человек продает квартиру, у него возникает обязанность уплаты НДФЛ. Это происходит в случае когда квартира находилась в его собственности менее 5 (в общем случае) или 3 (в отдельных случаях) лет. НДФЛ составляет 13 % для налоговых резидентов России и 30 % для нерезидентов. В качестве налоговой базы рассматривается либо сумма, за которую квартира была продана, либо ее кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

Сумму налоговых обязательств можно, не нарушая закона, снизить несколькими способами; в каждом случае необходимо считать, какой вариант окажется более выгодным. При применении варианта «доходы минус расходы» потребуется документальное подтверждение расходов, которые понес владелец недвижимости при ее покупке.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.