Какой налог платят собственники при продаже квартиры и кто ничего не заплатит при продаже недвижимости

Когда владелец квартиры решает ее продать, он вступает во взаимоотношения не только с покупателем, но и с государством. Деньги, полученные от продажи недвижимости — это доход, а с дохода почти всегда необходимо платить налоги. Почти, но все-таки не всегда и не всем, а еще и не со всей суммы, полученной от продажи квартиры.

В нашей стране нет отдельного налога на продажу недвижимости, но есть НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Именно его и нужно уплатить в большинстве случаев продажи имущества, в том числе недвижимости. Но есть и исключения, например, если доход от продажи недвижимости составил меньше 1 миллиона рублей, НДФЛ платить не нужно.

Также не придется платить НДФЛ если вы владели жильем не менее 5, а в некоторых случаях не менее 3 лет. Эти ситуации рассмотрим ниже.

При продаже квартиры человек платит налог на доходы физических лиц, так как считается выгодоприобретателем — получает деньги за проданную недвижимость. НДФЛ сегодня составляет в общем случае 13 % для налоговых резидентов России и 30 % для тех, кто не считается резидентом.

Статус резидента не связан с гражданством. Резидентами считаются россияне и граждане других стран, если они 183 дня в году или больше проживают на территории России.

Статус резидента при пребывании за границей более 183 дней в году не теряют только российские военнослужащие и госслужащие, которые находятся в командировке или на работе. Если они решают продавать свою российскую недвижимость, то НДФЛ для них будет 13 %, как и для всех резидентов.

Короткий ответ: 13 % от стоимости недвижимости, указанной в договоре или от кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если вы налоговый резидент России. И 30 % от тех же сумм, если больше 183 дней в году вы проживаете за рубежом.

Любопытно, что еще в 2020 году в нашей стране принята прогрессивная шкала налогообложения, и с доходов больше 5 миллионов рублей в год граждане платят НДФЛ не 13 %, а 15 %. Но недвижимости это положение не коснулось и здесь прогрессивная шкала налогообложения не действует, так что или 13 %, или 30 % в зависимости от ситуации.

В случае с недвижимостью, при продаже квартиры или дома вырученная сумма облагается НДФЛ, потому что человек получил доход. Есть случаи, когда государство предоставляет льготы, тогда налог на доходы не взимают. О таких ситуациях расскажу ниже.

Если продавец не подпадает под льготы, можно обратиться за вычетом. Например, можно уменьшить вырученные от продажи деньги на 1 миллион рублей и уплатить налог с той части, которая превысит миллион. В тех случаях, когда проданная недвижимость стоила меньше миллиона, можно даже не подавать декларацию в налоговую — вычет применяют автоматически.

Еще можно применить вычет «Доходы минус расходы» . Но в этом случае потребуются документы, подтверждающие расходы человека на покупку недвижимости и сумму продажи. В любом случае, если недвижимость дороже миллиона, для получения вычета необходимо подать налоговую декларацию по итогам года.

Не всегда продажа квартиры влечет за собой налоговые обязательства. В российском законодательстве есть такое определение, как «минимальный срок владения» — срок, за рамками которого человек не должен платить НДФЛ. В обычных случаях это 5 лет, но есть ситуации, в которых достаточно владеть квартирой в течение 3 лет. Вот эти ситуации:

• Квартира получена в наследство.

• Квартира получена в результате приватизации.

• Квартира приобретена по договору ренты (пожизненного содержания бывшего владельца).

• Квартира — единственное жилье человека.

Читайте также: Как приватизировать квартиру — подробная инструкция.

Чтобы узнать минимальный срок владения, нужно понимать, когда зарегистрировано право собственности на квартиру в Росреестре. Например, если сделка дарения оформлена 1 ноября 2023 года, но в Росреестре переход права зафиксирован 15 декабря, то минимальный срок владения будет отсчитываться от 15 декабря 2023 года.

Но и в этом случае есть исключения. Так, при реновации (переселении в новые дома по программе расселения старого жилого фонда Москвы) отсчет начинается с момента регистрации права собственности на жилье в доме, который попал под реновацию.

В ситуации, когда квартира получена по наследству, минимальный срок начинает исчисляться с даты смерти бывшего владельца.

При покупке жилья в строящемся доме отсчет минимального срока владения начинается задолго до регистрации права собственности, а именно с момента полной оплаты средств по ДДУ (договору долевого участия) собственными средствами покупателя или же заемными средствами банка.

Что касается ситуаций, когда человек владел долей в квартире, выкупил или получил в дар дополнительную площадь (другую или другие доли), то отсчет минимального срока владения квартирой считается от регистрации права собственности на первую долю.

Налоговое законодательство в его современном варианте не предусматривает освобождения инвалидов от уплаты НДФЛ после продажи недвижимости. Они платят на общих основаниях, в зависимости от того, считается ли инвалид резидентом Российской Федерации и в течение какого времени он владел недвижимостью.

Так же, как и в случае с инвалидами, сам по себе статус пенсионера не освобождает от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже принадлежащих человеку квартиры или дома. Все зависит от резидентства, срока владения жильем и суммы полученного в результате продажи дохода.

В случае, если квартира находится во владении нескольких людей, то НДФЛ уплачивает каждый из них. Сумма НДФЛ будет соразмерна доле человека в квартире.

Пример:

Владимир и Иван — совладельцы двухкомнатной квартиры рыночной стоимостью 10 000 000 рублей. Они получили ее в дар от отца 2 года назад, собственность у них долевая, каждому принадлежит по ½ квартиры. Владимир решил свою долю продать Ивану. Сумма полученного Владимиром дохода от продажи доли в квартире составила 5 000 000 рублей. Он должен уплатить НДФЛ на общих основаниях — 650 000 рублей (13 % от полученной суммы).

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Существует два варианта вычетов, которыми может воспользоваться любой собственник жилья при продаже квартиры — это вычет по формуле «Доход минус расход» и вычет в сумме 1 000 000 рублей.

Вычет в сумме 1 000 000 рублей, или «Минус миллион».

Чтобы воспользоваться этим вычетом, бывшему собственнику жилья не нужны никакие подтверждающие документы, получение вычета носит заявительный характер (то есть требуется только заявление). Сумма продажи в этом случае уменьшается на 1 000 000 рублей, например, при продаже квартиры за 7 000 000 облагаемая налогом сумма составит 6 000 000 рублей. Использовать вычет можно многократно, но общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 рублей в течение 1 года.

Вычет «Доход минус расход».

Для получения этого вычета мало только заявления, понадобятся и подтверждающие документы. Например, договор купли-продажи, показывающий, за какую сумму человек купил квартиру. А если в квартире произведен ремонт, то чеки и договоры, демонстрирующие, в какую сумму этот ремонт обошелся. Уплатить НДФЛ придется только с разницы между суммами покупки и продажи недвижимости. Вычет тоже многоразовый, использовать его можно столько раз, сколько это необходимо.

Воспользуйтесь услугами компании «Самолет Плюс» и закажите независимую оценку объектов недвижимости в Москве и Московской области.

Прямых льгот, то есть уменьшения суммы НДФЛ при продаже квартиры, российское законодательство не предусматривает. Но есть категории граждан, для которых НДФЛ отменен, что в принципе можно рассматривать как льготы.

Так, в настоящее время не будут платить НДФЛ с продажи квартиры даже при владении ею меньше минимального срока семьи с двумя или более детьми. Льгота применяется только если семья, продавшая жилье, в тот же налоговый период покупает другое, с лучшими характеристиками.

Можно считать льготой и изменение исчисления минимального срока владения недвижимостью для покупателей новостроек — при покупке квартиры по ДДУ, минимальный срок владения начинает отсчитываться с момента оплаты покупки, а не с момента регистрации права собственности. Льгота начала действовать с 2022 года. Раньше, поскольку квартиры покупают иногда, что называется «на котловане», срок минимального владения мог начинаться и через 2-3 года после фактической оплаты — только после сдачи дома и регистрации права собственности на конкретную квартиру в Росреестре.

Вариантов расчета суммы НДФЛ при продаже недвижимости несколько и конкретный метод расчета выбирает налоговая инспекция после получения декларации продавца за очередной финансовый год.

Вариант 1.

Сумма налога считается от рыночной стоимости квартиры, указанной в договоре. НДФЛ составляет либо 13 %, либо 30 %, в зависимости от того, является ли продавец резидентом России.

Вариант 2.

Сумма налога считается от кадастровой стоимости жилья. При этом кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7. Например, при кадастровой стоимости квартиры в 5 000 000 рублей сумма налогооблагаемой базы будет такой:

5 000 000 х 0,7 = 3 500 000

Сумма НДФЛ также составит либо 13 %, либо 30 % от этой суммы.

Определяя вариант расчеты суммы НДФЛ, налоговая исходит из того, в каком случае налогооблагаемая база будет больше.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться с ними и выгодно продать квартиру в любом регионе России.

В настоящее время не существует отдельного налога на продажу квартир, в случае продажи своей недвижимости человек платит НДФЛ, или налог на доходы физических лиц. Обязанность уплаты этого налога возникает в случае, если человек владел квартирой менее 5, а в некоторых случаях менее 3 лет, даже если речь идет о собственнике-инвалиде или пенсионере.

Сколько составит НДФЛ для конкретного человека зависит от его налогового статуса — резиденты России, проживающие в стране не менее 183 дней в году, заплатят 13 %, нерезиденты — 30 %.

Для определения налоговой базы может использоваться стоимость квартиры, указанная в договоре, или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

Существуют 4 основные ситуации, в которых НДФЛ при продаже квартиры платить не нужно — если жилье получено в наследство, куплено по договору ренты, приватизировано продавцом или же является его единственной недвижимостью.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.