Как взять ипотеку без первоначального взноса

Чтобы выдать клиенту ипотеку, банки просят внести первоначальный взнос. Это часть оплаты за покупаемый объект, которую заемщик вносит из своих средств. Ипотека без первоначального взноса встречается редко, и дать ее могут не всем заемщикам.

Для своей защиты банкам важно убедиться, что заемщик понимает, какие обязательства берет на себя при оформлении ипотеки, и сможет ли он платить кредит. Для этого они просят внести первоначальный взнос, чтобы подтвердить платежеспособность.

Как бонус для заемщика — стартовый взнос снизит итоговую переплату по ипотеке. На эти деньги банк не начислит проценты.

Если у заемщика есть 30–50% от стоимости выбранного объекта, и он готов внести эти деньги в счет первого взноса, то банк более вероятно предложит ему сниженный процент по ипотеке. Поэтому при его отсутствии условия по кредиту могут быть не такими лояльными.

Какую сумму одобрят

Сумма кредита, которую банк выдаст заемщику, зависит от его дохода. Для этого кредиторы рассчитывают по указанию ЦБ ПДН — показатель долговой нагрузки. Это соотношение среднемесячного дохода к расходам по действующим кредитам с учетом платежа по оформляемой ипотеке. Оптимальным считается 50%. Если доход позволяет обслуживать новый кредит, то банк может его одобрить. Например, у Алексея ежемесячный доход 140 000 рублей. А по кредитам он платит 30 000 рублей. Получается, что на новый займ он может направлять (140 000 х 50%) - 30 000 = 40 000 рублей. С учетом такого платежа банк и рассчитает ему ипотеку.

Другое ограничение для ипотеки без взноса — максимальная сумма кредита. Например, банк готов дать ипотеку до 80-ти миллионов рублей. Но если у клиента нет своих сбережений на оплату недвижимости, то сумму снизят, например, до 40 миллионов.
«Самолет Плюс» поможет выбрать лучшее предложение из множества банков — не придется это делать самостоятельно.

Рассчитать ипотеку

Процент ипотеки

Если у клиента нет взноса, банк может считать его высокорисковым. Для таких заемщиков кредиторы предлагают ипотеку по более высоким ставкам. Например, по стандартной программе с первым взносом, она будет 10%, а без взноса выше — 12%.

Ипотеку без первого взноса одобряют по стандартным условиям — на усмотрение кредитора. Банк предложит тот же срок, что и при ипотеке со взносом или короче, если посчитает нужным. Окончательные условия одобрения будут зависеть от профиля заемщика: сколько ему лет, какая у него кредитная история, и какой доход он может подтвердить.

Здесь два варианта: взять кредит или получить субсидию, если для этого есть условия.

Потребительский кредит

Часто клиенты для оплаты первого взноса берут потребительский кредит. Такая схема несет дополнительные риски — придется платить два кредита: ипотеку и потребительский. Если по ипотеке начнутся просрочки, кредитор может обратиться в суд, и квартиру продадут на торгах, чтобы вернуть долг банку. 

Военная ипотека

Ипотека без первоначального взноса доступна военнослужащим, которые служат по контракту более трех лет. Государство выделит им деньги на первый взнос — 365 346 рублей в 2024 году и будет каждый месяц перечислять платеж банку. 

За военную ипотеку отвечает специальное ведомство — Росвоенипотека. Такую ипотеку предлагают ограниченное количество банков — в мае 2024 года их 11.

Социальная ипотека

Следующий вид ипотеки без первоначального взноса из личного бюджета — «социальная ипотека». Она подходит педагогам, врачам, ученым — всем работникам бюджетной сферы. Условия и правила предоставления социальной ипотеки каждый регион разрабатывает самостоятельно.

Например, в Архангельской области, работающим в бюджетной сфере не менее пяти лет, администрация поможет купить жилье в ипотеку по ставке 6%. В Брянской области правительство выделяет субсидию на оплату 40% приобретаемого жилья для сотрудников муниципальных или государственных организаций со стажем работы не менее трех лет. Во Владимирской области государство предлагает молодым учителям до 35 лет включительно субсидию — 20% от стоимости жилья, но до 600 000 рублей на оплату первого взноса по ипотеке. А для медицинских работников — до 500 000 рублей на оплату первого взноса и компенсацию процентов по ежемесячному платежу первые 5 лет кредита.

Все льготные социальные программы можно посмотреть на сайте ДОМ.РФ.

Программа «Молодая семья»

Для молодых семей до 2025 года работает государственная программа субсидирования покупки жилья. Но она подходит не всем семьям, а только тем, которые выполняют одновременно оба условия льготы:

• возраст обоих супругов или одного родителя, если семья неполная, до 35 лет включительно.

• семья состоит на учете как нуждающаяся в улучшении условий.

Для семей с детьми государство компенсирует до 35% от стоимости покупаемого жилья. Для семей без детей — 30%. Государство выдаст сертификат на оплату части стоимости покупаемого жилья, исходя из региональных норм жилья на человека. Эту компенсацию заемщики и могут направить на оплату взноса.

Займ под залог уже имеющейся недвижимости

Если у заемщика уже есть в собственности жилье, он оставляет его в залог банку и получает деньги для оплаты взноса. А на оставшуюся часть стоимости оформляет ипотеку. Такие программы практикуют не все банки из-за большой кредитной нагрузки на заемщика.

Материнский капитал

Заемщики, которые получили сертификат на семейный материнский капитал, могут направить такую выплату на оплату первого взноса. Важно, чтобы она покрывала минимальный взнос по требованиям банка. Допустим, семья выбрала недвижимость за 4,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос по выбранной ипотечной программе — 15% или 675 000 рублей. В 2024 году размер капитала семьям, у которых родился второй ребенок после 2020 года — 833 024,74 руб. Такой суммы хватит для первого взноса.

У банков могут быть ограничения при работе с маткапиталом. Например, некоторые кредиторы, даже когда выплата покрывает взнос, просят заемщика добавить 5–10% от стоимости жилья своими деньгами.

Совместные акции застройщиков и банков

Застройщики вместе с банками регулярно запускают акции и предлагают клиентам скидки или бонусы за оформление ипотеки, в том числе и ипотеку без первого взноса.

Какие варианты могут быть:

• банк и застройщик предлагает ипотеку без взноса по определенным объектам, либо отдельным категориям заемщиков;

• банк дает рассрочку на оплату взноса на 6–12 месяцев. В течение этого срока заемщик платит два кредита: рассрочку по первоначальному взносу и саму ипотеку.

О наличии подобных программ лучше уточнять у застройщика, у которого клиент планирует приобрести жилье. В большинстве случаев подавать заявку на получение ипотеки по таким программам также придется через ипотечный отдел девелопера.

Кредит без взноса выдают на готовые квартиры, где продавцом будет частное лицо или на новостройки — от застройщика. От этого зависят условия оформления ипотеки, но больше всего играет роль статус самого заемщика.

Получатели субсидии: военные, бюджетные работники, молодые семьи и другие участники госпрограмм имеют право выбирать между вторичным или строящимся жильем, но с учетом требований по выплате субсидии. Например, военнослужащий может купить как вторичку, так и первичку, но он ограничен максимальной суммой выплаты. То же самое и с маткапиталом: семья вправе выбрать любое жилье, главное, чтобы субсидия покрыла первый взнос. А обычный гражданин может купить любое жилье, но только если для него у банка или застройщика есть программа без первого взноса.

Банки часто сотрудничают с застройщиками и охотнее дают ипотеку в их объектах. Еще один плюс для заемщика в новостройке — меньше собирать документов, застройщик сам предоставляет их банку.

Оформление такой ипотеки проходит, как и по стандартным условиям — с первым взносом:

1. Заполнить анкету на кредит на сайте банка или в отделении.

2. Получить одобрение. Собрать документы по выбранной квартире.

3. Согласовать объект. Если это новостройка, то все документы банку направит застройщик. По вторичке — продавец или покупатель.

4. Получить одобрение по объекту. Подготовить договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ) от застройщика.

5. Провести сделку и подать документы на регистрацию квартиры в Росреестр.

Что понадобится собрать из документов — зависит от статуса заемщика, и по какой программе он обращается.

Что нужно каждому:

• паспорт РФ;

• СНИЛС или его номер;

• заверенная копия трудовой книжки, либо ее электронная версия — выписка о трудовой деятельности из Социального фонда России;

• справка о доходах или справка о доходах и суммах налога физического лица — бывшая 2-НДФЛ, для ИП — декларация, самозанятым нужно предоставить справку о состоянии расчетов по НПД, собственник ООО — налоговую и бухгалтерскую отчетность.

Дополнительно к таким бумагам заемщик предоставляет банку документ, подтверждающий право на субсидию. Например, сертификат на получение субсидии или на материнский капитал.

Когда банк одобрит заявку на кредит, нужно собрать бумаги по приобретаемой недвижимости и согласовать ее:

• по новостройке — ДДУ и разрешительная документация от застройщика. Обычно по каждому девелоперу у банка есть все необходимые бумаги, на согласование квартиры достаточно предоставить договор долевого участия;

• по готовому жилью нужно собрать правоустанавливающие документы от продавца — документы, на основании которых он получил собственность, например договор купли-продажи или дарения, и правоподтверждающие — выписку ЕГРН.

Точный список необходимых документов кредитор укажет по объекту после одобрения заемщика. Он может меняться, например, если продавец в браке, то запросят согласие супруга на продажу или заявление о том, что на момент покупки квартиры тот не состоял в браке.

Основные причины для отказа выдачи ипотеки без первого взноса:

• Отрицательная кредитная история. Если заемщик не вовремя вносит платежи по текущим обязательствам или по закрытым кредитам были просрочки больше 60–90 дней;

• высокая долговая нагрузка. Банки должны рассчитывать ПДН, если платежи по кредитам больше половины дохода заемщика, то дохода не хватит на обслуживание нового займа;

• недостоверная информация в анкете: заемщик указал некорректные сведения о себе, своем положении или работодателе.

• Обычно ипотека без первоначального взноса доступна не всем заемщикам и может быть дороже, чем со взносом.

• Особые условия на получение ипотеки без взноса есть у военнослужащих, молодых семей, врачей, педагогов и бюджетных служащих.

• При получении ипотеки без взноса могут быть ограничения по объектам. Например, такая программа есть у некоторых застройщиков, но не по каждому жилому комплексу, из-за этого ограничивается выбор.

• Заполнить анкету сразу для всех подходящих банков можно на сайте «Самолет Плюс».

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Грудинина Елена, с 2007 года — кредитный и ипотечный брокер.