Лизинг квартиры с правом выкупа — как работает схема приобретения недвижимости

Лизинг — это аренда недвижимости на долгий срок с ее последующим выкупом или возвратом. Лизинг еще называют финансовой арендой. Лизинг в России регулируется Федеральным законом от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

В лизинге присутствуют три участника:

• лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое приобретает недвижимость для заемщика. Как правило, лизингодателем выступает лизинговая компания;

• лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое арендует недвижимость у лизингодателя с поэтапным приобретением недвижимости в собственность;

• продавец недвижимости — лицо, которое продает недвижимость лизингодателю.

В лизинге лизингополучатель (заемщик-арендатор) сначала выбирает себе недвижимость, а затем обращается в лизинговую компанию. Лизинговая компания внимательно проверяет объект недвижимости и лизингополучателя и, если все нормально, покупает эту недвижимость у продавца. А после на основании заключенного договора о лизинге, сдает его лизингополучателю в долгосрочную аренду на определенный срок. В конце срока при добросовестном погашении всего графика платежей, заемщик выкупает недвижимость у лизинговой компании по остаточной стоимости и становится ее собственником.

В договор о лизинге прописываются все условия: объект договора и его стоимость, размер первоначального взноса, процентная ставка, размер и сроки платежей, порядок платежей, выплаты при досрочном расторжении договора. Договор о лизинге обязательно регистрируется в Росреестре независимо от срока его заключения.

Бывает, что лизинговая сделка сформирована с учетом баллона — это выкупной платеж (остаточная выкупная стоимость), который выплачивается заемщиком после окончания срока лизинга и не входит в график платежей.

В лизинг можно взять:

• квартиры — это могут быть квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья,

• дома — дома, коттеджи, таунхаусы и пр.,

• коммерческую недвижимость — апартаменты, офисы, магазины и торговые помещения, склады и пр.,

• промышленную недвижимость — производственные помещения, складские и подсобные сооружения.

Многие лизинговые компании предъявляют к жилой недвижимости следующие требования при лизинге физическому лицу:

• недвижимость должна быть учтена в Росреестре в качестве «жилой недвижимости»,

• если недвижимость находится на первичном рынке, то она должна быть полностью достроена,

• недвижимость должна быть пригодна к проживанию,

• недвижимость не должна находиться под арестом или в залоге,

• недвижимость должна быть не в аварийном здании, которое не требует капитального ремонта,

• у объекта недвижимости не имеется незаконных перепланировок.

Поэтапная схема лизинга с жилой недвижимостью:

• Сначала лизингополучатель выбирает подходящий объект недвижимости: квартиру, дом, таунхаус.

• Затем лизингополучатель должен выбрать надежную лизинговую компанию и обратиться в нее заполнив заявку: стоимость объекта недвижимости, желаемый срок лизинга, размер первоначального взноса (от 10% до 50% от стоимости недвижимости), контакты.

• Лизинговая компания составляет коммерческое предложение с графиком и размером платежей.

• Лизинговая компания получает от лизингополучателя необходимые документы, оценивает платежеспособность заемщика (лизингополучателя), оценивает недвижимость. Если лизинговая компания принимает положительное решение, то предоставляет на подписание заемщику договор о лизинге (финансовой аренде) с окончательным графиком платежей.

• Лизингополучатель делает первоначальный взнос (аванс) в размере не менее 10% от стоимости жилья.

• Лизинговая компания выкупает выбранное жилье у продавца и сдает в аренду заемщику.

• Окончательно подписанный договор о финансовой аренде регистрируется в Росреестре. В договоре прописывается, что по окончании срока аренды и регулярных выплат, согласно графику платежей, жилье перейдет в собственность заемщика — лизингополучателя.

• Лизингополучатель выплачивает ежемесячные платежи лизинговой компании согласно графику, прописанному в договоре, до полного выкупа недвижимости.

• По окончании срока лизинга недвижимость переходит в собственность лизингополучателя.

Как правило, пакет документов для оформления недвижимости в лизинг для физического лица включает в себя:

• паспорт,

• ИНН,

• СНИЛС,

• справку о доходах, либо любой другой документ, подтверждающий платежеспособность заемщика (как правило, требуется для лизинга дорогих объектов недвижимости; если данный документ отсутствует — первоначальный взнос может быть увеличен).

Лизинговая компания является собственником недвижимость на весь период платежей. В настоящее время процентная ставка в лизинговых компаниях на жилую недвижимость в среднем колеблется от 15 до 20% годовых.

Во время всего срока аренды лизингополучатель может проживать в недвижимости, делать в ней ремонт. Также лизингополучатель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги.

Главное отличие лизинга от ипотеки заключается в том, что в лизинге право собственности на недвижимость к заемщику переходит только после всех выплат в адрес лизингодателя. А в ипотеке заемщик сразу становится собственником недвижимости.

Особенности лизинга:

• минимум документов,

• не нужны залог или поручители,

• фиксированная стоимость недвижимости на весь срок финансовой аренды,

• возможность выбрать удобные условия оплаты,

• возможен досрочный выкуп,

• высокая стоимость лизинга — в лизинговый платеж, кроме арендной платы, входит вознаграждение лизинговой компании,

• срок лизинга — от 6 мес до 10 лет,

• первоначальный взнос — от 10 до 50%,

• процентные ставки — от 10 до 20%,

• налог на имущество уплачивает лизинговая компания,

• стать собственником недвижимости можно только после всех выплат по графику — недвижимость остается в собственности лизинговой компании до окончательного расчета,

• существует риск потерять недвижимость, если за срок аренды лизинговая компания обанкротится.

Особенности ипотеки:

• возможность стать собственником недвижимости сразу после покупки,

• возможность получить налоговый вычет,

• сроки ипотеки — от 3-5 до 30 лет, в среднем, как правило, срок составляет 15-20 лет,

• нужны залог или поручители,

• нужен официальный регулярный доход,

• необходима хорошая кредитная история,

• большой пакет документов,

• первоначальный взнос — от 10 до 20% (с 1 января 2004 г. планируется повышение до 30%),

• процентные ставки — от 5 до 25%,

• налог на имущество уплачивает собственник недвижимости, т. е. заемщик по ипотеке.

Оформить ипотеку выгоднее, если:

• есть возможность предоставить залоговое обеспечение или поручителей,

• планируется жить в выбранной недвижимости долгое время,

• есть возможность получить налоговый вычет.

Оформить лизинг выгоднее, если:

• нет возможности предоставить залог или поручителей,

• нет официального дохода,

• нет возможности получить налоговый вычет,

• нет уверенности насчет долгого проживания в выбранной недвижимости — по окончании срока лизинга недвижимость можно вернуть.

Предметом лизинга для физических лиц может быть:

• жилая недвижимость — квартиры, частные загородные дома, коттеджи, таунхаусы,

• коммерческая недвижимость — апартаменты и пр.

К лизингополучателям- физическим лицам лизингодатели обычно предъявляют следующие требования:

• гражданство РФ,

• возраст от 20 до 65 лет,

• постоянное место жительства,

• официальная работа и стабильный доход (опционально).

Для физических лиц лизинг недвижимости представляет собой максимально упрощенную процедуру — нет необходимости подтверждать доход и занятость. А из документов нужны только российский паспорт, свидетельство пенсионного страхования и ИНН.

После того, как договор лизинга заключен и внесен первоначальный взнос, лизингополучатель может сразу въехать в жилую недвижимость, а по окончании срока договора и выплаты всей стоимости по договору — оформить недвижимость в собственность.

Юридическое лицо в лизинг может взять офисную, промышленную и торговую недвижимость:

• коммерческую недвижимость — офисы, магазины, торговые и административные помещения, выставочные комплексы и пр.,

• промышленную недвижимость — складские и производственные помещения.

В принципе, юридическое лицо может взять в лизинг и жилую недвижимость, однако придется доказать лизинговой компании ее необходимость для бизнеса.

Срок лизинга на недвижимость для юридических лиц составляет 15 лет, а аванс (первоначальный взнос) — от 0 до 50%.

Условия лизинга для юридических лиц подбираются индивидуально, так как суммы сделки достаточно большие — от 100 000 000 руб и выше.

В конце срока лизинга для юридических лиц предусматривается, так называемый, баллон — выкупной платеж, который не учитывается при составлении графика платежей.

К лизингополучателям-юридическим лицам лизингодатели, как правило, предъявляют следующие требования:

• стоимость лизинга — не более 20% от общей стоимости юридического лица,

• полный порядок с уставными документами,

• прибыльная деятельность в последние отчетные периоды,

• нет долгов по налогам, кредитам и лизингам,

• чистая кредитная история.

Часто лизинговые компании выдвигают дополнительные требования к лизингополучателям в зависимости от сферы деятельности компании.

Минимальный необходимый пакет документов для оформления юридическим лицом недвижимости в лизинг:

• учредительные документы,

• финансовые документы,

• информация о стоимости выбранной недвижимости и факторах, влияющих на цену,

• информация о страховании объекта лизинга,

• информация о земле, на которой расположена недвижимость.

Этапы лизинговой сделки для юридических лиц:

• выбор объектов недвижимости для лизинга,

• выбор лизинговой компании — отобрать компанию, предлагающую оптимальные условия по сделке,

• переговоры с лизинговой компанией — уточнение информации по необходимым документам,

• подача пакета документов для рассмотрения заявки лизинговой компанией,

• рассмотрение и одобрение заявки лизинговой компанией,

• подписание договоров — на лизинг, куплю-продажу и на аренду/выкуп земли под недвижимостью,

• внесение первоначального взноса,

• открытие возможности пользоваться недвижимостью,

• оплата ежемесячных платежей согласно графику.

Основные плюсы лизинга недвижимости:

• просто оформить — необходим минимальный пакет документов и быстрый выход на сделку,

• не нужны поручители или залог, так как договор заключается с лизинговой компанией,

• не требуется подтверждение занятости или официального дохода,

• стоимость недвижимости окончательная и неизменная на протяжении всего срока действия договора,

• возможность выбирать порядок оплаты — можно платить ежемесячно или поквартально,

• можно досрочно выкупить недвижимость без штрафов,

• налог на имущество уплачивает лизинговая компания,

Основные минусы лизинга недвижимости:

• недвижимость остается в собственности лизинговой компании до полного ее выкупа,

• в случае банкротства лизинговой компании можно потерять недвижимость,

• высокая конечная стоимость недвижимости за счет высокой процентной ставки, вознаграждения самой лизинговой компании, налогов, страховки и пр.

«Подводные камни» лизинга недвижимости:

• проценты по лизингу высокие, а максимальный срок действия договора составляет 10 лет, поэтому регулярные платежи будут ощутимыми, в особенности, если изначальная цена недвижимости высокая,

• недвижимость не переходит в собственность заемщику, а остается в собственности лизинговой компании,

• сдавать недвижимость в аренду третьим лицам нельзя,

• прописаться в жилой недвижимости можно с разрешения лизинговой компании, скорее всего получится оформить только временную прописку,

• лизинговая компания может обанкротиться, а лизингополучатель потерять недвижимость.

С лизингом в дальнейшем не будет проблем если изначально обратить внимание на такие моменты:

• чтобы не потерять недвижимость в случае банкротства лизинговой компании, нужно выбирать такую компанию, которая хорошо зарекомендовала себя на рынке,

• чтобы быть спокойным, что недвижимость по окончании срока действия договора перейдет в собственность заемщику, обязательно нужно проверить регистрацию договора лизинга в Росреестре,

• чтобы поскорее стать собственником недвижимости, необходимо прописать в договоре пункт о досрочном погашении долга и пересчете процентов,

• чтобы регулярные платежи были меньше и финансово не затруднительными, рекомендовано внести сумму аванса выше 10%.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.