Что такое ликвидность недвижимости и от чего она зависит

Ключевой фактор при покупке или продаже недвижимости — ликвидность. Понимание, что это такое и от чего она зависит, поможет выгодно продать жилье или грамотно вложить деньги. В статье разберем, что такое ликвидность недвижимости, какие факторы на нее влияют и как определить, будет ли объект пользоваться спросом на рынке.

Ликвидность — это показатель, который характеризует, как быстро можно продать недвижимость по рыночной цене. Ликвидная недвижимость — это объект, который можно реализовать за короткий срок без существенных потерь в цене.

В отличие от неликвидных объектов, которые могут продаваться годами, ликвидное жилье всегда находит своего покупателя. Зачастую за 1-3 месяца

Например, квартира в центре города с развитой инфраструктурой и хорошим состоянием ликвиднее, чем дом в отдаленном районе с ограниченным доступом к общественному транспорту.

«В первую очередь на ликвидность влияет стоимость объекта. Именно адекватное ценообразование определяет, насколько быстро объект найдет покупателя или арендатора. Если цена завышена, продажи могут затянуться, а при разумной оценке можно рассчитывать на активный интерес».

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»

Ликвидность недвижимости формируют множество факторов, например, как далеко она от центра, требуется ли ремонт. Рассмотрим эти и другие факторы подробнее.

Месторасположение. Квартиры в центральных районах крупных городов или вблизи популярных деловых центров будут всегда пользоваться повышенным спросом. В то время как недвижимость в отдаленных и слаборазвитых районах окажется менее востребованной. А дом в неблагоприятном районе, например, рядом с мусорным полигоном, и вовсе трудно продать.

«В Сочи, например, близость к морю повышает ликвидность недвижимости, предназначенной для отдыха. Для жилых объектов важны спальные районы, где развита инфраструктура, есть школы, магазины и парки.

Люди часто оценивают не только квартиру, но и сам дом: качество постройки, состояние мест общего пользования, капитальный ремонт. Не стоит недооценивать и соседей, ведь многие потенциальные покупатели обращают внимание на социальный состав жителей дома».

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»

Транспортная доступность. Люди охотнее покупают объекты рядом с метро или крупными транспортными развязками. Покупатели отдают предпочтение недвижимости, к которой легко добраться на общественном транспорте и личном автомобиле.

Тип недвижимости. Основные типы:

• жилая недвижимость — квартиры, частные дома, таунхаусы, дачи и апартаменты;

• коммерческие объекты — офисы, торговые и производственные помещения, склады;

• земельные участки — сельскохозяйственного назначения, под строительство домов, под коммерческую застройку.

«Особое внимание стоит уделить различным типам недвижимости. Например, для апартаментов важен потенциальный размер пассивного дохода от аренды.

Для загородных домов значимыми факторами становятся удобные подъездные пути, наличие коммуникаций и близость к социальной инфраструктуре, такой как магазины, школы, медицинские учреждения. Если объект изолирован и требует больших затрат на улучшение инфраструктуры, это может негативно сказаться на его ликвидности».

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»

Наиболее ликвидны коммерческие участки под строительство складов, торговых центров, офисных зданий. Менее ликвидны — сельскохозяйственные земли. Но многое зависит от месторасположения участка.

Считается, что квартиры в многоэтажных домах нового строительства ликвиднее, по сравнению с частными домами или старыми зданиями. Однако ликвидность зависит и от типа жилья. Элитные объекты продаются дольше, чем недвижимость экономкласса, хотя и имеют свою устойчивую нишу.

Площадь недвижимости. Квартиры с небольшой площадью — студии и однокомнатные квартиры — продают быстрее. Они доступнее широкой аудитории — молодых специалистов и инвесторов.

Большие квартиры или дома менее ликвидные из-за высокой стоимости и узкого круга покупателей

Состояние объекта недвижимости. Качество ремонта, техническое состояние здания, степень износа инженерных систем — все это имеет значение при оценке ликвидности. Объекты, готовые к заселению без капитальных вложений, всегда привлекают больше внимания. Неликвидные объекты требуют значительных затрат на ремонт или модернизацию, что снижает их привлекательность.

Ликвидность объекта можно повысить ремонтом. Этим занимаются флипперы. Это инвесторы в недвижимость, которые покупают дома и квартиры в плохом состоянии. А затем ремонтируют их и перепродают с прибылью.

Ситуация на рынке. Рынок недвижимости может быть как «рынком покупателя», так и «рынком продавца». 

Рынок покупателя — предложение (количество продаваемых объектов) превышает спрос (количество покупателей). В такой ситуации покупатели в более выгодном положении. У них есть возможность выбирать из множества вариантов и диктовать условия сделки. Продавцы вынуждены снижать цены, чтобы быстрее продать недвижимость.

Рынок продавца — спрос на ликвидное жилье превышает предложение. В этом случае у продавцов больше преимуществ. А покупателям сложно найти подходящий объект, и они готовы платить больше. Это приводит к росту цен на недвижимость и конкуренции между покупателями.

В периоды высокого спроса практически любая недвижимость ликвидная. Однако при спаде экономической активности ликвидность падает.

Инфраструктура. Наличие рядом с объектом школ, детских садов, магазинов, медицинских учреждений и зон отдыха делает его привлекательным для покупателей. И наоборот, недвижимость в районах без подобной инфраструктуры окажется неликвидной.

Юридическая чистота. Наличие обременений, споров или неправильно оформленных документов снижает шансы на быструю и выгодную продажу. Перед покупкой или продажей недвижимости обязательно проверьте все юридические аспекты.

Покупка недвижимости с нарушениями ведет к оспариванию сделки в суде, потере права собственности или другим юридическим проблемам. Примеры проблемной недвижимости:

Квартира в залоге у банка: человек продает квартиру, за которую выплачивает ипотеку. Если покупатель не проверит информацию об обременениях, то после покупки может обнаружить, что квартиру нельзя оформить в собственность, так как у владельца долг перед банком.

Наследственный спор: квартира досталась новому владельцу по завещанию, которое оспаривают родственники из-за нарушений с оформлением. Покупатель такой квартиры рискует, что сделку аннулируют.

Читайте о том, как продать унаследованную недвижимость.

Незаконная перепланировка: владелец перед продажей сделал перепланировку квартиры, например, объединил комнату с балконом, но не согласовал ее. Новый собственник может столкнуться с требованием вернуть квартиру в исходное состояние и заплатить штраф.

Чтобы оценить ликвидность недвижимости, можно воспользоваться несколькими подходами. Один из них — анализ аналогичных объектов, проданных в этом районе. Если в локации объекты продают быстро и по высоким ценам, это признак высокой ликвидности.

«Для оценки ликвидности перед выходом на сделку сравните цену на аналогичные предложения. По ним можно понять порядок цен и качество предложений конкурентов.

Кроме того, из-за того, что ставка рефинансирования взлетела, то вторичка встала. Спрос в 2024 году снизился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и оказался на 43% меньше показателя четвертого квартала 2023 года. Цикл сделки по продаже вторички существенно вырос».

Алексей Шильников, Мой дом онлайн

Учтите показатели:

• время экспозиции объекта на рынке — чем меньше срок нахождения объявления о продаже, тем выше ликвидность;

• уровень спроса на этот тип недвижимости;

• динамику цен — если цены на недвижимость в районе растут, это положительно влияет на ликвидность.

Ниже привели таблицу с пошаговой инструкцией по тому, как определить ликвидность объекта недвижимости.

Чтобы узнать реальную цену объекта недвижимости, закажите независимую оценку у экспертов «Самолет Плюс». За один день проведем анализ рынка и объекта, определим его рыночную стоимость.

Оставить заявку

При выборе объекта для инвестиций ориентируйтесь на ликвидность. Наиболее ликвидные объекты:

Квартиры в новых домах эконом- или комфорт-класса. Это жилье для массового потребителя с умеренными доходами. Такие объекты приобретают для проживания или в качестве инвестиций для сдачи в аренду.

Можно приобретать объекты на стадии строительства, чтобы затем продать в разы дороже

Недвижимость в крупных городах с развитой инфраструктурой. Москва, Санкт-Петербург или Новосибирск привлекают не только местных жителей, но и приезжих, что увеличивает спрос на недвижимость.

Студии и небольшие однокомнатные квартиры. Квартиры небольшого метража покупают молодые люди, студенты или небольшие семьи. Эти объекты популярны и среди инвесторов для сдачи в аренду.

Например, в Москве студии и однокомнатные квартиры в районе метро пользуются огромным спросом. Инвесторы приобретают их для аренды, зная, что их легко сдать.

Объекты вблизи транспортных узлов или деловых центров. Особенно популярны среди тех, кто ежедневно ездит на работу или учебу.

Квартиры возле станции метро или офисных кварталов, таких как Москва-Сити, пользуются высоким спросом среди деловых людей и инвесторов

«Если говорить об инвестициях, на мой взгляд, сейчас перспективными направлениями являются земельные участки, загородная недвижимость и апартаменты на этапе строительства. Это связано с тем, что такие объекты дают возможность гибкого подхода к оплате и имеют потенциал для значительного роста в цене. При этом для инвесторов важно учитывать стадию готовности объекта и возможность воспользоваться программами рассрочки или отсрочки платежей».

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» г. Сочи

Недвижимость в удаленных районах без инфраструктуры. Это недвижимость, которая находится далеко от города и куда тяжело добираться без личной машины. Еще большой минус — отсутствие инфраструктуры (магазинов, школ, больниц).

Пример: Дачный поселок в 50 км от города, без асфальтированных дорог, школ и медицинских учреждений. Добраться до ближайшего магазина можно только на личном автомобиле, общественный транспорт ходит редко. Покупателей на такую недвижимость найти сложно, и даже если объект продают по низкой цене, спрос будет минимальным.

Большие квартиры и дома, требующие вложений. Недвижимость с большой площадью, особенно, если требует капитального ремонта или модернизации, не востребована из-за высокой стоимости обслуживания и последующего ремонта.

Пример: Дом площадью 300 кв. м в пригороде, который не обновлялся более 20 лет. Необходимы значительные вложения в ремонт крыши, замену системы отопления и коммуникаций. Стоимость дома высока, а расходы на ремонт могут превысить половину его цены. Покупатели предпочтут более современные и готовые к заселению объекты, поэтому такой дом долго стоит на рынке без продажи.

Жилье в неудовлетворительном состоянии. Это старые дома, требующие сноса, или квартиры с поврежденными коммуникациями и плохим ремонтом.

Пример: Квартира в старом фонде, где не проводился капитальный ремонт с 70-х годов. Полы в квартире прогнили, трубы в аварийном состоянии, электропроводка требует полной замены. Для большинства покупателей это слишком большой объем работы. Если такой объект и покупают, то по очень низкой цене.

Объекты с юридическими проблемами. Недвижимость с нерешенными вопросами по наследству или праву собственности несет большой риск для покупателей.

Пример: Квартира в многоквартирном доме, где идет суд о праве на наследство. Из-за неопределенного статуса — это рискованная покупка. Есть вероятность потери имущества после суда.

• Ликвидность недвижимости — важный показатель, который напрямую влияет на успешность сделки. На ликвидность влияет местоположение, инфраструктура, состояние объекта, транспортная доступность, юридическая чистота.

• Самые ликвидные объекты находятся в районах с развитой инфраструктурой, имеют небольшую площадь и расположены в доме комфорт- или экономкласса. Недвижимость не должна находиться в залоге у банка.

• Небольшим спросом пользуются объекты с проблемами: в аварийном состоянии, требующие больших затрат на обслуживание, с сомнительной историей собственности.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Земскова Виктория

Эксперты:

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» г. Сочи

Алексей Шильников, Мой дом онлайн