Квартирные аукционы — выгодна ли покупка жилья на торгах

В России часто встречается практика продажи недвижимости с аукциона. На аукционе можно приобрести жилой дом, квартиру, земельный участок. Как правило, стартовая цена квартир на аукционах невелика. И поэтому кажется что приобрести квартиру на аукционе выгодно. Однако, многие до сих пор не знают как устроены аукционы недвижимости в России и как можно в них участвовать обычному гражданину.

Аукцион — это торги, на которых победителем оказывается тот, кто предложил наиболее высокую цену за объект торгов. На аукционах, как правило, выставляется имущество, в том числе недвижимость обанкротившихся физических и юридических лиц, залоговое имущество.

Первоначальная цена на объект торгов назначается такая, чтобы у участников оставалась возможность ее повышать. Т. е. изначально квартиры на аукционе стоят дешевле, чем просто на открытом рынке. Но это совсем не означает, что итоговая стоимость такой квартиры по завершению аукциона тоже будет низкой.

Торги проходят в электронном виде — участвовать в них можно из любой точки мира. Торги проходят на аккредитованных государством электронных площадках для торгов (ЭТП):

• АО «Сбербанк – АСТ».

• АО «Единая электронная торговая площадка» (РОСЭЛТОРГ).

• АО «Агентство по государственному заказу Республики Татарстан».

• АО «ТЭК-Торг».

• ООО «РТС – тендер».

• ООО «Электронная торговая площадка ГПБ».

• АО «Электронные торговые системы» (ЭТП «Фабрикант»).

• АО «Российский аукционный дом».

Алгоритм проведения аукциона:

• перед аукционом имущество оценивается — каждому лоту (объекту торга) присваивается стартовая стоимость,

• у каждого лота определяется дата и время проведения торга,

• все желающие участники регистрируются, проходят аккредитацию на специальной электронной площадке (организатор торгов) и вносят задаток,

• во время проведения аукциона участники повышают цену лота пошагово (шаг устанавливает организатор торгов) до тех пор, пока участники не прекратят делать шаги,

• победителем признается тот, кто сделал последний шаг и в итоге предложил наиболее высокую цену за лот.

Квартиры на аукцион выставляют:

• департаменты городского имущества федеральных городов или субъектов РФ — выставляется государственная или муниципальная собственность, например, когда власти не знают как использовать определенную недвижимость;

• компании, в отношении которых ведется процедура банкротства или исполнительное производство — на торги выставляется их имущество;

• банки — выставляются залоговые квартиры должников, которые перестали оплачивать свои долговые обязательства.

В аукционах на квартиру может участвовать любое физическое или юридическое лицо, у которого имеется цифровая подпись (усиленная квалифицированная электронная подпись). Если это физическое лицо, то у него должны быть:

• паспорт,

• ИНН,

• СНИЛС,

• усиленная квалифицированная электронная подпись.

Для участия в аукционе нужно будет зарегистрироваться на специализированной площадке и пройти аккредитацию. Также для участия в аукционе необходимо будет внести денежный задаток. Его либо зачтут в счет оплаты стоимости квартиры в случае выигрыша, либо вернут в случае проигрыша на аукционе.

Аукцион будет признан несостоявшимся если:

• зарегистрировалось менее двух участников,

• никто из участников не сделал ставку, т. е. первоначальная цена никак не изменилась,

• победитель не перечислил деньги в срок.

По закону приобрести квартиру с аукциона в ипотеку можно, но сделать это будет гораздо сложнее, чем просто приобрести за свои деньги. Банк в таких случаях проверяет тщательным образом не только заемщиков, но и аукционную квартиру. А значит, необходимо заранее подать все документы для получения предварительного одобрения от банка.

Чаще всего квартиры на аукционах имеют какие-либо обременения: долги, неузаконенная перепланировка, зарегистрированные несовершеннолетние дети. Такие обременения — это высокие риски для банка получить низколиквидные квартиры в качестве залога по ипотеке.

Однако, все же имеется возможность получить одобрение от банка на ипотеку на покупку квартиру с аукциона. Необходимо обратиться в тот же банк, в котором данная квартира уже находится в залоге.

Если ипотеку банк одобрил, а аукцион был выигран, то необходимо будет предоставить на ЭТП кредитный договор, внести на счет продавца процент от стоимости квартиры с учетом задатка и далее уже подписывать договор купли-продажи.

Читать также: Ипотека на новостройки и вторичку. В чем отличия и что выгоднее.

Прежде, чем участвовать в аукционе, необходимо провести подготовительные работы.

Сначала нужно выбрать подходящую квартиру на торговых площадках. Начать поиск квартиры можно на государственном информационном ресурсе ГИС Торги, где размещаются сведения о проведении торгов со всех аккредитованных электронных площадок для торгов. Ознакомиться с лотами на этом сайте можно бесплатно и без регистрации.

Далее нужно внимательно изучить выбранную квартиру, желательно тщательно проверить историю квартиры и наличие обременений:

• зарегистрированных в ней несовершеннолетних детей,

• отказавшихся от приватизации людей, проживающих в квартире,

• наличие продолжающихся судебных разбирательств с хозяевами,

• неузаконенные перепланировки и др.

Все эти проверки помогут избежать проблем с выселением прежних хозяев.

Также стоит оценить ликвидность квартиры, для этого можно сравнить цены на аналогичные квартиры. Чаще всего фотографии квартиры изнутри, на площадке где представлен лот, не размещены. На сайте торгов может быть лишь только фото дома, в котором находится квартира, либо старые фото квартиры, которые не соответствуют действительности. А это значит, что оценить нужен ли в квартире ремонт и на какую сумму, невозможно. Однако, закладывать сумму на ремонт все же стоит.

Для участия в аукционах необходимо получить электронную подпись. Квалифицированная электронная подпись (КЭП) — это подпись гражданина или компании в виде уникального кода, который генерируется через специальное программное обеспечение. По закону документ, подписанный КЭП, равнозначен бумажному документу с собственноручной подписью. Для того, чтобы получить электронную подпись нужно:

• обратиться в специальный удостоверяющий центр, аккредитованный Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ — заполнить заявление и прикрепить к нему сканы паспорта, ИНН и СНИЛС,

• оплатить стоимость — примерно от 2 000 до 3 000 руб.,

• получить USB-токен — флешку с установленным на ней кодом (ключом) и сертификатом. Иногда на ней также есть программа (плагин) для формирования подписи, которая устанавливается на компьютер или ноутбук.

И уже с полученной электронной подписью можно будет зарегистрироваться на электронной торговой площадке и пройти аккредитацию для участия в аукционах.

Для того, чтобы принять участие в аукционе, прежде всего необходимо получить аккредитацию на ЭТП. Это можно сделать единожды на государственном сайте «ГИС Торги» и затем получить доступ к торгам на любой из аккредитованных электронных площадок. Для аккредитации понадобится:

• сканы паспорта, СНИЛС и ИНН,

• электронная подпись,

• банковские реквизиты для внесения задатка по выбранной квартире.

Размер задатка устанавливает организатор торгов, и он составляет от 1 до 10% от первоначальной стоимости квартиры. Задаток — это необходимое условие для участия в торгах. Внести его лучше за несколько дней до окончания приема заявок, чтобы деньги успели дойти на счет организатора. В случае проигрыша на аукционе задаток возвращается на счет, с которого была произведена оплата.

После того как задаток зачислен, на e-mail должно прийти письмо от организатора торгов. В нем указываются дата и время проведения торгов.

Далее, для участия в аукционе необходимо заполнить заявку на участие в торгах — в ней заполнить адрес квартиры (выбранного лота), дату торгов и др. необходимые данные. Заявку нужно будет распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет. После проверки откроется доступ к торгам.

В назначенный день и время нужно будет принять участие в аукционе. Участие в аукционе — это вовремя делать ставки, т. е. повышать цену за лот. Цену повышают пошагово, а шаг цены устанавливает организатор торгов, например, шаг аукциона может составлять 10 000 руб. Но как правило, шаг аукциона устанавливается в размере от 0,5 до 5% от стоимости объекта торгов.

Чаще всего продолжительность шага составляет 10 минут. Аукцион считается завершенным, если последующий шаг не был сделан ни одним из участников торгов в течение десяти минут с момента назначения последней цены.

Если торги выиграны, то нужно оплатить оставшуюся стоимость квартиры (за исключением задатка), а также комиссию организатору торгов, которая не включена в стоимость квартиры. После выигрыша на аукционе на e-mail придет уведомление, в котором будет указан период, когда должна пройти сделка купли-продажи. В назначенную дату необходимо будет подойти и подписать договор купли-продажи, а также получить протокол о победителе торгов.

Если на купленную квартиру наложен арест, нужно снять его, обратившись в службу судебных приставов. Приставы снимают арест в течение 30 дней после получения уведомления.

Далее необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре. Сделать это можно обратившись в МФЦ. После того как право на квартиру будет зарегистрировано, можно заниматься вопросом выселения из квартиры прежних хозяев, если таковые имеются. Это можно делать путем переговоров либо через суд.

Все сведения о проведении торгов по реализации государственного и муниципального имущества размещаются на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов «ГИС Торги». Найти и ознакомиться с лотами на данном сайте можно и без регистрации.

Найти и посмотреть квартиры, которые выставлены на аукцион от правительства Москвы, можно на Инвестиционном портале правительства Москвы.

Также можно найти квартиры, выставленные на аукцион от ГУП «Моссоцгарантия». Государственное унитарное предприятие города Москвы «Московская социальная гарантия» (ГУП «Моссоцгарантия») — это городская служба, которая помогает наиболее незащищенному населению города: пенсионерам и инвалидам, детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Сотрудники ухаживают за стариками, а они взамен отдают свои квартиры городу. Такие квартиры потом выставляются на аукцион. Информацию о предстоящих торгах и лотах можно посмотреть на сайте Моссоцгарантии — как на главной странице сайта, где публикуются новости о новых лотах, так и в соответствующем разделе «Аукционы».

Торги от этих ведомств, Инвестиционного портала правительства Москвы и Моссоцгарантии проходят на аккредитованной ЭТП — РОЭЛТОРГ (АО «Единая электронная торговая площадка»).

Покупка квартиры на аукционе кажется выгодным предприятием в связи с низкой стартовой ценой объекта торгов. Но, к сожалению, итоговая стоимость квартиры может быть значительно выше первоначальной. До начала аукциона очень сложно понять, будет ли данная сделка выгодной. Это зависит от количества участников аукциона, их заинтересованности в квартире. Но зачастую стоимость квартиры все равно получается ниже, чем на открытом рынке. В особенности это касается недвижимости, которая представлена государством или в результате банкротства юридических лиц. Однако, всегда стоит заранее определять для себя лимит, до которого сделка по аукциону будет приемлемой.

Покупка квартиры на аукционе будет удобна и выгодна только если детально разобраться во всех нюансах участия в торгах: как зарегистрироваться, какие будут комиссии и выплаты, какие нужно подготовить документы и в каком виде. А также необходимо тщательно проверить и сам объект торгов — квартиру. Это поможет снизить риски временных и финансовых затрат на судебные разбирательства с прежними хозяевами на их выселение.

Помимо затрат на подготовку и участие в аукционе — на задаток для участия в торгах, оплаты окончательной стоимости квартиры по результатам аукциона и комиссии организатору торгов, необходимо также предусмотреть запас денежных средств на последующий ремонт квартиры в случае выигрыша.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.