Кто такой девелопер и чем он занимается

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная со строительством или реконструкцией недвижимости.

Ее цель — создать удобные и комфортные объекты для жизни, которые станут выгодным активом для своего владельца. Просто организовать строительство или реконструкцию здания недостаточно — нужно угодить будущим жильцам или посетителям, заказчику и даже госструктурам.

Девелопер — это организатор, который ведет строительные объекты от идеи до реализации. Его главная задача — организовать процесс и привлечь необходимые для этого ресурсы. Специалист работает самостоятельно или в составе команды. 

Что делает девелопер:

• Изучает рынок: проводит исследования по сайтам недвижимости, опрашивает риелторов или клиентов, каких объектов сейчас не хватает. Изучает, что предлагают конкуренты и что планируют строить.

• Ищет выгодные локации: ходит ли транспорт до будущего объекта, есть ли рядом метро, парки, школы, детские сады, поликлиники, магазины и прочие аспекты для комфортной жизни, не построят ли в ближайшее время рядом автомагистраль или вредное производство.

• Разрабатывает стратегии: рассчитывает, сколько потребуется денег и времени на стройку, анализирует и учитывает риски, делит строительство на этапы, создает список задач, определяет ответственных.

• Привлекает инвестиции: ищет инвесторов, партнеров, государственные фонды и презентует им свой проект. Показывает расчет ожидаемой прибыли, сроки окупаемости и риски. Инвестировать могут банки, крупные компании или частные лица.

• Создает проект: изучает тренды и новинки рынка, чтобы пространства получились современные и комфортные. 

• Создает команду на всех уровнях: ищет проектировщиков и инженеров, дизайнеров и архитекторов, специалистов по маркетинговому продвижению, строительные фирмы и т.д. Это могут приглашенные специалисты или в штате.

• Оформляет документы: для получения разрешений и лицензий создают проектно-сметную документацию, готовят чертежи объекта, спецификации. После компания получает разрешение на ведение строительной деятельности у государства и органов местного самоуправления.

• Строит объект с помощью своего же или наемного застройщика.

• Продает объект: в этом ему помогают риелторы, агентства, маркетинговый отдел, отдел продаж или брокеры. Искать покупателей начинают заранее, до окончания стройки.

• Обслуживает объект: ищет подрядчиков или управляющие компании, которые займутся постгарантийным обслуживанием недвижимости. Иногда эту задачу принимают дочерние компании.

Два ключевых понятия в сфере строительства — «девелопер» и «застройщик» часто путают. Хотя их деятельность и связана, они отличаются фактически и юридически.

Фактические отличия:

• Девелопер продумывает проект и стратегию его реализации: каким будет здание, где оно будет находиться, сколько будет строиться и сколько будет стоить. Строительство — часть этого плана. Именно на этом этапе подключается застройщик.

• Застройщик воплощает в жизнь планы девелопера. Он получает от девелопера проект и план, нанимает рабочих, закупает материалы, строит объект, отвечает за качество и сроки сдачи работы.

Иначе говоря, девелопер — это мозг, а застройщик — руки проекта.  Часто застройщики являются дочерними организациями компаний-девелоперов.

Юридические отличия:

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, определенное в Градостроительном кодексе РФ. Он отвечает за:

• создание, модернизацию и капитальный ремонт объектов на земельном участке;

• проведение инженерных изысканий — изучение окружающей среды и других факторов, от которых зависит безопасности проживания на территории.

Покупатель заключает договор купли-продажи именно с застройщиком, который отвечает перед покупателем. Девелопер не участвует в сделке с конечным потребителем и соответственно не несет перед ним материальную ответственность.

Виды девелопмента зависят от вида недвижимости. Различают девелопмент жилой и коммерческой недвижимости, рекреационный, реконструкционный и инфраструктурный.

В зависимости от рисков, которые несет девелопер, выделяют:

• Fee-девелопер — исполнитель проекта. Он не владеет землей под проект и не претендует на долю в собственности. За свою работу fee-девелопер получает фиксированный гонорар или процент от общей стоимости проекта. Он несет ответственность за весь проект, но не рискует собственными средствами. Чаще всего такой тип сотрудничества выбирают тогда, когда на участке заказчика нужно построить здание под ключ. 

• Speculative-девелопер — инициатор проекта. Он самостоятельно разрабатывает финансовую схему и инвестирует в строительство. Инициатор несет полную ответственность за проект и получает прибыль в случае его успеха.

  Главное отличие между fee-девелопментом и speculative-девелопментом в том, кто финансирует строительство или реконструкцию объекта.

• BTS-девелопер реализует проект по заказу. Объект недвижимости возводится с учетом уникальных требований заказчика, реже — по уже готовому проекту. Заказчик дает деньги и озвучивает задачу, а BTS-девелопер ее решает.

Ориентируйтесь на следующие показатели:

• Количество завершенных объектов. Проекты в разных регионах говорят о масштабах и компетенциях фирмы. Посмотреть, сколько объектов в портфолио у девелопера, можно через портал ДОМ.РФ.

• Материальное положение. Если у компании есть задолженности или проблемные объекты, есть риски, что проект останется недостроенным. Проверьте фирму через сайт бухгалтерской отчетности. Если у компании есть долги, система это покажет. 

• Данные об инвесторах и партнерах. Если в списках партнеров есть бренды, известные широкому кругу, это говорит о надежности компании. Эта информация влияет на принятие решения о сотрудничестве, поэтому девелоперские компании стремятся выставлять ее на своих сайтах.

• Понятный, подробный и прозрачный договор. Чем яснее прописаны права и обязанности сторон, тем проще будет отстоять свои права в суде.

Выбрать недвижимость можно у проверенных девелоперов на сайте «Самолет Плюс».

Купить квартиру

• Деятельность девелоперов многогранна, но цель у них одна: создавать объекты недвижимости, выгодные для бизнеса и комфортные для жизни людей.

• Понятия девелопер и застройщик часто путают. Хотя обе организации занимаются созданием недвижимости, функции и задачи первого шире. Задача девелоперской организации — организовать и спланировать строительство объекта с нуля и выгодно реализовать его на рынке, задача застройщика — построить или реконструировать объект.

• Юридическую ответственность перед покупателем несет застройщик — именно с ним покупатель заключает договор. Девелопер же не несет никакой ответственности перед покупателем недвижимости.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Жлудова Анна. Просто и понятно рассказываю о сложных вещах, превращаю тонкости строительства и покупки недвижимости в доступное знание. anna.zhludova@list.ru