Что такое кондоминиум и как его оформить

Изначально понятие «condominium» появилось в латинском языке и переводится как «совместное владение». Сегодня под кондоминиумом имеют в виду форму собственности на недвижимость. Но в разных странах у такого жилья свои особенности.

Кондоминиум (кондо) — это форма собственности, при которой отдельные объекты жилой недвижимости принадлежат конкретным владельцам, а общедомовое имущество — всем владельцам. Собственники такого жилья платят взносы за обслуживание, управление, пользование общими зонами и удобствами. Объектами кондоминиума могут быть как отдельные многоквартирные дома, так и жилые комплексы.

Например, возведен многоквартирный дом. Кроме индивидуальных квартир, общих подъездов, лестниц, лифтов, дом оборудован вестибюлем с зоной отдыха, бассейном, спортивным залом, обустроена придомовая территория. Каждый житель такого дома:

• вправе принимать участие в принятии решений, связанных с деятельностью дома;

• пользоваться общим имуществом: отдыхать в вестибюле, плавать в бассейне, заниматься в спортивном зале;

• имеет право знать о расходах по содержанию жилья;

• обязан вносить платежи для обеспечения обслуживания и управления общими зонами: холла, бассейна, спортивного зала, подъездных путей и т.д.

Как такового понятия «кондоминиум» в российском жилищном законодательстве не существует: в 2005 году его исключили из Жилищного Кодекса РФ. На сегодняшний день формой, приближенной к кондоминиуму, является товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Кондо (ТСЖ) управляет объединение собственников во главе с председателем, которого выбирают путем голосования. Их основная задача — эффективное управление общим имуществом для комфортного и безопасного проживания всех собственников.

Правление кондо (ТСЖ):

• утверждает план работ и следит за его выполнением. Это может быть обустройство придомовой территории, установка новой детской площадки, организация парковочных мест и подобное;

• контролирует работу ресурсоснабжающих компаний, которые обеспечивают дом водой, теплом, светом или газом;

• обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание дома, придомовой территории. Собственники сами решают, кого нанять для капитального и текущего ремонта, модернизации детских площадок, установки видеонаблюдения и другого необходимого обслуживания;

• устраняет последствия форс-мажорных ситуаций, например, аварийные ситуации в коммуникациях дома, выдает справки, помогает соседям решить конфликты и решает другие вопросы жильцов;

• отчитывается собственникам о расходах на содержание дома.

В чем отличия кондо (ТСЖ) от управляющей компании:

• Совместное управление и принятие решений. На общих собраниях все собственники имеют право голоса. Каждый может предложить, как управлять домом и решать текущие вопросы.

• Возможность получения субсидий на общехозяйственные нужды. Например, есть практика выделения субсидий на развитие придомовой территории от местных органов власти.

• Дополнительный заработок за счет коммерческой деятельности на общих площадях. Например, сдали помещение цоколя в аренду, разместили рекламу в лифтах, а доходы с этого потратили на ремонт подъездов.

• Расходы на обслуживание и ремонт общих локаций распределяются на всех собственников. Если кто-то из жильцов не может заплатить, то собственники могут позволить ему отработать свою часть оплаты. Например, собственник не сдает деньги на покраску лифтов. В счет долга он сам красит часть кабин, а ТСЖ экономит на рабочих.

• Сложная регистрация. Чтобы юридически оформить кондоминиум (ТСЖ), необходимо провести общее собрание жильцов, избрать правление, заполнить ряд документов.  

• Трудозатратный процесс управления, неактивная позиция собственников. Для принятия решений требуется созвать общее собрание жильцов, провести голосование, оформить протоколы и внести изменения в управленческие документы. Если жильцы занимают пассивную позицию, то такие мероприятия провести трудно, так как для принятия решения учитывается мнение 50%+1 собственников. 

• Неэффективное управление и расходование средств на содержание. Члены правления могут быть не управленцами и не экономистами. А для успешного функционирования кондо нужно контролировать затраты, находить подрядчиков для уборки, ремонта, обслуживания мест общего пользования, прилегающей территории и т.д. В итоге нужно грамотно организовать весь процесс. Ответственность за принятые решения ложится на плечи правления и собственников жилья.

Основные шаги по созданию ТСЖ в России:

1 шаг.

Соберите инициативную группу из заинтересованных собственников жилья (нечетное количество). Чем больше активистов, тем легче будет организовать процесс создания ТСЖ.

2 шаг.

Соберите сведения обо всех собственниках квартир или домов в данном жилом комплексе: их доли собственности, количество зарегистрированных и фактически проживающих жильцов. Это необходимо для определения членов будущего ТСЖ.

3 шаг.

Проанализируйте состояние жилого фонда, оцените необходимые расходы на содержание и ремонт. Определите возможные дополнительные источники дохода для ТСЖ. Сформулируйте ближайшие цели и этапы развития ТСЖ.

4 шаг.

Подготовьте пакет учредительных документов: устав, решение о создании, сметы расходов и др. в соответствии с требованиями законодательства.

5 шаг.

Оповестите всех собственников о проведении учредительного собрания по созданию ТСЖ. 

6 шаг.

Проведите учредительное собрание, на котором утвердите учредительные документы, изберите правление и председателя ТСЖ.

7 шаг.

Подайте документы на регистрацию ТСЖ в налоговые органы. Для регистрации потребуется предоставить следующий пакет документов:

• заполненное заявление о регистрации товарищества собственников недвижимости. Важно, чтобы в учредительных документах была указана именно такая формулировка. Но суть ТСЖ остается прежней;

• протокол общего собрания собственников с листами голосования; 

• два экземпляра устава товарищества;

• квитанция об оплате государственной пошлины.

После регистрации ТСЖ становится юридическим лицом. Обычно регистрируют до пяти рабочих дней.

8 шаг.

В течение пяти дней после официальной регистрации правлению ТСЖ необходимо открыть расчетный счет.

9 шаг.

Сообщите главе местной администрации о создании товарищества, направив учредительные документы.

10 шаг.

Заключите договоры на обслуживание тепло, водо, газо и электроснабжения, вывоз твердых бытовых отходов и т.д. с ресурсоснабжающими организациями.
Выбрать недвижимость можно у проверенных девелоперов на сайте «Самолет Плюс».

Купить квартиру

В России аналогом кондоминиума является ТСЖ. При этой форме управления недвижимостью именно собственники многоквартирного дома или конкретного жилого комплекса вправе принимать решения по благоустройству общей территории и имущества. Но, кроме прав, жильцы ТСЖ имеют и обязанности — оплачивать коммунальные услуги, взносы на содержание дома, ремонт и обустройство придомовой территории.

ТСЖ отличается от управляющей компании. В основном тем, что жильцы сами решают, на что тратить деньги, с какими службами и подрядчиками заключать договоры и как расходовать средства от коммерческой деятельности. Если жильцы дома или ЖК активные и хотят сами управлять недвижимостью и прилегающей территорией, то ТСЖ станет эффективной формой управления.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Бурдина Надежда, юрист с 15-летним стажем. Понятно и доступно рассказываю про сферу недвижимости. burdina.n@bk.ru