Арендодателю: как правильно повышать арендную плату

Повышение арендной платы — это естественный этап отношений арендодателя и арендатора. Растет рыночная стоимость недвижимости, собственник меняет износившуюся мебель и бытовую технику, а власти строят рядом новую станцию метро. Помимо этого, цена постепенно увеличивается вместе с инфляцией, и требуется индексация аренды. Чтобы изменение стоимости не переросло в конфликт, сторонам стоит обсудить это при заключении сделки. Вместе с юристами разберем, какие пункты включить в договор, чтобы повышение оплаты было понятным и устраивало обе стороны.

Для жилых помещений используется договор найма, и он отличается от обычного договора аренды. Договор найма заключают только для проживания в квартире — он защищает социальные права нанимателя. Согласно ст. 687 гл. 35 Гражданского кодекса РФ, по требованию собственника договор расторгают в суде, и для этого нужны серьезные основания. Например, если наниматель не платит аренду шесть месяцев, а договором не предусмотрен более длительный срок, или портит имущество собственника.

Несмотря на эти особенности, закон не запрещает собственнику поднимать стоимость аренды, если это включено в договор найма.

«Согласно положениям гл. 35 Гражданского кодекса РФ, стоимость жилых помещений можно увеличивать, если прописать это в договоре найма. Исключение — например, социальные квартиры, общежития. Лимит на их стоимость устанавливает государство».

Айдар Марадулин, сотрудник ООО «Профессиональный Правовой Альянс», юрист, руководитель аналитического центра

Получается, собственник как жилого, так и нежилого имущества вправе увеличить стоимость без соглашения с арендатором, если это описано в договоре. Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, повышать цену разрешается только раз в год. По этой же причине договор заключают на срок не менее 12 месяцев.

«Если при заключении сделки стороны не вписали в договор возможность индексации стоимости, арендодатель не может поднять цену аренды без согласия арендатора. А при договоренности сторон потребуется лишь заключить дополнительное соглашение».

Тимофей Савин, учредитель, юрист, основатель компании Altera Pars

В случае, когда в договор не вписано повышение цены в одностороннем порядке, а арендатор отказывается от новых условий, собственнику остается только расторгнуть контракт. Если речь идет о жилом помещении, расторгнуть договор найма будет непросто, так как он охраняет права нанимателя.

Несложный способ, как ежегодно увеличивать аренду — ссылаться на повышение инфляции. Рассчитаем индексацию арендной платы: в 2023 году инфляция в России составила 7,42%. Соответственно, если арендатор в прошлом году платил за помещение 50 тысяч рублей, то с начала 2024 года аренда вырастет на 3710 рублей.

Индексацию в договоре аренды можно сформулировать так: «Каждый год арендная плата увеличивается на размер годовой инфляции за предыдущий календарный год по данным Росстата».

Другие факторы, которые повышают стоимость недвижимости, связаны с окружающей инфраструктурой:

• Открытие новых транспортных маршрутов, упрощающих жизнь горожан. Например, строительство станции МЦД-3 в Зеленограде, которое связало Москву с пригородом. Проехать 40 километров можно за полчаса на экспрессе, а пересадка в метро будет бесплатной.

• Облагораживание района: строительство новых парков и «зеленых зон». Часто новостройки не радуют жильцов видом из окна первые годы после сдачи квартир. Но после окончания шумных строек за окном вдруг появляется парк с молодыми соснами и елями, который отлично подходит для прогулок с детьми и романтических пикников.

Популярный запрос среди тех, кто подыскивает квартиру: близко к метро и в «зеленом» районе. Ухоженный парк рядом делает дом престижнее, из-за чего растет цена аренды.

Повысить аренду можно и с помощью улучшений самой недвижимости. Перечислим примеры:

• Упростить быт арендатора. Например, можно купить машиноместо недалеко от квартиры и заложить сумму с процентом в новую стоимость аренды. Если арендатору часто не хватает места для парковки у дома, он оценит такое предложение. В случае, когда у арендодателя много квартир, можно заключить выгодный контракт с клининговой компанией и предлагать арендаторам регулярные уборки.

• Отремонтировать помещение. Можно сделать локальный и быстрый ремонт, даже если в квартире уже живут люди. Подклеить обои в прихожей, залить герметиком стыки в ванной, организовать хранение вещей на балконе. Помимо этого, периодически стоит менять устаревшую бытовую технику. Посудомойка, которая экономит воду, очиститель воздуха, который поглощает пыль — всё это сделает вашу квартиру комфортнее.

Если вы еще не нашли арендатора и хотите сдать недвижимость дороже — с ремонтом поможет «Самолет Плюс». Бригада профессионалов быстро обновит квартиру и подключит новую технику. Стоимость косметического ремонта — от 6000 рублей за кв. м, а капитального — от 12 000 рублей за кв. м. Компания возьмет на себя все заботы: закажет материалы, правильно соберет мебель и вызовет клининг. А оплатить всё можно после приемки ремонта.

Рассчитать стоимость

Включите в договор эти пункты, чтобы избежать недопониманий с арендатором.

Кто имеет право менять стоимость аренды

Впишите арендодателя, поскольку он будет увеличивать стоимость аренды. Закон не запрещает добавить и арендатора, который будет стремиться снизить арендную плату. Для этого ему придется доказать существенное ухудшение недвижимости или сослаться на другую значимую причину. Например, мировой кризис и нестабильность — во время пандемии коронавируса собственники часто давали арендаторам каникулы или снижали оплату.

«Арендатор вправе просить уменьшения цены аренды, например, из-за ухудшения своего финансового положения. Он может подкрепить это квитанциями с зарплатной карты. Однако только собственник решает, учитывать ли эти обстоятельства или искать нового арендатора».

Татьяна Саяпина, адвокат Филиала №49 Московской областной коллегии адвокатов, медиатор Международной Ассоциации юристов и медиаторов 4Lega

Периодичность изменений

Если арендодатель планирует повысить арендную плату без одобрения арендодателя, он сможет делать это раз в год. Это предусмотрено п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ. Для договора советуем использовать такую формулировку: «Арендодатель имеет право увеличивать стоимость арендной платы на 3%, но не чаще раза в год». 

Есть один вариант, как повышать арендную плату чаще — договориться с арендатором.

«По соглашению сторон арендодатель и арендатор могут менять размер арендной платы чаще, чем раз в год. Им стоит прописать это в договоре или заключить дополнительное соглашение».

Татьяна Саяпина, адвокат и медиатор

Диапазон повышения цены

Важно, чтобы арендодатель поднимал цену аренды соразмерно рынку и не нарушал условия договора. Иначе арендатор откажется от помещения или обратится в арбитражный суд. Там он может доказать злоупотребление правом со стороны собственника. Чтобы избежать конфликта, стоит прописать максимальное увеличение цены, например, на 5% в год или на размер инфляции. Чтобы договориться о большем изменении стоимости, придется доказать, как улучшилось помещение или похорошел район. Тогда стороны смогут заключить дополнительное соглашение.

Уведомление об изменении арендной платы

Арендодатель указывает способ, как уведомить арендатора перед повышением цены. Юристы считают почтовый метод самым надежным.

«Если возникнет судебный спор, придется доказать, что вы уведомили арендатора. Лучшим способом будет почтовая квитанция об отправке вместе с описью вложения».

Тимофей Савин, учредитель, юрист, основатель компании Altera Pars

Юрист Айдар Марадулин советует использовать такую формулировку: «Стороны согласовали, что любые юридически значимые сообщения, связанные с изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются посредством почтовой связи ценным письмом с описью вложения по адресу, указанному в договоре».

Юридически признанными станут и другие способы, которые стороны пропишут в договоре. Например, электронное письмо или сообщение в мессенджере. 

Сроки уведомления определяют стороны договора. Лучше предупреждать минимум за 1 месяц.

• Стоимость аренды меняется вместе с инфляцией. Также влияют изменения в инфраструктуре района, обновление ремонта и техники.

• Арендодатель может изменить стоимость аренды в одностороннем порядке, если это описано в договоре.

• Если в договоре отсутствуют пункты про индексацию арендной платы, повысить стоимость получится только по договоренности с арендатором.

• В договоре нужно подробно описать правила повышения аренды: периодичность изменений, ценовой диапазон, порядок уведомления.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Екатерина Носова

Эксперты: юрист Тимофей Савин, адвокат Татьяна Саяпина, юрист Айдар Марадулин