Что такое ключевая ставка ЦБ РФ и как она влияет на ипотеку

Ключевая ставка — основной инструмент в экономике России. Она влияет на все экономические показатели, включая стоимость ипотеки. Рассмотрим, что такое ключевая ставка, как работает и влияет на рынок недвижимости.

Ключевая ставка (КС) — это стоимость денег для обычных банков. Под процент ключевой ставки банки берут деньги в долг в Центробанке и размещают свои депозиты.

С учетом ключевой ставки банки формируют процентные ставки по кредитам для бизнеса и населения. Они всегда выше, чем ключевая ставка. Разница между ключевой ставкой и стоимостью кредитов — один из источников дохода банков.

С помощью ключевой ставки Центральный банк поддерживает оптимальный для экономики страны уровень инфляции. Таким уровнем считается 4% в год. Если инфляция превышает показатель, Центробанк повышает КС. При прогнозе снижения инфляции, регулятор, наоборот, понижает ключевую ставку.

Еще КС регулирует количество денег в обращении и стимулирует экономический рост. При повышении ставки банки реже одобряют кредиты, что снижает количество денег в экономике. При низкой ключевой ставке кредиты стоят меньше, что дает рост потребительского спроса и инвестиций.

Сергей Рыбин, независимый аналитик рынка деривативов, отмечает, что ключевую ставку устанавливает совет директоров Банка России восемь раз в год. Процесс включает анализ экономических показателей страны и прогнозов.

После заседаний по ставке ЦБ публикует резюме обсуждения — так называемые «минутки». В публикациях он раскрывает детали обсуждений при принятии решения по КС. 

Так изменилась ключевая ставка последние 10 лет. Источник: официальный сайт Центрального банка

«В июле 2024 года ЦБ повысил прогноз по КС до конца года до 16,9%-17,4%, хотя в начале года регулятор рассчитывал, что ставка будет ниже. По мнению ЦБ, возвращение ключевой ставки в обновленный нейтральный диапазон 7,5–8,5% предполагается только в 2027 году. Ранее в прогнозах Банка России снижение КС планировалось в 2025 году. 

На заседании 26 июля 2024 года участники дискуссии рассмотрели два варианта повышения «ключа». Реализовался первый — до 18% с сигналом на дальнейшее повышение на ближайших заседаниях. Но был и второй — повысить КС до 19%-20%, но без сигнала об изменениях. Предлагался вариант оставить КС без изменения 16%, но он не был поддержан большинством из-за растущей инфляции».

Константин Балабушко, эксперт по портфельным инвестициям в компании Sky Bond

Инфляция. Если инфляция превышает целевой уровень (4% для России), ЦБ повышает ставку. Например, вначале 2022 года, когда инфляция достигла рекордного уровня — более 8%, ЦБ повысил ставку до 20% в феврале, чтобы охладить спрос и стабилизировать экономическую ситуацию.

Экономический рост. Если экономика растет слишком быстро и возникает риск перегрева (например, чрезмерный рост цен), то ЦБ повышает ставку для охлаждения экономики. Проще говоря, чтобы снизить уровень закредитованности и рост цен.

Один из ярких примеров повышения КС из истории России — ситуация в 2021 году. Российская экономика демонстрировала признаки перегрева — шел рост потребительского спроса и увеличение инфляции. В течение 2021 года Банк России регулярно повышал ключевую ставку, доведя ее с 4,25% в январе до 8,5% к декабрю.

Внешнеэкономические условия. Мировые цены на нефть, курсы валют и глобальные экономические тенденции влияют на решение о ставке. В ходе глобального финансового кризиса 2008 года мировые цены на нефть резко упали. Это снизило доходы бюджета России. В ответ на ухудшение экономической ситуации Банк России в конце 2008 года повысил ключевую ставку до 13% для борьбы с инфляционными рисками и стабилизации экономики.

Финансовая стабильность. ЦБ РФ учитывает риски финансовой стабильности при принятии решения о ключевой ставке. Например, если наблюдается рост кредитования с высоким риском, это может стать основанием для повышения ставки. Так банк защищается оттого, что заемщики не вернут кредиты.

«На уровень ставки влияет комплекс факторов в экономике страны. Среди главных — показатель инфляции, он отражает рост цен на товары и услуги, внутренний спрос бизнеса и населения на товары и услуги. Банк России анализирует и показатель инфляционных ожиданий населения и бизнеса — по сути это ожидания россиян, как вырастут или упадут цены в горизонте ближайшего года. Если прогнозы повышенные, как сейчас, то регулятор стремится «охладить перегрев».

Устанавливая КС, регулятор всегда прогнозирует ее дальнейшую динамику с учетом рисков в горизонте 1-3 лет. Прогнозы ЦБ учитывают не только экономические факторы, но и влияние геополитики и санкций на ситуацию в стране, объем ВВП, баланс импорта и экспорта, внешнеэкономические факторы, цены на энергоносители и др».

Константин Балабушко, эксперт по портфельным инвестициям в компании Sky Bond

Рассмотрим, на что влияет изменение ключевой ставки:

• Кредиты для банков дорожают, а следом растет стоимость кредитов для населения и бизнеса.

• Отечественные инвесторы замораживают инвестиции из-за увеличения стоимости заемных денег, так как проценты по кредитам тоже растут. А это снижает уровень инвестиций в экономику и замедляет ее рост.

• Кредиты становятся менее доступными для граждан, что снижает потребительский спрос и негативно сказывается на экономическом росте.

Повышение ставки может привлечь иностранных инвесторов и укрепить рубль

Процентные ставки по ипотечным кредитам зависят не только от ключевой ставки ЦБ, но и от других факторов. Рассмотрим основные.

Рынок жилья. При высоком спросе банки повышают ставки. С 2020 года в России запущена программа льготной ипотеки со сниженной ставкой от 6,5% годовых. В ответ спрос на новостройки резко увеличился. Следом банки увеличили ключевую ставку по ипотеке. Например, в конце 2021 года банки начали предлагать ипотеку со ставками выше 7% даже для программ с государственной поддержкой.

Читайте о том, чем полезны услуги ипотечного брокера.

Конкуренция среди банков. Чем больше банков предлагает ипотечные кредиты, тем ниже процентные ставки из-за конкуренции за клиентов.

В начале 2010-х годов в России шел рост количества банков и предложений по ипотеке. Это было связано с тем, что в экономике начался рост, и жилье стало доступнее. На рынок вышли новые банки и создали конкуренцию уже существующим игроками. В результате многие банки, чтобы привлечь клиентов, начали предлагать низкие процентные ставки. В некоторых банках процент снизился до 10-11% годовых.

Кредитная политика банков. Каждый банк в зависимости от уровня риска устанавливает свои условия по ипотеке. Для заемщиков с хорошей кредитной историей банки могут предлагать ставки ниже, чем остальным.

В 2021 году Альфа-Банк определял ипотечные ставки в зависимости от кредитной истории заемщика. Для клиентов с хорошей кредитной историей ставка стартовала от 9% годовых. А для заемщиков с плохой кредитной историей процент достигал 15-20% годовых, что нивелировало высокий риск неплатежей.

Государственные программы поддержки. С их помощью снижают процентные ставки по ипотеке для определенных категорий граждан: многодетных семей или молодых специалистов.

В 2018 году была запущена программа семейной ипотеки. Она предназначена для семей, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок.

В рамках программы семьи могут получить ипотеку по сниженной ставке 6% годовых

«На наш взгляд, сейчас эффективная стратегия по выбору ипотеки только одна — рассматривать льготные госпрограммы. Так, семейная ипотека на новостройки под 6%, которая продлена до 2030 года, подойдет родителям с ребенком до шести лет. По сути государство дает сигнал: хотите ипотечные льготы — рожайте детей. 

Альтернатива — переезжайте на Дальний Восток или в сельскую местность и используйте госпрограммы (дальневосточная или сельская ипотеки), либо ищите работодателя из IT-отрасли. Но заметим, в льготных госпрограммах после 1 июля стало гораздо больше требований к заемщикам, поэтому они подойдут далеко не всем».

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

Что дает снижение ключевой ставки

Снижение ключевой ставки положительно влияет на экономику и ипотечные программы:

• Низкий процент по кредитам делает ипотеку доступнее для населения.

• Растет спрос на недвижимость, что ведет к росту цен на жилье.

• Увеличивается потребительский спрос, а это напрямую влияет на экономический рост и создание новых рабочих мест.

• Низкие платежи по ипотеке улучшают финансовое положение заемщиков и снижают уровень закредитованности населения.

Чем грозит повышение ключевой ставки

Повышение ключевой ставки может привлечь иностранных инвесторов и укрепить рубль, но и приводит к негативным последствиям:

• Дорожают кредиты для банков, следом растет стоимость на кредиты для населения и бизнеса.

• Растет стоимость кредитных денег и для инвесторов, а это снижает уровень инвестиций в экономику и замедляет ее рост.

• Кредиты становятся менее доступными для граждан, что снижает потребительский спрос.

• Размер платежей по ипотеке увеличивается, а это ведет и к росту количества неплатежеспособных заемщиков.

На данный момент ситуация с ипотечными ставками в России остается напряженной из-за изменений в ключевой ставке ЦБ РФ и общего состояния экономики.

Текущие тенденции. В последние месяцы наблюдается рост ключевой ставки ЦБ с целью борьбы с инфляцией, что приводит к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам во многих банках.

Сергей Рыбин, независимый аналитик рынка деривативов, отмечает, что сейчас лучше всего стоит вообще воздержаться от покупки жилья в ипотеку. Разумнее воспользоваться преимуществом банковских вкладов. Но если уже заемщик взял ипотеку под такой процент, то нужно ждать когда ставки начнут снижаться и срочно рефинансировать ее.

Реакция рынка недвижимости. Повышение ставок уже сказалось на спросе на жилье — многие потенциальные покупатели откладывают свои планы из-за возросших расходов по ипотеке.

«На данный момент ипотечные ставки у коммерческих банков растут вслед за повышением ключевой ставки. Ставки по ипотеке сейчас находятся в районе 30% годовых, что делает безумным покупку жилья в ипотеку, потому что переплата будет очень большой. Без изменений остались только льготные программы ипотеки и Дальневосточная ипотека».

Сергей Рыбин, независимый аналитик рынка деривативов

Ситуация с льготными программами ипотеки:

• Семейная ипотека по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома продлена до 2030 года.

• Сохранена ставка 2% по дальневосточной и арктической ипотеке.

• Правительство продлило государственную ипотечную программу под 6% для IT-специалистов до 2030 года.

Об IT-ипотеке рассказали в статье.

Перспективы рынка ипотеки. На ближайшие два года эксперты прогнозируют дальнейшее ухудшение по условиям ипотеки. Высокий процент для ипотеки делает их недоступными для большинства россиян.

Что касается льготных программ, то рост КС привел к росту затрат из бюджета на возмещение процента по ставкам для банков. Скорее всего, заемщиков ждет дальнейшее ужесточение условий по льготной ипотеке.

Ипотеку можно использовать не только для приобретения жилья, но и для инвестиций в недвижимость. Команда «Самолет Плюс» помогает инвесторам в этом. Подберем квартиру для инвестиций, поможем с ремонтом и выгодной перепродажей.

«Следом за повышением КС банки увеличивают проценты по рыночным ипотечным кредитам. Большинство людей не могут брать крупные суммы под чересчур высокие проценты, так как им не хватает доходов для обслуживания дорогих жилищных кредитов.

Те, у кого зарплата значительно выше среднерыночной, видят большую переплату, которая из-за высоких процентов достигает за время кредитования 3–5 стоимости квартир, и откладывают ипотеку на потом. В итоге жилищное кредитование «встает на паузу», покупатели и продавцы ждут лучших времен, когда КС перестанет быть двузначной».

Константин Балабушко, эксперт по портфельным инвестициям в компании Sky Bond

Рассчитайте ипотеку на сайте «Самолет Плюс». Получите предложения от банков по стандартной, семейной или военной ипотеке. Понадобятся только паспорт и СНИЛС, одна анкета для всех банков. Одобрение занимает от трех минут.

Оставить заявку

• Ключевая ставка ЦБ РФ — это важный инструмент денежной политики. Она влияет на экономику страны и на рынок ипотеки.

• Понижение ключевой ставки делает кредиты доступнее и стимулирует спрос на жилье.

• При повышении ставки на кредиты растут, а экономика замедляется.

• В 2024 году ключевая ставка в России выросла до 19%. Кредиты и ипотеки стали невыгодными для россиян, поэтому эксперты рекомендуют подождать с ипотекой или рассмотреть государственные льготные программы.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Земскова Виктория

Эксперты:

Сергей Рыбин, независимый аналитик рынка деривативов

Константин Балабушко, эксперт по портфельным инвестициям в компании Sky Bond

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»