Виды ремонта: капитальный, текущий, аварийный. Какой ремонт должна делать УК.

Как поясняет часть 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ, содержание общего имущества многоквартирного дома (МКД) относится к зоне ответственности собственников помещений. Финансово его должны обеспечивать собственники квартир, а технически – управляющие компании (УК), ТСЖ или ЖСК. В случае, когда жилые помещения не переданы владельцам, за проведение ремонта в многоквартирном жилом доме отвечает застройщик.

Общее имущество в многоквартирных домах включает в себя различные элементы и помещения, не принадлежащие отдельным собственникам. А именно:

• Крыши. Это кровельное покрытие, водосточная система и другие элементы, обеспечивающие защиту дома от атмосферных осадков и внешних воздействий.

• Несущие конструкции. К ним относятся фундамент, перекрытия, колонны, стены, пилоны и другие элементы, необходимые для поддержания прочности здания.

• Ограждающие конструкции. Наружные стены и фасадные конструкции — то, что обеспечивает теплоизоляцию и сохранность здания.

• Инженерные коммуникации и техническое оборудование. Это — лифты, санитарно-техническое, вентиляционное оборудование и другие системы, обслуживающие более одной квартиры в доме.

• Помещения, которые не относятся к конкретным квартирам и не принадлежат отдельным собственникам. Лестничные клетки, коридоры, лифтовые холлы и другие общие зоны, предоставляющие доступ ко всем или нескольким квартирам в доме. Также сюда входят помещения, предназначенные для социально-бытовых потребностей жильцов, такие как помещения для хранения велосипедов, колясочные, другие общедомовые удобства.

Все эти помещения необходимо обслуживать и содержать в работоспособном состоянии для нормального функционирования многоквартирного дома.

Текущий ремонт.

Официальный документ под названием СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» так определяет текущий ремонт:

Капитальный ремонт.

Если говорить именно о МКД, то понятие капитального ремонта разъясняет пункт 1 статья 2 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Вот что сказано в документе:

Аварийный ремонт.

Это всегда внеплановый ремонт, связанный с ЧП в МКД , например, с прорывом трубы или выходом из строя лифтового оборудования. Проводится в срочном порядке аварийными службами после обращения жильцов МКД.

Текущий и капитальный ремонт — это два разных вида ремонтных работ, которые проводятся с целью поддержания и восстановления общего имущества многоквартирных жилых домов. Вот некоторые различия между этими видами ремонта:

Текущий ремонт

Задачи этого вида ремонта — локальное восстановление состояния конструкций, элементов здания, сохранение его ресурса и поддержание здания в надлежащем состоянии. Включает в себя работы по ремонту отдельных элементов здания, конструкций и оборудования, таких как кровля, фасады, лестницы, лифты и так далее. Объем текущего ремонта не должен превышать 10-20 % от общей площади/ конструкции поврежденного элемента. С помощью текущего ремонта сохраняются работоспособность и безопасность общего имущества многоквартирного дома.

Капитальный ремонт

В этом случае задача — устранение неисправностей и изношенных конструктивных элементов здания путем их ремонта или замены. Капремонт охватывает весь дом или же несколько конструкций и инженерных систем. При его проведении предполагается замена не менее 50 % каждой конструкции или элемента.

Цель капитального ремонта — повысить качество, безопасность и долговечность общего имущества многоквартирного дома.

Читайте также: Как сделать ремонт в квартире и не ошибиться с последовательностью работ

Ремонт кровли многоквартирного дома может быть и текущим, и капитальным. Лучше всего пояснить это на примере. Есть многоквартирный дом в городе Мытищи и он нуждается в ремонте кровли, так как в дождь и при таянии снега жильцы верхнего этажа страдают от протечек и опасности короткого замыкания.

Если площадь кровельного покрытия, требующего ремонта для устранения протечек, не превышает 10-20 % от общей площади кровли, то управляющая компания обязана провести текущий ремонт этого участка кровли.

Но если проблема масштабная и требует замены более 50 % покрытия, тогда необходим капитальный ремонт всей кровли.

Здесь все точно так же, как и в случае с кровлей. Если фасад дома требует точечного восстановления, а общая площадь пострадавших участков небольшая, то ремонт будет текущим. Если площадь повреждения большая, например, вентилируемый фасад разрушен больше, чем наполовину — ему необходим капитальный ремонт.

Чем отличается капитальный ремонт от реконструкции здания

Все здания рано или поздно физически изнашиваются и требуют капитального ремонта или реконструкции — мероприятий, которые должны обеспечить соответствие МДК строительным и санитарным нормам при его эксплуатации. Но подходы при этом будут разными.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт — это восстановление параметров жилого дома в соответствии с действующими нормативами и обновление его элементов путем замены на аналогичные или улучшенные. При этом параметры МКД — площадь постройки, полезная площадь, количество этажей, остаются прежними. А еще капитальный ремонт может быть комплексным, когда работы охватывают весь дом, либо выборочным, когда заменяются лишь некоторые строительные элементы, например, те же фасад или кровля.

Реконструкция

Реконструкция выглядит принципиально иначе и предполагает изменение характеристик МКД — например, его площади, высоты и количества этажей. Так, если в пятиэтажке поменяли кровлю, провели герметизацию стыков между блоками, обновили фасад, заменили трубы водоснабжения, отопления и канализации — это капремонт. А если надстроили этаж, обустроили лифт (как это делают в «сталинках»), сделали пристройку для размещения колясочной — это уже реконструкция.

Цель реконструкции — не только устранение физического износа здания, но и подтягивание его характеристик к действующим требованиям и нормам.

То есть, капитальный ремонт и реконструкция различаются по объему и целям работ. Капитальный ремонт направлен на восстановление и обновление составляющих элементов здания с сохранением его основных параметров, реконструкция может эти параметры менять.

Начиная с 2012 года расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД лежат на собственниках помещений, то есть на владельцах квартир. Ремонт выполняет УК, а оплачивается он из средств накопленного жильцами конкретного дома денежного фонда целевого назначения. Поскольку в домах с небольшим количеством квартир этот фонд, как правило, невелик, то часто текущий ремонт выполняют частями, например, локальный ремонт кровли — в 2022 году, а герметизацию фасадных стыков и окрашивание фасада — в 2023. Что касается аварийного ремонта, то он оплачивается из средств собственников, собранных по строке «Содержание и ремонт жилья».

Капитальный ремонт также оплачивается из средств, собранных с собственников жилья в МКД — в каждой квитанции за услуги ЖКХ сумма на оплату капремонта выделена отдельной строкой. Тарифы устанавливаются ежегодно для каждого региона отдельно, например, в 2023 году в Москве взносы на капремонт составляли от 24.09 рублей за квадратный метр. Также частично ремонтные работы субсидируются государством.

Проведение ремонтных работ в многоквартирном доме — обязательная процедура для поддержания качества и безопасности жилья. Жилищный кодекс РФ определяет, что УК или ТСЖ обязаны обеспечивать содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В некоторых случаях проведение ремонтных работ может быть обязательным на основании решений муниципальных или региональных органов власти. Например, решение о проведении капитального ремонта может быть принято на основе технической экспертизы или регулярного обследования состояния здания.

В соответствии с ФЗ-271 «О капитальном ремонте многоквартирных домов», в регионах создаются региональные операторы капитального ремонта, которые координируют и организуют ремонтные работы в многоквартирных домах. Они тоже могут стать инициаторами принятия решения об обязательном проведении капитального ремонта.

Если ремонтные работы в многоквартирном жилом доме не проводить, то последствия могут быть негативными — это ухудшение состояния дома, повышение риска для безопасности жильцов. А также отсутствие текущего или капитального ремонта предусматривает административную ответственность для УК.

Вас ждут тысячи предложений квартир на вторичном рынке — в нашей базе непременно найдется то, что вам подходит. Удобные фильтры, актуальные предложения — заходите и выбирайте.

Текущий ремонт общего имущества МКД, как правило, проводится с периодичностью 1 раз в 3-5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170) в зависимости от физического износа МКД. Такие работы планируются обычно на теплый период года, а перечень работ утверждается руководством УК. Длительность текущего ремонта составляет 1-3 месяца.

Аварийный ремонт проводится по мере необходимости при возникновении форс-мажорных ситуаций в многоквартирном жилом доме, например, при поломке лифта или засорении канализации. Это ремонт выполняет УК либо своими силами, либо с привлечением аварийной службы района или города. Что касается сроков, то в статье 314 Гражданского кодекса РФ зафиксировано понятие разумного срока. При аварийных ситуациях он не может превышать 7 дней, а его исчисление начинается с момента получения заявки управляющей компаний.

Решение о проведении капитального ремонта принимается большинством голосов на общем собрании собственников жилья. А выйти к собственникам с такой инициативой имеет право и УК — в случае, если дом находится в эксплуатации больше 25 лет. Проводит капитальный ремонт УК, отбирая подрядчиков для проведения разных видов работ на конкурсной основе. Сроки проведения капремонта определяются на основе оценки реального технического состояния элементов, конструкций и инженерных сетей дома. Длительность капремонта, как правило, составляет около года. Точные сроки капремонта закрепляются в региональных программах капитального ремонта, которые утверждает правительство региона.

Разрешительная документация необходима только при проведении реконструкции здания. Даже для капитального ремонта в этом нет необходимости, так как технические параметры здания не меняются.

При проведении же реконструкции здания требуется предварительное, до начала работ, получение таких документов, как разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Если этих документов нет, то после проведения работ по реконструкции МКД будет признан самовольной постройкой.

Текущий ремонт включает:

• Укрепление части фундамента или фасада, ремонт подвальных помещений, прочистку продухов вентиляции.

• Окрашивание фасада, а также стен и потолка внутри помещений.

• Герметизацию стыков на фасаде здания.

• Косметический ремонт подъезда с заменой или приведением в порядок почтовых ящиков и мелким ремонтом перил.

• Восстановление элементов окон — замену ручек, петель, стекол, без замены оконных блоков полностью.

• Замену или восстановление оборудования, которое отвечает за подачу и отведение воды и отведение воды — устранение протечек и засоров, замену насоса.

• Устранение неисправностей электрических сетей, за исключением электрических плит.

• Восстановление нормальной работы вентиляционной вытяжки МКД.

• Окрашивание труб.

• Ремонт или замену электрических щитков на этажах МКД.

• Восстановление работоспособности мусоропровода.

• Ремонт или замену козырьков перед подъездами.

• Замену вышедших из строя/выработавших свой ресурс приборов освещения.

Капитальный ремонт включает:

• Полное обновление фасада, кровли, ремонт фундамента.

• Ремонт или замену оконных блоков, ремонт подвального помещения, крылец.

• Ремонт внутридомовых систем электроснабжения, тепло-, газо- и водоснабжения, а также водоотведения. Ремонт, модернизацию или замену лифтов с ремонтом лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.

• Проведение отделочных работ в общих помещениях.

Аварийный ремонт включает тот необходимый объем работ, который диктует сложившаяся ситуация. Это могут быть, например, замена труб водоснабжения, канализационных труб, ремонт лифта. Объем работ определяется на месте прибывшей аварийной бригадой.

Почитать больше интересных статей о рынке недвижимости можно прямо сейчас в журнале компании «Самолет Плюс».

Текущий ремонт МКД проводится для поддержания работоспособности и хорошего состояния общего имущества, аварийный ремонт проводится для устранения форс-мажоров. В то же время капитальный ремонт направлен на замену и восстановление изношенных элементов с целью улучшения эксплуатационных характеристик и обновления общего имущества многоквартирного дома. Все виды ремонта важны чтобы сохранить или восстановить комфортную и безопасную жилую среду для всех жильцов многоквартирных домов.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.