Какие штрафы грозят собственнику за неуплату налогов со сдачи квартиры

По закону при сдаче квартиры собственник обязан заключить со съемщиком договор найма: об этом говорится в главе 35 ГК РФ. На практике договором часто пренебрегают, чтобы не декларировать доходы и не платить налог.

Но оформление сделки по закону выгодно для собственника, и вот почему.

• Жильцы будут исправно платить за квартиру, ведь при просрочке наймодатель может обратиться в суд. А если квартирант повредит ремонт, испортит мебель, технику или затопит соседей — взыскать ущерб.

• В договоре можно предусмотреть дополнительные условия — например, о том, что съемщик должен заранее сообщить о выезде. Тогда жилье не будет простаивать, пока вы ищете новых квартирантов.

• С договором спокойнее — не придется бояться налоговых проверок.

Сдать квартиру без хлопот поможет «Самолет Плюс». Наши агенты подготовят объект, сделают продающие фото и составят объявление, подберут подходящих жильцов и организуют показы. А юристы подскажут, как оформить сделку в соответствии с законом.

Сдать квартиру.

Доход со сдачи квартиры, как и любой другой, облагается НДФЛ. В интересах ФНС отслеживать арендодателей, скрывающихся от уплаты налога. Чтобы их выявить, инспекции ведут постоянный контроль и используют разные источники информации. Вот основные.

Банки

Если вы принимаете арендную плату по безналу, налоговая может заметить, что на счет каждый месяц в одно и то же время поступает примерно одинаковая сумма. Это явный признак незадекларированных доходов: налоговикам останется только выяснить, откуда взялись деньги.

Росреестр

Особое подозрение у ФНС вызывают собственники двух и более квартир. Это логично: если есть свободное жилье, скорее всего, оно сдается. Информация обо всех объектах недвижимости регулярно поступает в налоговую из Росреестра. Если у вас в собственности несколько квартир и при этом в декларации не указаны доходы от аренды, это повод провести выездную проверку.

«Доброжелатели»

Недовольные поведением жильцов соседи, обиженные бывшие квартиранты или коллеги, с которыми случился конфликт, — написать обращение в налоговую может кто угодно.

Конечно, если квартире живут какие-то люди, это еще не значит, что она незаконно сдается. Но налоговая сможет доказать, что вы получаете незаконный доход. Например, с помощью той же выписки из банковского счета или по распискам в получении денег, если вы берете оплату наличными.

ФНС опросит нынешних и бывших квартирантов, соседей. Собственнику тоже придется давать объяснения в налоговой по поводу использования имущества.

Если налоговая докажет, что вы получаете доход со сдачи квартиры, вам придется заплатить НДФЛ за весь срок нелегальной аренды. Стандартная ставка — 13%, но если за год съемщики заплатили больше 5 млн, она повысится до 15%.

За неуплату налогов за сдачу квартиры придется заплатить штраф: 20% от суммы НДФЛ. А если инспекторам удастся подтвердить, что доход скрывали умышленно, его размер вырастет до 40%.

Кроме штрафа, налоговая может начислить пени. Для физических лиц и ИП они составляют 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ. Эту величину умножают на количество дней просрочки.

Если вы не платили НДФЛ, то не подавали декларацию. За это тоже положен штраф: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но в общей сложности не больше 30% и не меньше 1000 рублей.

За крупные и особо крупные размеры скрытого дохода наказание более серьезное. Если не заплатить налог на сумму свыше 2,7 млн за три года, последует уголовная ответственность. Возможные виды наказания:

• штраф от 100 до 300 тысяч либо в размере зарплаты за период от 1 до 2 лет;

• арест сроком до 6 месяцев;

• принудительные работы или лишение свободы сроком до года.

А если сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн за три года, наказание будет еще строже:

• штраф от 200 до 500 тысяч либо в размере зарплаты за 1,5–3 года;

• принудительные работы или лишение свободы на срок до 3 лет.

Конечно, уголовная ответственность — это крайняя мера, которую применяют только к злостным неплательщикам. Но в любом случае декларировать доход от аренды и платить НДФЛ выгоднее, чем попасть на штрафы.

Первым делом заключите договор найма со съемщиком квартиры. В нем обязательно нужно указать:

• Условия внесения и возврата депозита. Это сумма, которую жильцы оставляют в залог при заселении. Для собственника депозит — подушка безопасности: если квартиранты что-то сломают или испортят, эти деньги компенсируют ущерб. В остальных случаях депозит возвращают съемщикам при выезде.

• Порядок внесения арендной платы. Договоритесь о сумме, сроках и форме платежей — наличные или безналичные. Решите, кто будет платить за коммунальные услуги и ремонт, если он потребуется.

• Ответственность за нарушение договора. В этом пункте можно указать размер штрафов за просрочки платежей и за досрочное расторжение. Если жилец решит съехать раньше времени или собственник захочет выселить квартиранта до истечения срока договора, другая сторона получит компенсацию.

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, до 30 апреля нужно подать декларацию 3-НДФЛ по доходам за прошлый календарный год. Заплатить налог необходимо до 15 июля.

Сумма налога с аренды жилья уменьшится, если сдавать квартиру не как физлицо, а как самозанятый. Статус можно оформить в официальном приложении ФНС «Мой налог». Если вы сдаете квартиру частному лицу, налог составит 4%, если организации — 6%. Платить нужно ежемесячно. Приложение будет автоматически рассчитывать сумму налога и напоминать о необходимости оплаты.

Но есть нюанс: в статусе самозанятого нельзя сдавать апартаменты. Если это ваш постоянный источник дохода, выгоднее зарегистрировать ИП на упрощенке (доходы). Тогда можно будет платить НДФЛ по сниженной ставке 6%.

• По закону при сдаче квартиры нужно заключать с жильцом договор найма и платить НДФЛ.

• Скрывать доход рискованно: налоговая борется с нелегальной арендой и тщательно выявляет неплательщиков, используя разные источники информации.

• Если ФНС обнаружит скрытый доход от сдачи квартиры, придется заплатить налог в полном размере, штрафы и пени.

• Стандартная ставка НДФЛ для физлиц — 13%, но можно уменьшить сумму налога, если оформить самозанятость или ИП.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова

Эксперт: генеральный директор юридической компании ООО «Мариокс центр» Оксана Васильева