Какие квартиры пользуются наибольшим спросом и продаются быстрее

Покупка недвижимости уже много лет считается одним из способов инвестирования — в долгосрочной перспективе квартиры всегда растут в цене. Но иногда, выбирая инвестиционное жилье, покупатели делают ошибки — покупают жилье в старых домах, неперспективных районах или просто в неудачное время (у инвесторов это называется «неправильно определить точку входа»). Разбираемся, как купить квартиру и не уйти в минус, а получить выгоду от перепродажи или сдачи в аренду.

Для определения ликвидности жилья важны три параметра — площадь, материал, из которого построен дом, и среда обитания.

Традиционно ликвидными считаются квартиры небольшой площади, «однушки» и студии — это объясняется бюджетом покупателей и высоким спросом на небольшие квартиры со стороны молодых пар и одиноких людей. Однако в последние годы на рынке оказался переизбыток студий, их строится много, площади становятся все меньше — поэтому для инвестиционных целей более привлекательными становятся именно однокомнатные квартиры. Ликвидность двухкомнатных квартир поддерживают программы льготной ипотеки, они лишь немногим менее востребованы.

Что касается материала, из которого построены дома, то наибольшая ликвидность у жилья в монолитных домах. В них есть больше возможностей для перепланировок и объединения квартир, лучшая звуко- и теплоизоляция, а также нередко более благоустроенные общие пространства. Монолитные дома имеют более длительный срок эксплуатации, что также добавляет им привлекательности в глазах покупателей.

Среда обитания — это особенности района, в котором расположено жилье. Есть ли в нем детские сады и школы в достаточных количествах, как обстоят дела с лечебными учреждениями, есть ли парки или прогулочные зоны, хорошо ли развита транспортная сеть. Если все это есть, ликвидность жилья возрастает. А вот наличие рядом больших промышленных кластеров, вокзалов или крупных рынков (например, это рынок «Садовод» в Москве) — минус для ликвидности квартир.

Квартиры, на которые всегда есть спрос — это ликвидные квартиры. Исходя из тех параметров, которые определяют ликвидность, можно сказать, что наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры в современных монолитных домах, расположенных в благополучных районах города с развитой инфраструктурой.

Дополнительными факторами, влияющими на спрос — если речь идет о вторичке — будет наличие свежего, не старше 5 лет, ремонта и, как ни странно, отсутствие мебели. Даже очень качественная мебель может быть не нужна новым хозяевам, а продавцы чаще всего стараются включить ее стоимость в цену квартиры. Квартира на вторичном рынке должна быть пригодной для проживания и не нуждаться в капитальном ремонте.

Для сдачи в аренду наибольшим спросом пользуются небольшие по площади квартиры и студии с готовым ремонтом от застройщика. То есть жилье, которое возможно быстро сдать в аренду и начать получать доход.

При покупке квартиры у застройщика важно качество строительства — ориентирами могут быть длительность работы компании на рынке, ее деловая репутация и наличие завершенных проектов, о качестве которых можно делать выводы.

Традиционно среди покупателей пользуются популярностью квартиры на средних этажах, обычно они считаются наиболее выгодными вариантами и для сдачи в аренду, и особенно для последующей перепродажи.

Средними этажами можно назвать этажи с третьего по шестой-седьмой, и вот в чем их плюсы:

• Рядом нет нежилых помещений. Обычно коммерческие площади расположены на первых этажах жилых зданий.

• Далеко от технического этажа. Техэтаж располагается либо в цокольном помещении, либо под крышей.

• Удобство доступа. Квартиры на средних этажах находятся на уровне, который удобен для большинства жильцов. Они не требуют большого количества подъемов по лестницам если лифт временно не работает, что особенно важно для пожилых людей, инвалидов или семей с маленькими детьми.

• Больше света и отсутствие протечек. Средние этажи обеспечивают лучшую по сравнению с нижними освещенность, и исключают проблемы с крышей в отличие от верхних этажей.

• Нет проблем с напором воды. На средних этажах и при верхней, и при нижней разводке коммуникаций не бывает проблем с напором воды.

• Хорошие виды из окон. В некоторых случаях квартиры на средних этажах могут предлагать прекрасные видовые характеристики, что привлекательно для покупателей.

• Выше уровень безопасности. По сравнению с первыми и последними этажами квартиры на средних этажах меньше подвержены риску вторжения или взлома. На первые этажи теоретически можно попасть через окно, например, с козырька над подъездом, на последний — с крыши.

• Меньше проблем с фауной. В квартирах на средних этажах меньше, чем на первых, проблем с насекомыми, и меньше вероятность залета птиц, чем на верхних.

• Меньше шума. На средних этажах по сравнению с первыми ниже уровень шума, тем более если дом выходит окнами на оживленную магистраль или железную дорогу. Это может быть особенно важно для тех, кто ищет место для тихого и комфортного отдыха.

В целом это вопрос субъективный, и зависит от множества факторов, в первую очередь от личной ситуации покупателя. Но есть несколько аргументов, которые говорят о том, что весну и начало лета можно считать наиболее благоприятным временем для покупки недвижимости. Это объясняется следующими обстоятельствами:

• Спрос ниже, чем предложение. В конце весны начинается сезон дач и отпусков, когда люди разъезжаются на отдых, откладывая все дела, в том числе покупку недвижимости, на более поздний срок. Таким образом покупатель, готовый приобрести недвижимость в этот период, получает больше вариантов для выбора и рост вероятности найти оптимальный вариант. А еще в связи с невысоким спросом, цены на недвижимость могут быть более гибкими, и у покупателя будет больше пространства для торга и получения дисконта.

• Хорошие условия для показа квартир. Теплое время года позволяет проводить показы с открытыми окнами (можно оценить уровень шума), а также осматривать окружающую территорию и качество покрытия тротуаров вокруг дома. Зимой они могут быть скрыты снегом. К тому же в конце весны и начале лета поздно темнеет, что позволяет осматривать квартиру при естественном освещении, когда все недочеты хорошо видны.

• Лучшие условия для переезда. Покупается ли квартира как собственное жилье, или для сдачи в аренду — переезжать проще летом, в хорошую погоду. К тому же и адаптироваться к новому месту проще в теплый сезон — есть возможность осмотреть окрестности, погулять по району.

Читайте также: Как выбрать квартиру в другом городе?

Один из главных факторов, который влияет на привлекательность квартиры для покупателя — ее местоположение. Районы, где ведется или планируется строительство метро, больше привлекают покупателей — это связано с улучшением транспортной доступности, и способствует росту цен на недвижимость. Также привлекательны проекты комплексного освоения территорий, которые позволяют быстро развивать социальную и коммерческую инфраструктуру в новом районе. Квартиры в таких проектах часто продаются быстрее всего.

Критично важна инфраструктура. Так, если в семье есть дети, важно наличие детских садов и школ в зоне пешего доступа, для людей старшего возраста важна поликлиника, всем удобно наличие магазинов, банков, салонов красоты, почтовых отделений, крытых паркингов, СТО. Квартиры, в домах, расположенных в районах с развитой социальной и бытовой инфраструктурой, обычно пользуются бо́льшим спросом.

Многое зависит от планировки — устаревшие варианты с маленькой кухней, крошечной прихожей, низкими потолками могут долго ждать своего покупателя. Тогда как современные квартиры, в том числе евро-планировки с кухней-столовой, а также квартиры с двумя санузлами, с гардеробной комнатой продаются быстрее.

Квартиры с базовым ремонтом или под чистовую отделку (разводка электрики и водоснабжения, выровненные стены и полы) продаются быстрее, чем квартиры с паркетом, лепниной и другими дизайнерскими изысками — очень непросто бывает найти человека или семью, которые будут чувствовать себя комфортно в таком интерьере.

1. Жилье в старом фонде. В домах с обветшавшими коммуникациями часты проблемы с водоснабжением и с насекомыми. А если на фасаде дома есть трещины, то от квартир в таком доме лучше держаться подальше.

2. Квартиры в ЖК в необжитых районах без социальной и транспортной инфраструктуры. Продать квартиру в таком районе с выгодой будет проблематично до тех пор, пока вокруг появится все необходимое современному человеку для жизни. Если говорить об инвестиционном жилье, то это очень длинные инвестиции, что далеко не всегда оправдано.

3. Квартиры с неудачным планировками. Квартиры с большой потерей жилого пространства, например, со слишком большими коридорами и тесными комнатами; слишком вытянутые и узкие помещения комнаты и кухня; комнаты неправильной формы; низкие потолки — все это должно заставить задуматься об оправданности инвестиций. Особенности планировки, которые не соответствуют современным требованиям и предпочтениям покупателей, могут усложнить последующую продажу квартиры.

4. Жилье в неблагополучных районах. Проблемы с безопасностью и высокий уровень преступности — жилье в таких районах приобретать нежелательно, с ликвидностью точно будут проблемы. Да и с сохранностью общедомового имущества и элементов благоустройства тоже.

5. Жилье в районах с негативной экологической обстановкой. Близость свалок, промышленных предприятий, например, кирпичных заводов или предприятий по производству ЖБИ, может быть причиной низкого спроса на жилье в таких районах.

6. Квартиры с дорогой отделкой. Квартиры с дорогой роскошной отделкой сложнее продать, так как стоимость таких квартир, как правило, выше за счет ремонта. При этом интерьер может не соответствовать вкусам потенциальных покупателей.

7. Жилье с непривлекательным видом или шумным окружением. Вид из окна на шоссе, промышленные объекты или другие источники шума негативно скажется на привлекательности квартиры.

8. Квартиры большой площади. Трех- и четырехкомнатную квартиру продать намного сложнее, чем студию или однокомнатную квартиру. Такое жилье покупают либо семьи с несколькими детьми, либо люди с высоким уровнем доходов. И тех, и других в процентном отношении меньше, чем потенциальных покупателей жилья скромной площади.

9. Квартиры на первых и последних этажах. На последних этажах потенциальных покупателей будут отталкивать возможные проблемы с крышей (например, даже не все страховые компании страхуют от протечек квартиры на последних этажах), а на первых — низкая освещенность и высокий уровень шума.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться, продать, купить или арендовать недвижимость по всей России.

Проверьте выбранную квартиру по этому короткому чек-листу:

• Находится в современном монолитном доме.

• Имеет небольшую площадь и не более двух комнат.

• Квартира с современной комфортной планировкой.

• Расположена на средних этажах.

• Подготовлена под чистовую отделку или есть базовый спокойный ремонт.

• Квартира без мебели.

• Окна не выходят на объекты-источники шума.

• Район, в котором расположен дом, благополучный и с развитой инфраструктурой.

Наиболее ликвидными квартирами можно назвать однокомнатные квартиры в современных монолитных домах, расположенные в благоприятных районах с развитой инфраструктурой. Квартиры на средних этажах обычно пользуются наибольшим спросом и продаются быстрее, особенно если они находятся в качественно построенных домах и готовы к проживанию.

Выбор квартиры для инвестиций всегда должен быть сделан с учетом всех факторов, которые влияют на их ликвидность и потенциальную прибыль инвестора.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.