Как живется в двухуровневой квартире и чем она отличается от обычной

Двухэтажные квартиры — это непривычный и даже эксклюзивный объект недвижимости. С одной стороны, у них много преимуществ: большая площадь, зонирование пространства, имитация загородного дома. С другой — высокая стоимость за 1 кв.м.

Мы спросили у руководителя бюро недвижимости Артема Шлыка и владелицы двухуровневой квартиры Любови Бордаковой, что из себя представляет этот вид жилья, какие у него есть плюсы и минусы.

Двухуровневая квартира — это жилье с двумя этажами, которые соединяются лестницей. Площадь таких квартир в среднем составляет от 70 до 120 кв.м.

Отличительная черта двухуровневых квартир от обычных — лестница. Она становится центральным элементом дизайна и придает жилому помещению вид коттеджа.

Вариантов к покупке их не так много. Доля двухэтажных квартир на первичном рынке Старой Москвы составляет 0,4%, и чаще встречается в новостройках бизнес- или премиум-класса.

Двухуровневые квартиры можно встретить и на вторичном рынке. Обычно они находятся в сталинских зданиях, которые строили еще в 80-е для партийных работников, выдающихся ученых, Героев Социалистического Труда, спортсменов с высокими достижениями. В таких домах двухэтажные квартиры проектировались изначально. Гораздо реже двухуровневое жилье встречается как вариант переделки обычных квартир собственником.

От одноуровневой квартиры двухуровневые отличаются возможностью эффективно зонировать пространство. В традиционном варианте на первом этаже размещают комнаты общего пользования: кухню, санузел, гостиную. На втором — приватные: спальню и кабинет.

Такой вид жилья подойдет:

1. Большой семье. Чтобы выделить детям отдельные комнаты и личное пространство на втором этаже.

2. Семье, где кто-то работает из дома. В этом случае на втором этаже можно разместить кабинет, чтобы разграничить зону работы и отдыха.

«Двухуровневые квартиры идеально подойдут семье с детьми или человеку, который любит пространство, атмосферу, творчество и часто проводит время с друзьями, коллегами.

У меня были клиенты, у которых свой лейбл. На втором этаже они сделали жилое пространство, а на первом — творческую студию, где проводят ламповые встречи с артистами и партнерами. А пара с двумя детьми на втором этаже организовала спальный блок, на первом сделала большую кухню-гостиную», — говорит Артем Шлык.

Зонирование жилья.

Двухуровневая планировка позволяет разделить жилые и приватные зоны. Например, если приехали погостить родственники, их можно разместить на первом этаже, а самим уединяться на втором. Или родителям уходить на второй этаж, когда к ребенку приходит репетитор.

Наглядный пример удобного зонирования двухуровневой квартиры: на мансарде можно разместили рабочее место

Атмосфера частного дома.

Необычный дизайн с лестницей и окнами в пол создает ощущение, что находитесь за городом. Актуально для тех, кто хотел бы жить в частном доме, но не готов тратить много времени на дорогу из пригорода. Или отказываться от городской инфраструктуры: крупных торговых центров, кинотеатров, спортзалов.

Минимум соседей.

Такие квартиры чаще строят на последних этажах, так что соседи будут только снизу. Можно не переживать из-за громкой музыки, топота ног и дрели в выходной день.

«Нравится, что двухуровневая квартира довольно компактная. Это гораздо удобнее, когда такое количество пространств — кухня, спальня, рабочая зона, детская, гостиная — умещаются на двух этажах, а не вширь, как это было бы в одноуровневой», — Любовь Бордакова.

Проблемы с шумоизоляцией.

Если первый этаж в стиле лофт, когда между кухней и гостиной нет перегородок, а на втором нет комнаты с дверью, то звуки будут доноситься из одного конца квартиры в другой.

«Второй этаж у нас в виде мансарды. Из-за чего предыдущий хозяин делал всю мебель для нее под заказ, которая в несколько раз дороже обычной. Плюс всегда есть риск протечки крыши и тотального ремонта, так как вода будет литься по стенам, обоям и мебели», — говорит Любовь Бордакова.

Неудобная лестница.

В некоторых двухуровневых квартирах она слишком крутая и без перил. Если в семье есть пожилые люди или маленькие дети — будет риск, что они упадут с нее.

«Нашей дочери чуть больше года, лестницей она особо не интересуется. Но если все-таки это происходит, мы стараемся ее отвлечь. В будущем обязательно поставим решетки на второй этаж и нижнюю площадку лестницы, чтобы избежать травм», — Любовь Бордакова.

Трудности с автономной уборкой.

Не получится уйти на работу и запустить в это время робот-пылесос. Без контроля он сможет убрать только первый этаж. На второй придется отнести его вручную, и там следить, чтобы он не упал с лестницы, если модель старая, без гироскопа.

Дорогое обслуживание.

Из-за большей площади коммунальные услуги могут выходить в несколько раз дороже, чем в обычных квартирах. 

«Обслуживание квартиры обходится в 2-3 раза дороже, чем в одноуровневой. Зимой счет за коммунальные услуги приходит на 12-15 000 рублей. Особенно это ощущается зимой. Несмотря на то, что на первом этаже централизованное отопление, а на мансарде только теплый пол и обогреватель, коммуналка рассчитывается на всю площадь», — Любовь Бордакова.

Трудности с ремонтом.

Из-за лестницы тяжело заносить крупную мебель: диваны, шкафы, сантехнику. Плюс из-за мансарды может понадобиться мебель на заказ с индивидуальными размерами. Или шторы нестандартной длины для панорамных окон.

Однозначного ответа здесь нет. Всё зависит от того, какой бюджет вы выделяете на жилье, где планируете покупать квартиру: в регионе или столице, хотите взять вторичное жилье или рассматриваете квартиру только в новостройке. 

Готовые пентхаусы в новостройках Москвы можно найти по цене около 700 000 за 1 кв.м. Плюс такого жилья в том, что не нужно собирать документы, чтобы узаконить перепланировку.

На вторичном рынке объединить две квартиры в одну может быть проблематично. Во-первых, придется или искать две квартиры друг под другом, которые одновременно продаются, или просить собственников сверху продать жилье. А это может быть невыгодно, так как они могут попросить заплатить цену выше рынка.

Во-вторых, чтобы узаконить объединение двух квартир, согласно статьям 25 и 26 ЖК РФ нужно будет пройти ряд шагов:

• Обратиться в проектное бюро, которое является членом СРО. Это организация, которая объединяет предпринимателей одной области, в нашем случае — строителей. Они готовят проект объединения двух квартир и выдают техническое заключение, что его безопасно реализовывать.

• К этим документам добавить документы с правом собственности на квартиру, технический паспорт из БТИ, согласие банка на перепланировку жилья, если квартира в ипотеке.

• Итоговый пакет документов с заявлением на перепланировку подать в местную жилищную инспекцию через МФЦ.

• Если они дают разрешение на перепланировку — остается получить новый техпаспорт на квартиру в БТИ и внести изменения в Росреестр.

«Если мы говорим про дизайн-проект, то выгоднее его делать самому. Само межэтажное перекрытие, возведение стен и стяжка пола — это ресурсно-затратное дело.

Идеальный вариант — найти квартиру с черновыми работами от застройщика, а дизайн-проект и архитектурные решения отдать дизайнеру», — Артем Шлык.

Двухуровневые квартиры в Москве встречаются в новостройках и реже у собственников. А вот в некоторых городах России можно не найти ни одного варианта.

Двухуровневые квартиры пользуются все еще невысоким спросом и относятся к жилью премиум и бизнес-класса. Средняя цена 1 кв. м такого жилья на первичном рынке Старой Москвы составляет 1,3 млн рублей. А самая дорогая квартира в мае 2024 года находится в районе Якиманка и стоит 2 млрд рублей.

«Есть двухуровневые квартиры за 600-700 000 рублей за 1 кв.м, так и за 1,3 млн за 1 кв.м. Вопрос локации, качества ЖК, планировки и уровня жизни», — Артем Шлык.

На вторичном рынке можно найти квартиру дешевле, но вариантов мало. На одном из сервисов по поиску жилья в ответ на запрос «двухэтажные квартиры» в Москве всего 118 объявлений (в мае 2024 года). Часть — нерелевантна, так как сервис выдает и одноуровневое двухкомнатное жилье. Цена зависит от площади и близости к центру, и варьируется от 250 000 р. за 1 кв. м до 700 000 р. и выше.

«В 2022 году у нас не было цели купить именно двухуровневую квартиру. Но среди всех вариантов на рынке она оказалась самой выгодной — 1 кв. м стоил 57 000 рублей, это было в 2 раза ниже рыночной цены в Иркутске», — Любовь Бордакова.

Ищите квартиру в каталоге «Самолет Плюс»: есть удобные фильтры по типу жилья, площади, цене, количеству комнат. Есть варианты с возможностью снизить процентную ставку по ипотеке за дополнительную плату. Услугу оплачиваете один раз, а сниженный ежемесячный платеж получаете на весь срок кредита.

Посмотреть квартиры

• Двухуровневая квартира — это жилье с двумя этажами, которые соединяются лестницей. Такой вид недвижимости пока еще пользуется малым спросом, в новостройках его можно найти в сегментах бизнес- и премиум-классов.

• Двухуровневая квартира подойдет для больших семей, особенно, где кто-то работает удаленно и ему нужно пространство для концентрации.

• Главные преимущества двухуровневых квартир: отсутствие соседей сверху, необычный дизайн с лестницей и панорамными окнами. А еще зонирование площади с разделением общественных комнат и приватных, например, переноса спальни, детской и гардеробной на второй этаж.

• Стоимость в новостройке двухэтажных квартир в Москве в среднем составляет 1,3 млн за 1 кв.м (май 2024 год). Вторичное жилье выходит дешевле, в Москве можно купить за 300 000 рублей за 1 кв.м.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Александра Логинова, специализируется на статьях о недвижимости.