Ипотека на вторичное жилье: оформление, требования и риски

Сначала присмотреться к ценам квартир на вторичном рынке, которые подходят по запросу и возможностям по кредитованию. Параллельно с выбором следует отследить динамику ключевой ставки ЦБ РФ, чтобы примерно представлять условия будущей ипотеки. Так вы будете иметь представление, какую сумму запрашивать у банка в кредит.

Также, следует обязательно проверить юридическую чистоту квартиры для снижения рисков. В таком случае у вас не возникнет проблем после оформления сделки.

Сделка покупки вторичного жилья в ипотеку проходит в следующей последовательности:

• Выбор банка и ипотечной программы. Необходимо изучить предложения различных банков и выбрать наиболее подходящие условия. Нужно соотнести все с накопленным первоначальным взносом. На момент написания статьи банки запрашивают 10.1% от стоимости квартиры.

• Сбор документов. Для оформления ипотеки необходимо собрать пакет документов, включая паспорт, справки о доходах, трудовую книжку и т. д.

• Подача заявки. После сбора документов необходимо заполнить заявление на получение ипотеки и отправить его в выбранный банк.

• Поиск недвижимости. После одобрения заявки можно начать поиск подходящего объекта недвижимости для покупки.

• Оценка недвижимости. Банк может потребовать провести оценку стоимости недвижимости для определения ее рыночной стоимости.

• Заключение договора купли-продажи. После выбора объекта недвижимости и согласования условий с продавцом подписывается договор купли-продажи.

• Оплата договора. В сделке расчеты производятся деньгами банка и заемщика.

• Регистрация права собственности. Переход права собственности на недвижимость регистрируется в Росреестре.

Далее заемщику необходимо обязательно оформить страхование имущества и подтвердить полис в банке. Также, на первые три года банки требуют страхование титула, при его отсутствии они поднимают ставку. Подобная история со страхованием жизни и здоровья, только срок не ограничен тремя годами.

Для оформления ипотеки на вторичное жилье потребуются следующие документы:

• Паспорт гражданина РФ.

• Правоустанавливающий документ на квартиру (выписка из ЕГРН).

• Справка о доходах и суммах налога физического лица или по форме банка.

• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

• Свидетельство о браке (если есть).

• Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (наличные, банковский счёт, сертификат на материнский капитал и т.п.).

• Заявление на получение ипотечного кредита.

Ипотеку на вторичное жилье может получить практически любой гражданин РФ, соответствующий требованиям банка:

• Возраст заемщика. Обычно от 18 лет на момент подачи заявки и до 75 лет на момент полного погашения кредита.

• Гражданство РФ.

• Стабильный доход. Заемщик должен иметь стабильный доход, достаточный для оплаты ежемесячных платежей по ипотеке.

• Трудовой стаж. Обычно банк требует наличие трудового стажа на текущем месте работы не менее 3–6 месяцев.

• Кредитная история. Кредитная история заемщика должна быть хорошей, без значительных просрочек по предыдущим кредитам.

Однако конкретные требования могут отличаться в зависимости от банка и условий ипотечного кредитования.

Банк заинтересован в том, чтобы квартира была рентабельной. Поскольку он сам финансово вкладывается в ипотечную сделку. Поэтому к квартире на вторичном рынке предъявляет определенные требования:

• Квартира должна быть расположена в пределах территории, на которой работает банк.

• Дом, в котором находится квартира, не должен быть признан аварийным или подлежать сносу.

• В квартире должны быть все необходимые коммуникации: электричество, водоснабжение, отопление, канализация.

• У квартиры не должно быть обременений. Например, она не должна быть заложена в другом банке.

• Рыночная стоимость квартиры должна соответствовать возможностям заемщика по обслуживанию ипотечного кредита.

• Квартира должна быть ликвидной, банку это нужно для быстрой продажи в случае взыскания.

Оформление сделки при покупке вторичного жилья в ипотеку может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от сроков рассмотрения заявки банком, подготовки документов и проведения сделки. В среднем, весь процесс может занять около двух-трех месяцев.

При покупке вторичного жилья в ипотеку существуют следующие риски:

• Невозможность погашения кредита: если заемщик не сможет вовремя вносить платежи по ипотеке, банк может изъять и продать недвижимость для погашения задолженности.

• Обременения на недвижимость: перед покупкой необходимо проверить, не наложены ли на квартиру какие-либо ограничения или обременения (залог, аренда, сервитут и т. п.).

• Проблемы с документами: ошибки или неточности в документах на недвижимость могут привести к проблемам при регистрации права собственности и оспаривании сделки.

• Технические проблемы с недвижимостью: скрытые дефекты или повреждения могут потребовать дополнительных расходов на ремонт или устранение проблем.

• Для снижения этих рисков рекомендуется тщательно проверять все документы на недвижимость, консультироваться с юристом и выбирать надежного ипотечного кредитора.

Для вторичной недвижимости нет широкого списка льготных программ. Например, есть возможность использовать маткапитал в качестве первоначального взноса или частичного погашения кредита. Также, многодетным семьям, в которых родился (или был усыновлен) третий или последующий ребенок положена разовая субсидия в 450 000 ₽. Выплату имеет право получить заемщик-родитель, один из детей должен быть рожден после 1 января 2019 года.

В основном для ипотеки на вторичную недвижимость применяются стандартные рыночные условия без субсидий.

Да, только для сельской местности в ДФО. По таким кредитам действует ставка до 5%.

Процент по ипотеке на вторичное жилье зависит от банка и рыночных условий. Как правило, ставка по ипотеке от банка состоит из величины ключевой ставки ЦБ РФ и дополнительных 2-3 п.п.

Первый вариант: подобрать время оформления кредита, когда ключевая ставка будет выгодной. Второй вариант: активно пользоваться частично-досрочными погашениями для снижения переплаты по кредиту.

Размер первоначального взноса на вторичное жилье также зависит от банка и программы ипотечного кредитования. В нынешних условиях первоначальный взнос составляет от 10.1 % от стоимости недвижимости.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.