Можно ли выселить квартирантов без договора аренды и как это сделать правильно

До сих пор многие не заключают договор найма из-за лишних сложностей и чтобы не платить налог с аренды. Но вот жильцы начинают шуметь по ночам, скандалить с соседями или отказываются платить. Убедить их покинуть жилье без договора будет сложнее. Как выселить квартирантов законным способом, рассказываем в этой статье.

Если нет договора, у квартирантов нет права жить в квартире. Но это не значит, что их можно просто выгнать на улицу или применять силу. Нужно соблюдать правильный порядок выселения, иначе вы рискуете получить проблемы с законом.

Шаг 1: Переговоры. Попробуйте договориться с квартирантами мирным путем. Объясните, что это самый простой способ урегулировать конфликт для обеих сторон.

Шаг 2: Требование о выселении. Если уговоры не помогли, обращайтесь в полицию. Но прежде чем вызывать участкового, вручите жильцу письменное требование о выселении. В нем укажите причину и срок, когда арендатор должен съехать.

Квартирант может не принять требование. Лучше заранее составить акт об отказе и попросить соседей его подписать.

Шаг 3: Заявление в полицию. Подайте, когда истечет срок, указанный в требовании о выселении. Участковый не вправе выдворить квартиранта насильно, но проверит документы у жильцов, составит протокол о незаконном проживании, предупредит о последствиях. Обычно этого достаточно, чтобы повлиять на квартирантов.

Шаг 4: Выселение через суд. Крайняя мера, если жильцы все еще не соглашаются покинуть квартиру.

Составьте иск о выселении и подайте его в канцелярию районного суда по месту регистрации квартиры. К иску приложите копии своего заявления в полицию, протокола участкового, квитанцию об уплате госпошлины, выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру. Пригодятся письменные показания соседей, фото и видео, подтверждающие незаконное проживание.

Когда суд вынесет постановление о выселении, начнется исполнительное производство. Если жильцы не согласятся покинуть квартиру добровольно, в выселении помогут судебные приставы.

В выселении квартирантов без договора найма — неважно, через суд или во внесудебном порядке — есть один большой минус. Недовольные жильцы могут сообщить в налоговую о том, что вы незаконно сдаете квартиру. Факт аренды без договора точно заинтересует участкового и суд. Если в налоговой установят, что вы уклоняетесь от НДФЛ, вам придется заплатить налог за весь период сдачи квартиры, штраф и пени.

Лучший способ — заранее заключить договор и прописать в нем основания для досрочного выселения. Они могут быть любыми: главное, чтобы не противоречили закону и не нарушали ничьих прав.

Вот какие причины выселения чаще всего упоминают в договорах найма.

• Задержка арендной платы. Собственник может согласовать с арендатором любой период просрочки, по истечении которого попросит его покинуть жилье.

• Субаренда. Съемщик не должен сдавать арендованную квартиру другим людям.

• Проживание слишком большого количества человек. Если в договоре указано, что в квартире поселятся двое, а на самом деле живут пятеро, арендодатель может попросить жильцов съехать.

• Неподобающее поведение. Частые требования к квартирантам в договорах найма — не шуметь после 23:00, не мусорить в подъезде, не доставлять неудобства соседям. При нарушении этих условий арендодатель вправе выселить жильцов.

• Проживание с домашними животными, если это не допускается условиями договора.

• Порча мебели, бытовой техники и другого имущества арендодателя.

• Отказ пускать собственника в квартиру. В договоре обычно обозначают часы для таких посещений. Если квартирант в указанное время не открывает дверь владельцу квартиры или вовсе поменял замок, это однозначный повод для выселения.

На практике люди редко обращаются к юристам, чтобы составить индивидуальный договор найма. Чаще используют типовой образец из интернета, где нет специальных условий. В этом случае действуют нормы ст. 687 ГК РФ: в ней указаны основания для выселения квартирантов через суд:

• Съемщик жилья задерживает плату за полгода. Если договор заключен на короткий срок (меньше 12 месяцев), собственник может потребовать квартиранта съехать уже после второй просрочки платежа.

• Арендатор или его гости причинили ущерб квартире.

• Квартирант использует жилье не по назначению: например, устроил в нем помещение для бизнеса. Или как-то иначе постоянно нарушает права соседей. В этих случаях собственник квартиры должен сначала потребовать у арендатора устранить нарушения. И только если предупреждение не подействует, он может выселить квартиранта через суд. Разрешенные варианты использования квартир приведены в ст. 17 ЖК РФ.

• Квартира стала непригодна для жилья, например, дом признали аварийным. В такой ситуации и арендодатель, и арендатор имеют право обратиться в суд.

Кроме этих условий, основанием для выселения служит истечение срока договора найма. Но если он был заключен на срок больше года, собственник должен за 3 месяца предупредить квартиранта о том, что больше не собирается сдавать жилье. Только в этом случае договор будут считать расторгнутым.

Соглашение защитит интересы наймодателя, если арендаторы конфликтные. Но начать все-таки стоит с поисков компромисса: судебная тяжба с арендаторами — это долгий, трудоемкий процесс. В среднем он длится от 4 месяцев до года.

Если найти взаимовыгодное решение не удалось, составьте письменное уведомление о расторжении договора и вручите его квартирантам. Укажите в нем основания для выселения и срок, когда жильцам нужно освободить квартиру и вернуть ключи. Убедитесь, что арендатор подписал уведомление.

Если квартиранты не съехали, можно подавать иск о выселении в суд. К нему нужно приложить копию уведомления о расторжении договора и документы, подтверждающие основания для выселения: выписки из лицевого счета, фото и видео испорченного имущества, показания свидетелей.

Скорее всего, быстро выселить квартирантов не получится. Суд может дать им время на устранение нарушений (максимум год). Если за этот период ничего не изменится, придется подавать повторный иск о выселении. Тогда суд расторгнет договор, но по просьбе жильцов может отодвинуть исполнительное производство на срок до года. И только тогда квартирантами займутся судебные приставы.

Часто квартиранты мотивируют свой отказ съехать наличием маленьких детей. На самом деле с точки зрения закона это не мешает выселению. Если наниматель нарушил условия договора или пункты статьи 687 ГК РФ, совершенно неважно, есть ли у него дети и сколько им лет. Единственное, на что могут рассчитывать квартиранты, — что суд пойдет им навстречу и отложит исполнительное производство максимум на год.

Если суд вынесет решение в вашу пользу, можно взыскать с квартирантов компенсацию за проживание в период разбирательства и судебные издержки.

Случай из судебной практики. Собственница сдала однокомнатную квартиру девушке, заключив с ней договор найма. В нем в числе прочих условий было указано, что квартирантка обязана сдать ключи и покинуть жилье в течение 14 дней после получения уведомления о расторжении.

Квартирантка задержала арендную плату на 2 месяца и отказывалась съезжать. Собственница отправила ей уведомление о расторжении договора в мессенджере и по почте. За две недели ответа не последовало. Тогда женщина обратилась к юристу и подала иск в суд.

Процесс длился 3 месяца, еще месяц решение вступало в законную силу. В результате суд постановил освободить квартиру в течение 10 дней. Когда собственница прибыла на место, она обнаружила, что квартирантка съехала и оставила ключи в почтовом ящике.

Бывает, что собственнику нужно выселить добросовестных жильцов. Например, чтобы продать квартиру или поселить в ней родственников. Через суд это сделать не получится: закон в таких случаях на стороне арендаторов. В этом случае есть только два варианта:

1. Дождаться, когда истечет срок аренды. За три месяца до этой даты отправить жильцам уведомление о том, что вы не собираетесь продлевать договор.

2. Попробовать договориться с квартирантами. Для этого предупредите их заранее, не меньше чем за 30 дней, чтобы они успели найти новое жилье. Лучше отправить письменное уведомление — тогда у вас будет доказательство, что вы позаботились о жильцах. Возможно, придется компенсировать неудобства, связанные с преждевременным выселением: помочь выбрать новую квартиру, оплатить услуги риелтора или возместить убытки из-за переезда. Иначе жильцы могут подать на вас в суд и выиграть дело.

Судебная тяжба с арендаторами — это сложный и долгий процесс. А если нет договора, собственник квартиры может попасть в категорию нарушителей и получить штрафы от налоговой. Чтобы защититься от неприятностей, соблюдайте простые правила.

• Всегда заключайте с квартирантами договор найма. Причем желательно, чтобы это был не стандартный образец из интернета, а индивидуально составленный документ, где перечислены все условия проживания, основания для расторжения, штрафные санкции, сроки и сумма арендной платы. Чем грамотнее и подробнее составлен договор, тем безопаснее будут чувствовать себя и арендатор, и арендодатель.

• Исправно платите налоги. Доход от аренды, как и любой другой, облагается НДФЛ в размере 13%. А если сдавать квартиру в статусе самозанятого, налог можно снизить до 4%. Лучше регулярно платить небольшие суммы, чем накопить крупный долг и штрафы.

• Не сдавайте квартиру кому попало. Прежде чем заключить договор, проверьте документы будущих жильцов, узнайте, где и кем они работают.

• Учитесь договариваться. Даже если дошло до конфликта, всегда лучше решить его мирным путем, чем доводить дело до суда.

Сдать квартиру быстро и безопасно поможет «Самолет Плюс». Наши агенты возьмут на себя все заботы и риски, связанные со сделкой: составят продающее объявление, подберут и проверят жильцов, проведут показы и подготовят договор найма. От неприятных сюрпризов защитит страховка дохода и имущества. При этом вам даже не придется присутствовать при сделке: вся процедура проходит онлайн.

Сдать квартиру выгодно. 

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова

Эксперт: Маргарита Распопина, руководитель юридического отдела «Гражданская правовая Компания»