Как вернуть аванс или задаток при покупке квартиры

Задаток и аванс — это формы предоплаты в сделках купли-продажи недвижимости. По сути, это денежная сумма, которую вносит покупатель квартиры для подтверждения своих намерений. То есть, и задаток, и аванс — это гарантия, что стороны исполнят свои обязательства: продавец продаст квартиру, а покупатель ее купит. Однако между этими понятиями есть разница. И она заключается в условиях возврата аванса и задатка в случаях, когда сделка не состоялась.

Задаток — это термин, который закреплен Гражданским Кодексом РФ, а значит условия его передачи и возврата регулируются законом. В первую очередь, если стороны приняли решение в качестве предоплаты использовать задаток, они должны оформить его письменно — составить и подписать соглашение о задатке, либо прописать это в предварительном договоре купли-продажи. Оформляя в качестве предоплаты задаток, стороны берут на себя больше ответственности в случае, если сделка не состоится. Так, по закону:

• если сделка не состоялась по обоюдному согласию или по причинам, независящим от сторон, задаток возвращается покупателю,

• если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остается у продавца,

• если сделка не состоялась по вине продавца, задаток возвращается покупателю в двойном размере.

Аванс — это термин, который не закреплен законом, но встречается на деле достаточно часто. ПО сути, аванс — это предоплата по договору купли-продажи. Следовательно, аванс нужно вернуть в полном объеме, если сделка не состоитися по вине любой из сторон: покупателя или продавца. Если аванс передают в качестве подтверждения намерений, тогда подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры. В основном договоре купли-продажи, как правило, условие об авансе прописывают только в случае, если стороны договорились о том, что оплата будет совершаться двумя частями — сначала аванс, потом остальная сумма. Несмотря на то, что аванс, как и задаток, — это способ подтверждений серьезности намерений как продавца, так и покупателя, он все же не дает гарантий того, что сделка состоится.

Какой-то определенной суммы задатка или аванса законом не предусмотрено, поэтому она может быть любой, все зависит от договоренностей между продавцом и покупателем. Чаще всего, сумма задатка или аванса составляет от 1 до 10% от стоимости квартиры.

Если покупатель поменял планы и не хочет приобретать квартиру, то аванс он может потребовать обратно, а вот задаток нет. Если поменялись планы у продавца, то он обязан вернуть аванс в полном объеме, а задаток в двойном размере. Однако недобросовестный продавец может не вернуть аванс, если он был оформлен без предварительного договора купли-продажи. Для покупателя выгоднее будет оформлять в качестве предоплаты задаток, т.к. в таком случае его интересы защищены на законодательном уровне.

Перед тем как передать задаток или аванс нужно составить:

• для аванса — предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором будут прописаны не только условия основного договора, но и условия возврата аванса;

• для задатка — соглашение о задатке (либо предварительный договор, в котором будут определены условия основного договора купли-продажи и прописаны особые условия по возвращению задатка).

Если формой предоплаты выбран задаток, то составляется соглашение о задатке. Либо составляется предварительный договор, в котором указывается, что сторонами сделки в качестве предоплаты выбран задаток. Соглашение о задатке обязательно должно быть составлено в письменном виде, в двух экземплярах. Форма соглашения может быть любой. Заверять соглашение о задатке у нотариуса не требуется. В соглашении обычно прописывают:

• наименование соглашения,

• место и дата подписания соглашения,

• данные сторон: ФИО, место регистрации, паспортные данные,

• сумму задатка и способ его передачи,

• основные характеристика квартиры,

• полную стоимость квартиры,

• документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиры,

• срок заключения основного договора купли-продажи,

• ответственность сторон в случае нарушения ими своих обязательств,

• дополнительные положения,

• подписи сторон с расшифровкой.

Если формой предоплаты выбран аванс, составляется предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают:

• характеристики объекта недвижимости, за который уплачивается аванс,

• документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру,

• сумма аванса,

• условия перечисления аванса,

• условия возврата аванса,

• сроки возврата аванса,

• ответственность сторон в случае нарушения обязательств,

• реквизиты и подписи сторон.

Предварительный договор купли-продажи также не требует заверения у нотариуса.

В ходе передачи денег, продавцу необходимо написать расписку о получении предоплаты. Важно, чтобы продавец написал ее собственноручно полностью, а не только поставил подпись. Все это делается в присутствии покупателя, и желательно в присутствии других свидетелей — не родственников. Если между продавцом и покупателем возникнут разногласия, данный документ поможет суду разрешить конфликт.

Расписка, как правило, включает в себя:

• наименование расписки,

• ФИО, год рождения, адрес и паспортные данные сторон сделки,

• сумму задатка или аванса,

• основание для передачи денег,

• полную стоимость квартиры,

• характеристики квартиры,

• дата получения задатка или аванса,

• подпись — собственноручно написанные фамилия, имя и отчество, а также подпись, такая же, как в паспорте.

Неважно в какой форме был оформлен задаток: в виде соглашения о задатке или прописан в предварительном договоре купли-продажи, все условия его возврата регулируются Гражданским кодексом РФ. А это значит, что:

• если продавец передумал продавать квартиру, то задаток покупателю он должен вернуть покупателю в двойном размере,

• если покупатель передумал покупать квартиру, то задаток продавец не возвращает,

• если сделка не состоялась по взаимной договоренности, то задаток продавец возвращает покупателю в полном объеме.

При несоблюдении данных условий одной из сторон, другая вправе обратиться с иском в суд. Например, если продавец не возвращает задаток, при условии, что сделка сорвалась по его вине и форма предоплаты в виде задатка была прописана в предварительном договоре, покупатель может обратиться в суд с исковым заявлением на продавца.

Однако в предварительном договоре стороны могут указать дополнительные условия по возврату задатка, либо указать, что задаток должен быть возвращен на основаниях, предусмотренных законом. Особыми условия могут быть штрафы или неустойки за неисполнение обязательств.

Расписка — это документ, который может считаться полноправным договором, по которому стороны могут нести ответственность перед законом. Для этого расписка должна быть оформлена и подписана правильно с юридической точки зрения: в ней должны быть указаны все необходимые данные о сторонах сделки и объекте купли-продажи, и она должна быть подписана лицом, получившим деньги, собственноручно.

В расписке желательно указать, что передаваемые денежные средства являются задатком по исполнению соглашения о купле-продажи квартиры. Еще надо указать существенные условия задатка: обязанность внести сумму, которая подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение, а еще размер этой суммы. Если эти функции будут прописаны нечетко, задаток могут счесть авансом независимо от того, как вы его назвали. Если в документе будут отображены существенные условия задатка, то его возврат по расписке будет регулироваться законом. И при срыве сделки по вине продавца, вернуть задаток он должен будет в двойном размере. При отказе продавца возвращать задаток в двойном размере, как это предусмотрено законом, покупатель может обратиться в суд, приложив к иску расписку.

Если сделка не состоялась, чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий покупателя, продавцу желательно при возврате задатка:

• вернуть себе собственную расписку о том, что он принимал деньги от покупателя,

• и взять расписку с покупателя о том, что деньги возвращены ему в полном объеме.

Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры не прописано, что в качестве формы предоплаты выбран задаток, то переданная предварительная сумма денег считается авансом.

Как правило, если сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине любой из сторон, аванс возвращается покупателю в полном объеме. Неважно кто передумал: продавец или покупатель, аванс должен быть возвращен. Только если в предварительном договоре не прописаны иные условия по удержанию аванса в виде штрафа или неустойки за невыполненные условия.

Если в случае несостоявшейся сделки продавец квартиры не возвращает аванс, покупатель может обратиться в суд с иском о требовании возврата аванса, а также процентов за пользование деньгами и компенсации за моральный ущерб и понесенные убытки.

Аванс не возвращается покупателю только в следующих случаях:

если сделка купли-продажи состоялась и аванс являлся частью оплаты по договору купли-продажи;

если в предварительном договоре купли-продажи прописаны определенные условия, по которым аванс не возвращается покупателю при несостоявшейся сделке — например, что в случае срыва сделки покупателем аванс остается у продавца в качестве штрафа.

Если вы не можете решить, что в вашей ситуации лучше составить: соглашение о задатке, предварительный договор купли-продажи или просто расписку, сотрудники в офисах Самолет Плюс помогут вам, и не только с этим вопросом!

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.