Как узнать собственника земельного участка

С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Для защиты персональных данных владельцев выписки из Единого государственного реестра недвижимости с этого момента стали обезличенными. Предполагается, что изменения осложнят жизнь мошенникам, которые отслеживают состоятельных владельцев жилья или одиноких пожилых людей, чтобы обманом или угрозами отобрать у них недвижимость. 

Разберемся, что и как могут сделать сегодня добросовестные граждане, которым необходимо понимать, кому принадлежит земельный участок.

Полтора года назад сведения о владельце участка и любого другого объекта недвижимости мог получить каждый человек. Для этого существовали интернет-сервисы, а также можно было заказать выписку из ЕГРН, где был указан владелец объекта. Но с марта 2023 года в выписке из ЕГРН больше не указывается имя владельца, а пишут вид собственности, например, частная. Изменения не касаются компаний, если объект принадлежит юрлицу, ее название в выписке укажут.

Личные данные владельца будут указаны в выписке, но только в случаях, если такую выписку заказывают:

• сам владелец земли;

• совладельцы земельного участка;

• супруг/супруга владельца или совладельца;

• арендатор в отношении арендодателя и наоборот, в случае, если договор аренды официальный, и зарегистрирован в Росреестре;

• наследники на объект наследства;

• залогодержатели, например, банки, если был выдан кредит под залог земли, но только по тем кредитам, которые выдавали сами;

• нотариусы, кадастровые инженеры и представители госорганов по рабочему запросу;

• арбитражный управляющий в отношении недвижимости физического лица-банкрота;

• собственник смежного участка, если он хочет объединить участки;

• собственник объекта, стоящего на чужой земле;

• обладатель частного или публичного сервитута, например, при необходимости прокладки коммуникаций через чужой земельный участок.

Публичная кадастровая карта не раскрывает сведений о собственниках объектов недвижимости — физических лицах, муниципальных или федеральных собственниках.

Такие сведения она предоставляет в настоящее время, если ввести адрес или кадастровый номер участка

Но по кадастровой карте можно понять, какой вид собственности зарегистрирован на конкретный земельный участок:

• если земля принадлежит физическому или юридическому лицу, то в сведениях о нем на публичной кадастровой карте будет указано «Частная собственность»;

• если же земельный участок принадлежит, например, муниципалитету или федеральному субъекту, то на публичной кадастровой карте будет указано: «Собственность публично-правовых образований». В этом случае можно обратиться в администрацию городского округа, и ее работники предоставят информацию о том, что земельный участок принадлежит именно этому муниципальному образованию.

Когда земельный участок находится в собственности компании, в сведениях о земле будет указан собственник, так как юридических лиц принятые изменения не коснулись. Но если участок принадлежит ИП, который с точки зрения закона юридическим лицом не является, сведения о нем также будут закрыты. В публичной кадастровой карте этих данных нет, но выписка из ЕГРН их покажет.

Существует еще несколько способов узнать сведения о собственнике земельного участка, но они актуальны только в отдельных случаях.

Нотариус

Третьи лица теоретически могут получить выписку из ЕГРН с данными о владельце через нотариуса. Но в этом случае необходимо обосновать нотариусу, для чего это нужно. Например, если оформляется предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке с представителем продавца. В этом случае нотариус будет обязан запросить выписку, чтобы быть уверенным в том, что собственником объекта недвижимости является доверитель, который выписал своему представителю доверенность.

«Когда до сделки еще не дошло, нотариус такие данные не предоставит. Если он это сделает, то нарушит закон о персональных данных. Бесполезно обращаться и к председателям СНТ, и в администрации муниципальных образований. В большинстве случаев они обладают необходимыми сведениями, но раздавать их у них полномочий нет».

Тимофей Матисон, генеральный директор ООО «Центргеотрест»

Попросить собственника раскрыть свои данные

Любой владелец недвижимости может обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением о том, что он дает согласие на предоставление сведений по его объектам недвижимости с указанием персональных данных любому человеку, то есть «неограниченному кругу третьих лиц».

Если вы знаете владельца участка, можно попросить его открыть персональные данные. Заявление на открытие данных бессрочное, если через какое-то время требуется закрыть их, то это можно сделать, подав заявление об этом в Росреестр или через МФЦ. Если у участка земли несколько собственников, то согласие на предоставление персональных данных потребуется от всех. Либо в выписке из ЕГРН будут указаны данные только того человека, который согласился их открыть.

«Опять же, это возможно только, если знать собственника. Иначе как попросить человека подать заявление, если вы его не знаете. Да и вряд ли человек захочет открывать свои данные “неограниченному кругу лиц”.

Тем не менее узнать собственника  земельного участка возможно, если вы проводите межевание участка или уточняете границы своего участка, и вам требуется получить согласие смежника на акте согласования границ. В этом случае кадастровый инженер, проводящий работы, заказывает выписку на интересующий участок и сообщает ФИО собственника-смежника».

Тимофей Матисон, генеральный директор ООО «Центргеотрест»

«Самолет Плюс» поможет подобрать участок. Просто оставьте заявку на сайте.

Купить участок

В результате того, что не каждый может получить выписку из ЕГРН, сложно проверить, подлинная она или нет. Все же есть несколько способов, как это сделать.

QR-код

Достоверность выписки из ЕГРН можно проверить с помощью QR-кода, который на ней напечатан. Достаточно навести на него камеру телефона, и вы получите подтверждение или опровержение права собственности на землю. Важный момент: у экспресс-выписки, которую можно заказать через Госуслуги, QR-код отсутствует.

Печать и подпись

Если нет QR-кода на выписке, следует проверить печать и подпись сотрудника, который ее выдал. Такой документ должен быть заверен электронной цифровой подписью.

Проверить подлинность подписи можно через портал Госуслуги

В случае с бумажной выпиской сложнее: наличие синей печати и подписи еще не означает, что документ действителен.

Если вы увидели объявление о продаже или аренде участка, то в нем обязательно будут контакты для связи. Но, не обязательно это будут контакты самого собственника земли, возможно, это будет его представитель, например, риелтор. Но и если объявление подал сам собственник, то основные сервисы бесплатных объявлений предоставляют подменные телефонные номера для защиты авторов от спам-звонков или мошенничества.

• С 1 марта 2023 года в открытом доступе невозможно узнать через интернет-источники и выписку из ЕГРН, кто владелец земельного участка, как это было ранее. Такая информация станет доступной, если выписку закажет один из ограниченного круга лиц: сам собственник, наследники, сособственники, нотариусы и некоторые другие.

• Также данные владельца участка станут доступными в том случае, если он лично разрешит их отражать в выписке из ЕГРН. Получить сведения о собственнике можно через нотариуса, но только если вы хотите заключить сделку с продавцом участка и уже знаете, кто он. Либо предварительный договор купли-продажи или задатка оформляется через представителя, и необходимо убедиться, что на сделку приехало уполномоченное лицо с доверенностью.

• Если владелец надела предоставил выписку из ЕГРН, но она вызывает сомнения, документ можно проверить с помощью QR-кода или через ЭЦП сотрудника Росреестра.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Оксана Булыгина, копирайтер с 8-летним опытом. Пишу про финансы, банковские продукты, юриспруденцию и недвижимость

Эксперт: Тимофей Матисон, генеральный директор ООО «Центргеотрест»