Как сдавать квартиру в аренду с помощью доверительного управления

Квартира в собственности может приносить стабильный пассивный доход его владельцу, при этом ему вообще не нужно будет заниматься вопросами, связанными со сдачей квартиру в аренду: готовить квартиру к сдаче в аренду, искать и заселять жильцов, готовить и подписывать договор аренды-найма, контролировать сохранность имущества и решать вопросы, связанные с ремонтом и клинингом, оплачивать коммунальные услуги и взаимодействовать с управляющей компанией дома и пр. Все эти вопросы можно передать в доверительное управление другому лицу — доверительному управляющему. Собственнику остается лишь получать доход от сдачи квартиры на свой банковский счет.

Доверительное управление — это передача своего имущества в управление доверенному лицу. Доверительное управление регулируется Гражданским кодексом РФ.

Имущество передают в управление с целью, чтобы другое лицо (доверительный управляющий) распоряжалось им в интересах собственника таким образом, чтобы оно приносило прибыль.

Между собственником имущества и доверительным управляющим заключается договор доверительного управления, в котором указывается перечень оказываемых услуг, срок их оказания, объекты управления и вознаграждение управляющего. Доверительное управление недвижимостью регистрируется в Росреестре как обременение — ограничение права собственника, которое порождает право по владению и пользованию недвижимостью третьими лицами. Передача квартиры в доверительное управление не влечет перехода права собственности на нее, т.е. владелец не теряет права собственности на свою квартиру.

Вознаграждение доверительного управляющего может быть прописано в договоре в виде определенной фиксированной денежной суммы, либо в виде процентов от полученных доходов.

Согласно ст. 1013 ГК РФ в доверительное управление может быть передано:

• предприятия,

• имущественные комплексы,

• недвижимое имущество, в т.ч. квартиры,

• ценные бумаги,

• исключительные права,

• деньги, предназначенные для инвестирования, и другое имущество.

В доверительное управление нельзя передавать:

• активы, которые находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении,

• деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, предназначенные для инвестирования).

Если собственник решил сдать квартиру в доверительное управление, то, как правило, управляющий оказывает ему следующие услуги:

• проводит подготовку квартиры к сдаче в аренду, организует фотосъемку объекта,

• размещает рекламу квартиры (онлайн и оффлайн),

• организует показы и проводит переговоры с будущими жильцами,

• заселяет и выселяет жильцов,

• контролирует оплату коммунальных услуг,

• взаимодействует с управляющей компанией дома,

• передает показания счетчиков собственнику (при необходимости),

• решает бытовые вопросы и разбирается с протезами жильцов или соседей,

• страхует от рисков имущество,

• выселяет недобросовестных жильцов,

• исключает простой квартиры — оперативно ищет новых арендаторов,

• нанимает клининговую компанию или частных горничных, контролирует их работу,

• уплачивает налог НДФЛ собственника и сдает отчеты в ИФНС (услуга предоставляется, как правило, по договоренности, если доверительный управляющий является налоговом агентом),

• отправляет видео отчеты собственнику о состоянии объекта управления, либо проводит ежемесячные созвоны по видеосвязи.

Читайте также: Как подготовить квартиру к сдаче в аренду?

Доверительным управляющим может быть:

• индивидуальный предприниматель (ИП),

• коммерческая организация (например, агентство недвижимости),

Доверительным управляющим не может быть:

• государственный орган,

• орган местного самоуправления,

• унитарное предприятие.

Доверительный управляющий может от имени собственника распоряжаться имуществом — совершать как фактические, так и юридические действия. Однако он не может:

• совершать действия, связанные со сменой права собственности — он не сможет подарить, обменять или продать объект управления,

• использовать объект управления в качестве залога, например, при оформлении кредита.

К плюсам доверительного управления относятся:

• экономия времени — собственник не тратит свое время на поиск арендаторов, переговоры с ними, заселение и выселение жильцов, на поддержание чистоты и порядка в квартире, ремонт изношенного имущества и др., всем этим занимается доверительный управляющий;

• передача имущества в управлении профессионалу в своей сфере — как правило, для доверительного управляющего сфера сдачи квартир в субаренду является сферой его профессиональных интересов и навыков, а значит под его управлением объект недвижимости должен работать максимально эффективно;

• получение пассивного дохода — имуществом занимается управляющий, а значит все текущие вопросы и задачи решает он самостоятельно, собственнику остается получать пассивный доход;

• возможность находиться в другом городе или стране — на месте все контролирует и решает управляющий, а доход от управления поступает на банковский счет собственника;

• экономия нервов и сил — большую часть забот по поддержанию объекта управления в рабочем состоянии берет на себя доверительный управляющий, а значит собственник не переживает и тратит свои нервы на это;

• безопасность и надежность — отношения с доверительным управляющим регулируются законом, между собственником и управляющим подписывается договор, который регистрируется в Росреестре.

К минусам доверительного управления, как правило, относят:

• оплата услуг управляющего из полученных доходов,

• возможность нарваться на управляющего, который не является профессионалом в данной сфере, либо является мошенником,

• обязательная уплата подоходного налога с прибыли по доверительному управлению, при том, что из налогооблагаемой базы нельзя вычесть комиссию управляющего,

• быстрый износ объекта управления — сама квартира, мебель и техника могут подвергаться скорейшему износу и порче со стороны арендаторов, в случае если управляющий сдает квартиру в посуточную аренду, вместо долгосрочной.

Большая часть рисков доверительного управления связаны с тем, что управляющий будет недобросовестно оказывать услуги, прописанные в договоре. Для минимизации всех рисков нужно очень тщательно подходить к выбору доверительного управляющего:

• найти отзывы о нем и запросить рекомендации у прежних клиентов,

• внимательно изучить его представленность в интернете (сайт),

• обратить внимание на объекты, которые уже находятся в его ведении,

• узнать сколько лет он уже работает на рынке,

• изучить репутацию управляющего.

К рискам доверительного управления можно отнести:

• скрытие всей суммы доходов при сдаче квартиры в посуточную субаренду вместо долгосрочной — этот пункт можно прописать в договоре, где собственник сам определяет в какую аренду должен будет сдавать управляющий его квартиру. А чтобы не было обмана со стороны управляющего, периодически назначать тайные проверки объекта недвижимости третьим лицом;

• простаивание квартиры и, как следствие, отсутствие доходов — в таком случае в договор можно внести пункты о минимальных ежемесячных доходах квартиры, которые должны быть обеспечены управляющим;

• быстрый износ квартиры, а также мебели и техники в ней, в случае когда управляющий плохо контролирует степень износа арендатором — для минимизации данного риска можно внести в договор описание состояния квартиры и мебели, и какие отклонения допустимы, а также прописать условия и формы отчетности о состоянии квартиры. Отчет может высылаться собственнику раз в месяц или по договоренности в виде видеоотчета или созвона по видеосвязи. Страховка имущества тоже поможет минимизировать данный риск;

• организация хостела в объекте управления — этот риск минимизируется также запросом отчета о состоянии квартиры или назначением проверки третьим лицом.

Квартира в доверительном управлении может сдаваться как посуточно, так и долгосрочно. Однако, собственник может сам решить, как управляющий должен будет действовать. Для этого нужно прописать в договоре доверительного управления, как управляющий будет распоряжаться квартирой — сдавать ее посуточно или в долгосрочную аренду.

Как правило, посуточная аренда более выгодна с финансовой точки зрения, но тогда вознаграждение управляющего тоже будет выше, чем при долгосрочной аренде. Так как при посуточной аренде у управляющего возникает больше забот по:

• поиску и переговорам с арендаторами,

• заселению и выселению жильцов,

• работе с клининговыми компаниями или частными горничными,

• замене и ремонту имущества,

• улаживанию спорных вопросов с клиентами,

• работе с отзывами.

Однако, существуют риски при посуточной аренде:

• нет гарантий, что квартира будет заселена все дни в месяце — все зависит от сезона, местонахождения квартиры, инфраструктуры рядом с ней, цены, ремонта и дизайну внутри, дополнительных услуг, а также от представленности ее на различных онлайн-платформах посуточного бронирования жилья и работы с ними;

• износ и порча имущества в квартире выше, чем при долгосрочной аренде.

Каких-то особых требований к квартире, которая передается в доверительное управление, нет. Квартира может быть с любым ремонтом и с любой мебелью — все зависит от договоренностей между собственником и управляющим. По дополнительным соглашениям управляющий может взять на себя вопросы ремонта, вывоза хлама из квартиры и покупки необходимой мебели и техники.

Важно только, чтобы квартиру в доверительное управление передавал сам собственник недвижимости.

Собственник квартиры и доверительный управляющий должны заключить договор доверительного управления. Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ ограничение права (обременение) по владению, пользованию и распоряжению недвижимостью по договору доверительного управления регистрируется в Росреестре. Затем доверительный управляющий и арендатор также должны регистрировать обременение по договору аренды недвижимости, а также сам договор, если он заключен на срок от года и более.

Срок действия договора доверительного управления недвижимостью составляет до 5 лет. Когда срок подходит к концу, договор либо прекращается по заявлению одной или обеих сторон, либо продлевается на тех же условиях.

Если одна из сторон решает прекратить действие договора, она должна уведомить другую сторону за 3 месяца до расторжения, если в договоре не указан иной срок.

Договор доверительного управления должен включать в себя следующую информацию:

• ФИО и реквизиты документов, удостоверяющих личности собственника (доверителя) и доверительного управляющего (если доверительный управляющий юридическое лицо, то его наименование);

• адрес и описание квартиры, которая передается в доверительное управление;

• данные правоустанавливающего документа на квартиру;

• факт передачи квартиры в доверительное управление;

• срок действия договора (по умолчанию срок действия договора — 5 лет, далее он может быть пролонгирован);

• состав имущества (перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа) и возможность его страхования;

• права и обязанности доверителя;

• права и обязанности доверительного управляющего — что он может и что должен делать, сроки перевода средств, предоставления отчетов и т.д.);

• размер и форма вознаграждения доверительного управляющего;

• условия, при которых данный договор прекращает свое действие;

• ответственность сторон за невыполнение обязательств в установленный договором срок;

• порядок разрешения споров;

• форс-мажорные обстоятельства;

• адреса и реквизиты сторон.

Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью зависит от:

• перечня услуг, оказываемых доверительным управляющим,

• региона, где расположена квартира,

• от опыта и навыков управляющего.

В среднем по рынку стоимость услуг доверительного управления в России составляет от 10% до 20% от ежемесячного арендного платежа, но не менее 7000-10000 руб.

Управляющий перечисляет собственнику квартиры на его счет в банке не все денежные средства, полученные за месячную аренду — из общей суммы вычитают:

• месячное вознаграждение управляющего,

• сумму за коммунальные услуги,

• прочие расходы: клининг, мелкий ремонт и т.д.

Процесс передачи квартиры в доверительное управление состоит из следующих этапов:

• Определиться в какую аренду собственник хотел бы сдавать свою квартиру: только в долгосрочную аренду или возможно и в посуточную;

• Осуществить поиск доверительного управляющего:

  • через поиск в Яндекс и Гугл,

  • в различных онлайн-справочниках,

  • на онлайн-платформах бронирования жилья,

  • через рекомендации коллег, друзей и знакомых,

  • обратившись напрямую в агентства недвижимости;

• Изучить отзывы и репутацию всех найденных управляющих, отобрать наиболее подходящего по всем критериям, связаться с ним и договориться о встрече;

• Встретиться с доверительным управляющим на объекте управления — в квартире, которая будет сдаваться в аренду;

• Обговорить все условия сотрудничества: вид аренды, форму ежемесячной отчетности о состоянии квартиры и имущества в ней, оплата коммунальных услуг, каким образом должны решаться спорные моменты с жильцами и соседями, кто будет уплачивать налоги, сумма вознаграждения и форма расчетов и пр.;

• Открыть счет в банке для расчета с доверительным управляющим;

• Собрать все необходимые документы для заключения договора доверительного управления:

  • правоустанавливающие документы на квартиру,

  • нотариальная доверенность на делегирование полномочий по распоряжению, имуществом доверительному управляющему,

  • опись имущества, находящегося в квартире,

  • номер банковского счета для расчета между собственником и управляющим;

• Заключить и подписать договор доверительного управления с выбранным управляющим;

• Подписать акт приёма-передачи квартиры с описью имущества, находящегося в квартире;

• Подать пакет документов для регистрации обременения в Росреестре (обратиться нужно либо в Росреестр, либо в МФЦ ):

  • заявление собственника и управляющего,

  • документы, удостоверяющие личности заявителей,

  • правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности),

  • договор доверительного управления,

  • акт приема-передачи квартиры,

  • нотариально заверенное согласие супруга, если собственник недвижимости в браке,

  • квитанцию об оплате госпошлины в размере 2000 руб;

• Доверительный управляющий начинает работать, а собственник получать прибыль.

Если у вас есть объекты недвижимости, которые бы вы хотели сдавать в аренду и получать доход, но заниматься этим совершенно нет времени или возможности (в случае, если вы — госслужащий) воспользуйтесь сервисом аренды от «Самолет Плюс». Мы подскажем вам, как найти доверительного управляющего в любом городе России, как правильно составить договор и многое другое!

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.