Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду

Сдача в аренду коммерческой недвижимости — популярный вариант заработка среди частных инвесторов России. Конечно, помещения долго окупаются, но такая форма инвестирования имеет низкие риски, она гарантирует получение прибыли без больших финансовых потерь. Поэтому такой вид заработка все больше и больше привлекает участников рынка недвижимости. Но все же перед тем, как приобретать помещение и сдавать его в аренду стоит изучить основные нюансы и подводные камни.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду может быть выгодным способом инвестирования, но, как и любой бизнес, она имеет свои риски, например:

• требуется постоянно искать арендаторов;

• могут возникать простаивания помещений;

• возможна порча имущества арендаторами.

Перед тем как начать сдавать коммерческое помещение в аренду, необходимо тщательно пересмотреть разные факторы, особенности, провести оценку возможных рисков.

Давайте примерно посчитаем выгоду от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Предположим, что вы купили офисное помещение площадью 100 м² за 10 млн. руб. Ежемесячные расходы на содержание помещения (коммунальные и эксплуатационные платежи, налоги, охрана) составят около 50 000 руб. Вы сдаете помещение в аренду за 150 000 руб в месяц.

В таком случае:

• годовая прибыль составит: (150 000 - 50 000) * 12 = 1 200 000 руб;

• срок окупаемости инвестиций составит: 10 000 000 / 1 200 000 = 8,3 лет;

• рентабельность инвестиций (ROI) за 10 лет будет равна: ((1 200 000 х 10)-10 000 000) / 10 000 000х100% = 20%.

Реальная доходность может быть выше или ниже, в зависимости от многих факторов, таких как:

• вид коммерческой недвижимости — офис, склад, торговое помещение;

• местоположение объекта — центральный район города, спальный район;

• трафик и проходимости — большой трафик около остановок общественного транспорта, метро и пр.;

• состояния помещения — требует проведения ремонтных работ, замены коммуникаций, систем;

• уровень экономической ситуации в стране.

Согласно ст. 6 ФЗ № 422 «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», самозанятые могут проводить сдачу в аренду только помещения жилого вида:

• квартиры;

• жилые дома;

• комнаты.

Сдача в аренду коммерческих помещений (офисов, складов, торговых помещений) личностями, которые относятся к самозанятым, не допускается.

Чтобы сдавать коммерческую недвижимость в аренду требуется зарегистрироваться в качестве ИП (индивидуального предпринимателя).

При регистрации ИП можно выбрать один из следующих налоговых режимов:

• упрощенная система налогообложения (УСН);

• патентная система налогообложения (ПСН);

• основная система налогообложения (ОСНО).

Выбор подходящего налогового режима может зависеть от разных факторов, таких как:

• тип деятельности;

• показатели доходов;

• размеры расходов;

• количество сотрудников.

Чтобы подобрать налоговый режим необходимо обратиться к опытному бухгалтеру или юристу. Они смогут проконсультировать и помогут выбрать нужную форму налогообложения для открытия ИП.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду может стать выгодным способом инвестирования, но важно подойти к этому вопросу грамотно, чтобы минимизировать риски и максимизировать прибыль. Ниже указаны основные этапы сдачи коммерческой недвижимости в аренду:

1. Определите цель — рассмотрите финансовые цели, потребности арендаторов и рыночные условия, чтобы лучше понять, какое предложение представит интерес для арендаторов.

2. Подготовьте недвижимость — проведите осмотр и выполните ремонтные работы: покраску стен, замену полов или обновление системы отопления и охлаждения.

3. Установите арендную плату — исследуйте объекты на рынке и узнайте, какие цены предлагаются в данной области. Учтите рыночные тренды, уровень спроса и конкуренцию.

4. Разработайте арендный договор — создайте юридически обоснованный и четкий арендный договор, который определяет права, обязанности арендатора и собственника недвижимости. Обратитесь к юристу или специалисту в области недвижимости, чтобы убедиться, что все условия прописаны.

5. Реклама, продвижение — разместите объявления о своей недвижимости на платформах для аренды коммерческой недвижимости: сайты объявлений и профессиональные площадки для бизнеса.

6. Оцените арендаторов — изучите их финансовую историю, проверьте кредитный отчет и запросите рекомендации от предыдущих арендодателей.

7. Заключите арендный договор — когда вы найдете арендатора, можно подписать арендный договор, в котором будут прописаны все условия и сроки аренды, а также ответственность сторон.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду сетевым компаниям может стать привлекательным способом инвестирования для владельцев помещений. Сетевые компании платежеспособны, надежны и заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве.

Особенности сдачи недвижимости сетевым компаниям:

• Высокие требования к помещению — сетевые компании предъявляют строгие требования к площади, расположению, техническому оснащению и другим параметрам помещения.

• Длительный срок аренды — договоры аренды с сетевыми компаниями заключаются на 5-10 лет, что обеспечивает владельцу стабильный доход.

• Фиксированная арендная плата — арендная плата фиксируется на весь срок действия договора.

• Дополнительные расходы — владелец помещения может нести расходы, связанные с ремонтом, переоборудованием помещения под нужды арендатора.

Плюсы сдачи в аренду коммерческой недвижимости:

• Получение пассивного дохода — сдача недвижимости может стать постоянным источником пассивного дохода.

• Высокий показатель доходности — доходность от сдачи коммерческой недвижимости может быть выше, чем от сдачи жилой.

• Диверсификация инвестиций — сдача коммерческой недвижимости в аренду может диверсифицировать ваш инвестиционный портфель и снизить риски.

• Увеличение стоимости — со временем стоимость недвижимости может расти, что увеличит ваш капитал.

Минусы сдачи в аренду коммерческой недвижимости:

• Высокий порог для входа — для покупки коммерческой недвижимости требуются большие инвестиции.

• Риск простоя — не всегда удается найти арендатора сразу, что может привести к потере доходов.

• Риск неплатежей — арендаторы могут не платить арендную плату или задерживать платежи.

• Расходы на содержание — владельцу коммерческой недвижимости придется нести расходы на содержание, ремонт и налоги.

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду необходимо платить налог.

• Физические лица — физ.лицо без статуса ИП не может сдавать в аренду коммерческую недвижимость согласно нормам действующего законодательства.

• Индивидуальные предприниматели могут выбрать любой из режимов:

  • УСН (упрощенная система налогообложения) — по ней вносится налог в размере 6% от доходов или 15% от доходов за минусом расходов.

  • ПСН (патентная система налогообложения) — размер стоимости патента может зависеть от вида деятельности, показателей площади помещения объекта и размеров доходов за год.

• Юридическое лицо:

  • ОСНО (основная система налогообложения) — 20% от прибыли;

  • УСН (упрощенная система налогообложения) — 15% от доходов за минусом расходов.

Если решили приобрести коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, стоит все предварительно изучить, ознакомиться с важными нюансами и особенностями, взвесить все плюсы и минусы. Это выгодное инвестирование, но стоит учитывать, что окупаемость будет очень медленной, и лучше использовать этот вариант для пассивного дохода.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.