Как правильно собственнику сдать квартиру

В юридическом языке есть два термина — аренда и наём. Первый используется в просторечии для описания отношений, когда собственник сдает квартиру физическому лицу. На самом деле аренда — это сдача квартиры юридическому лицу.

Наём — это то, что все подразумевают под арендой. В этом случае собственник сдает съемщику жилье. Для упрощения восприятия мы будем использовать понятие «аренда» во всей статье.

Официальная сдача квартиры в аренду подразумевает наличие договора и уплаты налогов с дохода.

Если договор заключается на срок более года, то потребуется регистрация в Росреестре в течение месяца после подписания. Что касается налогов, то здесь у собственника есть три способа:

1. НДФЛ. Нужно раз в год подавать декларацию. Крайний срок для отчета за предыдущий год — 30 апреля следующего года. Для декларации потребуются паспортные данные собственника и договор аренды. Ставка — 13% от полученного дохода.

2. НПД (самозанятость). Налог на профессиональный доход подразумевает ежемесячную оплату в течение срока аренды. Платеж от съемщика оформляется в виде чека. Ставка — 4%.

3. Патент. Доступно только для ИП. При патенте не нужно платить НДФЛ и налог на имущество. Документ приобретается на срок от 1 месяца до года. Стоимость рассчитывают по ставке 6% от примерного дохода.

Если у собственника недвижимости отсутствует возможность лично заключить договор, то от его имени и в его интересах может заключить договор другое лицо, уполномоченное доверенностью.

Если квартира находится в долевой собственности, то все владельцы должны поставить подписи под договором аренды. При отсутствии возможности у собственников присутствовать на подписании допустимо предоставить нотариально заверенные копии документов.

Для заключения договора аренды квартиры необходимы следующие документы:

1. Документ, подтверждающий право собственности наймодателя или доверенность собственника.

2. Паспортные данные собственника и съемщика.

Этих документов достаточно для составления договора. Мы рекомендуем включить в качестве приложения опись имущества. Так вы фиксируете исходное состояние техники и мебели в квартире. Дополнительно в описи рекомендуем прописать порядок начисления штрафов за поломку.

Для составления договора аренды квартиры рекомендуется использовать готовый шаблон, который можно найти в интернете, поскольку такие сделки проводятся регулярно.

В договоре важно учесть все условия аренды — стоимость, срок, порядок оплаты, просрочки, размер депозита и ответственность сторон. В договоре должны быть указаны полные данные обеих сторон, а также информация о квартире с указанием полного адреса и технического описания.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Максимальный срок договора — 5 лет. Как правило, собственники оформляют договор на 11 месяцев, чтобы не проходить регистрацию.

В какой-то мере выбор съемщика — лотерея. Мы дадим пять советов, которые помогут частично снизить риски.

1. Платежеспособность. Узнайте, кем потенциальный съемщик работает и какие у него источники дохода.

2. Частота смены жилья. Регулярные переезды со съемных квартир в течение года — высокий риск.

3. Причина аренды. Любая причина, связанная с конфликтом на предыдущей квартире, уже показательна.

4. Внешний вид съемщика. Проблемы с вредными привычками заметны невооруженным взглядом.

5. Количество жителей. Здесь рассматривается, планирует ли съемщик проживать один или с семьей. Чем больше количество человек, тем выше риск для имущества.

Кроме того, обязательно сообщите соседям о сдаче квартиры. В случае форс-мажора или неподобающего поведения они смогут оперативно вас оповестить.

Риски при сдаче квартиры в аренду могут включать следующее:

1. Недобросовестность арендаторов, которые могут нанести ущерб квартире или соседям.

2. Проблемы с оплатой аренды, которые могут привести к задолженности и проблемам с получением дохода.

3. Нарушение правил проживания со стороны съемщика.

4. Ухудшение состояния квартиры, что может привести к необходимости проведения дорогостоящего ремонта.

В сделках с арендой, как правило, существует практика депозитов. Съемщик отдает собственнику определенную сумму на хранение. Ее тратят на ремонт в том случае, если арендатор нанес имуществу какой-то вред. Депозит обычно соразмерен одному платежу по аренде.

Да, только для этого потребуется разрешение от банка. В ряде случаев — согласие страховой компании, в которой оформлен полис на имущество.

Если не запросить разрешение, то могут быть санкции со стороны банка — вплоть до досрочного разрыва ипотечного договора.

Да, только в сдаче не должно быть признаков предпринимательской деятельности. Дело в том, что госслужащий не может зарегистрироваться в качестве ИП.

Например, если госслужащий купил квартиру и начал сдавать ее посуточно — это незаконно.

Другой пример. Госслужащий проживал и был прописан в квартире, потом купил новую, а старую решил сдавать — это разрешено.

Да, но если годовой доход по самозанятости превысит 2 400 000 рублей, то надо будет менять статус.

Да, можно сдать муниципальную квартиру в аренду. Для этого необходимо обратиться в муниципалитет города и подать заявление о разрешении сдавать жилье.

ГК РФ не запрещает распоряжаться собственникам своим имуществом. Сдача жилья не относится к предпринимательской деятельности (военнослужащим запрещено быть предпринимателями).

Если квартира находится в залоге по программе военной ипотеки, то необходимо получить разрешение на сдачу жилья так же, как и в случае с банком.

Все зависит от совокупности факторов: сколько было вложено в квартиру собственных средств, насколько исправно платят съемщики, какие есть дополнительные расходы, какая рыночная обстановка, есть ли простои. Тут нет однозначного вывода.

Аренда квартиры может стать как дополнительным источником заработка, так и постоянной причиной незапланированных расходов.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться!

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.