Как самозанятому сдавать квартиру в аренду

В 2018 году Госдума приняла экспериментальный закон №422-ФЗ, чтобы стимулировать граждан не скрывать доходы. Так в России появилась новая форма трудовой деятельности — самозанятость. В статусе самозанятого можно, в том числе, сдавать в аренду недвижимость.

О том, почему это выгодно арендодателю и как правильно сдавать квартиру как самозанятый, спросили у Юлии Усачевой, генерального директора агентства недвижимости «Городской риэлторский центр», и Евгении Чижевской, практикующего юриста в сфере налогообложения.

«Самозанятые — это физические лица, которые работают на себя, без наемных работников и подчиненных, и платят налог на профессиональный доход (НПД). В этом статусе нельзя покупать или продавать полезные ископаемые, подакцизные товары, заниматься перепродажей, а также работать по агентским договорам. В остальном ограничений нет. Частая практика — сдача самозанятыми недвижимости в аренду».

Юлия Усачева

Оформить самозанятость несложно. Для регистрации не требуется посещать налоговую инспекцию. Получить новый статус можно в мобильном приложении «Мой налог» или через приложения некоторых банков. Например, в СберБанк Онлайн есть раздел «Свое дело», через который заявление подается в пару кликов.

Приложение «Мой налог» предлагает зарегистрироваться по паспорту, через личный кабинет налоговой или Госуслуги. Если предоставить доступ к камере, приложение отсканирует паспорт и вводить данные вручную не придется.

По оценке института жилищного развития, 95% арендодателей не считают нужным официально регистрировать доход от сдачи квартиры. Хотя по закону они обязаны заплатить налог от такого дохода. Если о нарушении узнает ИФНС, то начислит штраф и выставит требование заплатить налог за период нелегальной аренды.

«В случае проблемной ситуации «задним числом» самозанятым стать уже не получится. Если у налоговой службы возникнут вопросы о природе доходов, она доначислит НДФЛ по ставке 13%».

Евгения Чижевская

Чтобы этого избежать, лучше сдавать квартиру по закону. К тому же подписанный договор наделяет собственников определенными правами.

«Проведенные официально сделки защищены законом, а значит, владельцы недвижимости могут обратиться в правоохранительные органы или суд, если возникнут споры или проблемы с арендаторами».

Юлия Усачева

В договоре аренды указывают четкие сроки и способ оплаты, прописывают и обязанности обеих сторон. Например, о том, кто ремонтирует сломанную технику или оплачивает коммунальные счета. Когда правила закреплены документально, то и споров будет меньше. А значит, если заплатить налог, можно избежать куда больших трат — судебных издержек или внепланового ремонта.

Что указать в договоре, чтобы защитить себя и свое имущество, читайте в статье.

Самозанятый имеет право сдавать только жилое имущество, например, дом, квартиру или комнату. Для сдачи коммерческой недвижимости, апартаментов и земельных участков нужен другой налоговый режим. Например, подойдут патентная или упрощенная системы налогообложения. Но для уплаты такого налога придется регистрировать ИП.

Самозанятым одновременно можно сдавать любое количество квартир, а также предоставлять в аренду жилплощадь можно на любой срок, даже по часам.

Сдача квартиры как самозанятый имеет плюсы не только по сравнению с неофициальной арендой. Часто налог на профессиональный доход выгоднее, чем другие формы налогообложения для арендодателей — налог на доходы физических лиц, упрощенная или патентная системы. А в чем-то им проигрывает.

Преимущества

К плюсам НПД можно отнести:

Низкие ставки. Налог на профессиональный доход, который платят самозанятые, составляет 4% при сдаче квартиры физическому лицу, и 6% — при сдаче организации.

Кроме того, при регистрации самозанятый получает налоговый вычет 10 000 рублей. Такой вычет выплачивается не единоразово, а уменьшает налоговую ставку на 1% или на 2% в зависимости от того, кому сдается квартира. Чтобы его получить, никаких заявлений и деклараций подавать не нужно. Налоговая инспекция самостоятельно его рассчитает и применит.

Предприниматель, который сдает квартиру, применяет как упрощенную, так и патентную систему налогообложения. В обоих случаях налоговая ставка составит 6%.

А если сдавать в аренду недвижимость как физическое лицо, придется заплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%.

Допустим, вы сдаете квартиру семье за 30 000 рублей в месяц. Тогда ежемесячная сумма налога составит:

• Для самозанятого:

1. НПД по льготной ставке — 30 000*3% = 900 рублей;

2. НПД по стандартной ставке — 30 000*4% = 1 200 рублей;

• Для ИП на УСН — 30 000*6% = 1 800 рублей; 

• Для физического лица НДФЛ — 30 000*13% = 3 900 рублей.

Экономию на соцвзносах. В отличие от индивидуального предпринимателя, самозанятый не обязан делать отчисления во внебюджетные фонды ежегодно. В 2024 году минимальный размер таких платежей составит 49 500 рублей. Эту сумму каждый предприниматель заплатит помимо основного налогового платежа.

Простой порядок уплаты налога. Расчеты по НПД происходят через то же приложение «Мой налог», в котором самозанятые получают свой статус. Как платить налог за сдачу квартиры как самозанятый, комментирует Юлия Усачева, руководитель агентства «Городской риэлторский центр»:

«Когда самозанятый получает арендную плату, то заносит этот доход в приложение «Мой налог». Оттуда информация каждый месяц поступает в налоговую службу. До 12-го числа следующего месяца налоговая рассчитает сумму к уплате и выставит счет. А до 25-го самозанятый должен его оплатить.

Арендодатель также направляет арендатору чек об оказании услуги. Если расчеты безналичные, то такой чек формирует банк. В случае наличного расчета самозанятый составляет документ через приложение».

Если квартиру сдает ИП или человек без статуса предпринимателя, придется самостоятельно рассчитывать сумму налога и формировать декларацию, а потом сдавать ее в налоговую. Например, предприниматель подает в ведомство декларации УСН, а физическое лицо — 3-НДФЛ.

Если индивидуальный предприниматель перестанет сдавать квартиру, ему все равно придется формировать «нулевые» декларации по итогам года. В то время как самозанятый не обязан отчитываться перед налоговой службой, если не заявляет доход.

Недостатки

Из недостатков сдачи квартиры самозанятым обычно выделяют:

Ограничения по сумме и объектам недвижимости. Кроме запрета на сдачу в аренду коммерческой недвижимости, есть и другие ограничения для самозанятых. Например, собственнику бизнеса нельзя предоставить в аренду недвижимость для своей компании, если он числится в ней же генеральным директором. А еще нельзя сдавать квартиру настоящему и бывшему работодателю в течение двух лет с момента увольнения.

Также если сумма зарегистрированного дохода превысит допустимые для самозанятого 2,4 млн рублей в год, доход свыше налоговая служба рассчитает по ставке НДФЛ в 13%.

Штрафы за невыставленные чеки. Если самозанятый забудет сформировать чек или сделает это с опозданием, налоговая инспекция начислит штраф.

«За неправильно или не вовремя выбитый чек предусмотрен отдельный вид штрафа: 20% от суммы чека. Например, если чек на 10 000 рублей, то штраф составит 2 000 рублей. А если в течение полугода подобное повторится, штраф составит 100% суммы».

Евгения Чижевская

Ежемесячная уплата налога. Налоговая инспекция выставляет счета ежемесячно. Оплачивать их нужно также регулярно и не забывать о налоге. Но в этом есть и положительный момент, так как сумма налога будет небольшой.

Если доход с аренды составляет 30 000 рублей в месяц, на разных системах налогообложения вы будете платить:

• НПД каждый месяц по 900 рублей;

• УСН авансовыми платежами каждый квартал по 5 400 рублей;

• НДФЛ раз в год по 46 800 рублей.

Закон регулирует и некоторые особенности сдачи недвижимости в аренду самозанятыми. Например:

Включаются ли коммунальные платежи в расчет налога

Если оплата коммунальных услуг происходит по счетчикам, то суммы расходов не учитывают при расчете налога. А если арендаторы просто делают дополнительный платеж сверх арендной платы, с этой суммы самозанятый тоже платит налог.

При сдаче недвижимости в аренду самозанятому выгоднее установить счетчики и платить квартплату по ним

Уплачивается ли налог с депозита

В договоре аренды часто предусмотрен депозит — часть денег, которую жители передают арендатору в залог на то время, пока снимают квартиру. Эту сумму не считают доходом, так как она вернется арендаторам позже. Налог с депозита собственнику придется заплатить, только если депозит не вернется арендаторам. Например, его зачтут в счет испорченного имущества или несвоевременной оплаты аренды.

Что прописать в договоре

В договоре аренды указывают любые условия, на которых сойдутся две стороны. Предоставлять документ в налоговую службу не нужно.

Обезопасить себя от недобросовестных квартирантов поможет опись имущества. Читайте советы юриста о том, как ее правильно составить.

Какие документы требуются дополнительно

Если у квартиры несколько собственников, для сдачи в аренду берут разрешение каждого. Такое разрешение оформляют в виде нотариальной доверенности, но достаточно будет, если все собственники подпишут договор. Доверенность нужна и третьему лицу (например, риелтору), который заключает договор от имени клиента.

Сдать квартиру в аренду из любой точки мира можно с сервисом от «Самолет Плюс». Проверенные агенты подготовят объявление, сделают профессиональные фотографии и покажут квартиру потенциальным арендаторам.

Оформить сделку можно онлайн и в короткие сроки — в среднем агенты находят арендаторов за пять дней. Будущих жителей можно проверить, а имущество и доход перед сделкой застраховать.

• Самозанятость — это способ ведения профессиональной деятельности, который существует с 2018 года.

• Самозанятые могут сдавать в аренду жилую недвижимость, при этом их суммарный годовой доход не должен быть выше 2,4 млн рублей.

• Сдавать недвижимость в аренду самозанятому выгодно и удобно. Налог на профессиональный доход уплачивается по низким ставкам. А начисления и расчеты происходят онлайн.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ольга Керро

Эксперты: Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»;

Евгения Чижевская, практикующий юрист в сфере налогообложения.