Как разделить коммунальные платежи по квитанции между собственниками квартиры

Представьте себе ситуацию: родители подарили двум совершеннолетним детям трехкомнатную квартиру. В одной из них живет холостой старший брат, а в двух других младшая сестра с мужем и ребенком. За ЖКХ платит брат, и когда они жили вдвоем с сестрой, затраты были приемлемыми. А теперь в квартире прописано четверо человек, и потребление воды с электричеством выросло в разы. Если сестра и ее муж не захотят взять на себя часть расходов брата, он сможет защитить свой кошелек через раздел лицевых счетов. В этой статье разберем, что это такое, и как его оформить. 

Законодательством РФ понятие «лицевой счет на жилое помещение» не установлено. Часто в подзаконных актах можно увидеть термин «финансово-лицевой счет», однако, его содержание тоже не раскрывается. Можно сказать, что «лицевой счет» и «финансово-лицевой счет» — это синонимы. На практике под таким счетом чаще всего понимается документ, содержащий информацию о типе и характере жилого помещения, а также об оплате ЖКУ, платежах за социальный наем, доступные плательщику льготы и т.д.

Финансово-лицевой счет открывается на жилое помещение и только один раз. Это делают управляющие компании или ТСЖ. Даже если собственник поменяется, счет останется прежним, его переоформят на того, кому предстоит вносить платежи за жилье.

Лицевой счет всегда пишут в квитанции ЖКУ

Структура платы за жилое помещение определена статьей 154 Жилищного Кодекса РФ.

Собственники жилых помещений вносят:

• плату за содержание жилого помещения: услуги и работы по управлению МКД, содержание, текущий ремонт и потребление коммунальных ресурсов самим МКД, например, свет в подъездах и на придомовой территории;

• взносы на капитальный ремонт;

• плату за коммунальные услуги в своем жилье: горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электричество, отопление.

Те, кто живут по соцнайму, платят за:

• сам наем помещения;

• содержание жилого помещения (без капитального ремонта);

• коммунальные услуги: вода, свет, тепло и прочее.

Статья 153 ЖК РФ обязует нас платить за ЖКУ

Платежи на содержание жилья начисляются по-разному. Так, мы платим за то, сколько потребили на основании показаний счетчиков. А если их нет, то по нормативу, утвержденному соответствующим органом субъекта РФ. Норматив считают по количеству проживающих в квартире или ее площади. Плату за общедомовые нужды считают исходя из того, сколько процентов от жилой площади МКД приходится на площадь конкретной квартиры. Например, Максим проживает в двухкомнатной квартире площадью 60 кв. м. Всего в МКД 100 квартир общей площадью 5 000 кв. м. Площадь квартиры Максима составляет 1,2% от суммы жилых площадей МКД. Следовательно, от начисленной стоимости общедомовых нужд Максим заплатит эти же 1,2%. Например, при их стоимости за месяц в 30 тысяч рублей Максиму придет квитанция на 360 рублей.

К разделу лицевых счетов прибегают не очень часто, и в основном наниматели по соцнайму.

Делить лицевые счета приходится когда:

• между собственниками или нанимателями нет согласия относительно того, кто и какую сумму должен платить за содержание жилья и ЖКУ;

• добросовестный собственник не хочет нести ответственность за своего неплатежеспособного соседа;

• между нанимателями прекратились семейные отношения, и они готовы нести бремя содержания жилья, но минимизировать при этом контакты между собой.

Гражданское законодательство выделяет два вида общей собственности — долевую и совместную. Долевая заключается в разделении вещи на доли равные или неравные, а совместная — без такого разделения. Разделить лицевые счета между собственниками можно только при долевой собственности. Из квартиры в совместной собственности сначала придется выделить доли. Однако, с учетом признания общей собственности долевой по умолчанию, такая ситуация встречается редко.

По общему правилу расходы на содержание жилья между собственниками делятся пропорционально их долям в квартире. Представим, что в квартире проживают три собственника: Ирина (2/3 квартиры), Анна (1/6) и Полина (1/6). При разделении лицевого счета расходы между ними будут распределены точно таким же образом.

Может быть и другая ситуация: квартира разделена на изолированные помещения — отдельный вход, ключи и т.д., но по документам доли распределены по-другому. В этом случае при согласии собственников расходы будут распределены исходя из фактической площади изолированных помещений.

Совершайте сделки с недвижимостью с помощью «Самолет Плюс»

Заказать услугу

По соглашению сторон

Для раздела лицевого счета всем плательщикам ЖКУ и иных платежей за квартиру необходимо договориться о размере платы каждого из них. Обычно разделяют поровну между всеми жильцами или по долям. Собственники могут предложить и иной вариант деления расходов, но с ним должны согласиться все. Такое соглашение достаточно составить в простой письменной форме, заверять у нотариуса его не нужно. Соглашение составляется по количеству сторон, и еще один экземпляр сдается в УК, ТСЖ или ресурсоснабжающую организацию.

Если не договоритесь, то придется идти в суд

Иногда вдобавок к соглашению управляющая компания может попросить составить заявление от всех плательщиков ЖКУ — это тоже допустимо. На основании соглашения и заявления обслуживающая организация принимает решение о разделе финансово-лицевого счета. С этого момента каждому плательщику будут приходить отдельные квитанции.

Через суд

Выше был описан идеальный вариант раздела финансово-лицевого счета. Однако нередки случаи, когда управляющая компания не соглашается с таким разделом. Чаще всего из-за нежелания усложнять документооборот или просто игнорирует соответствующее заявление. Еще чаще сами собственники и жильцы не могут договориться о долях, в которых будут вносить платежи. В этом случае лицевой счет придется делить через суд.

Заинтересованный в разделе собственник обращается в суд общей юрисдикции — районный или городской суд по месту жительства ответчика-сособственника или управляющей компании. В исковом заявлении необходимо указать предполагаемое распределение долей между собственниками и обосновать его, например, через распределение долей в праве собственности на квартиру. При положительном решении суд обяжет УК/ТСЖ разделить лицевой счет.

Если квартира муниципальная

По общему правилу наниматели по социальному найму несут солидарную, то есть неразделяемую ответственность по обязательствам в рамках договора соцнайма, в том числе и по внесению необходимых платежей. При этом к числу плательщиков относятся сами наниматели, члены их семьи, а также бывшие члены семьи нанимателя, например, бывшие супруги.

В отношении настоящих членов семьи выделение счетов возможно только при наличии такой нормы в законе субъекта РФ. А вот бывшие члены семьи могут выделить свою долю в расходах на жилье. К примеру, в помещении, предоставленном по договору соцнайма Николаю, проживает его мать Елена, жена Мария, сыновья Кирилл и Константин, а также вписана в качестве бывшего члена семьи, но фактически не проживает бывшая жена Элеонора. Николай вносит все обязательные платежи за жилье самостоятельно, и этого достаточно для исполнения обязательств по соцнайму.

Однако Николай решил признать Элеонору утратившей право на проживание в соцквартире и обратился с иском об этом в суд. Элеонора тоже обратилась со встречным иском к Николаю и администрации муниципального образования. Она заявила, что готова платить за ЖКУ и не лишаться права проживать в соцжилье с семьей Николая. В этом случае суд может встать на сторону Элеоноры и не выселить ее, а определить долю расходов на жилье в социальном найме, которую она будет нести.

Суд не всегда удовлетворяет иски о разделе лицевых счетов.

Среди оснований к отказу можно выделить такие:

• истец привел распределение долей, которое суд признал неправомерным, например, истцу и ответчику принадлежат по 50% площади двухкомнатной квартиры, а истец просит признать за ним обязанность уплачивать расходы на содержание только одной комнаты, которая меньше площади половины квартиры;

• между собственниками уже действует соглашение об определении долей в оплате за жилое помещение, которое исполняется управляющей компанией, и распределение долей в жилом помещении при этом не менялось;

• истец не является собственником квартиры, а является бывшим членом семьи собственника. При таких отношениях можно выделять доли только в соцжилье;

• истец признан утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма, то есть его принудительно выселили, поэтому ему не может быть определена доля в расходах на квартиру.

• Лицевой или финансово-лицевой счет — это документ, содержащий основные характеристики квартиры, определяющий порядок начисления расходов на ЖКУ, содержание жилья и отражающий платежи, поступившие от собственников или нанимателей.

• Лицевой счет можно разделить только в отношении квартиры, находящейся в общей долевой собственности. Совместная собственность для этого не подойдет.

• Чаще всего лицевой счет делится между сособственниками равномерно или пропорционально имеющимся у них долям в недвижимости. Есть исключения: достигнутое согласие собственников об ином распределении долей или фактическое использование ими изолированных помещений в составе квартиры.

• Для раздела лицевого счета необходимо обратиться в УК, ТСЖ или ресурсоснабжающую организацию с соглашением о распределении расходов на содержание жилья и заявлением о разделении лицевого счета. Если кто-то из собственников или обслуживающая организация не согласны с предложенным распределением, то добиться его можно только через суд.

• По общему правилу распределение долей в расходах на жилье в соцнайме между нанимателями и членами их семей не допускается — они несут солидарную ответственность. Иное регулирование этого вопроса может быть предусмотрено законом субъекта РФ. А вот бывшие члены семьи имеют право на выделение своей доли в бремени содержания недвижимости из общего лицевого счета.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов