Как работает программа Тrade-in квартиры от застройщика

Многие покупатели квартир в новостройках перед заключением договора вынуждены подолгу продавать свою старую квартиру. Это довольно хлопотный процесс, который зачастую растягивается на несколько месяцев. За это время можно упустить интересные варианты недвижимости в новостройках, да и их цена ближе к дате выдачи ключей может существенно вырасти. Чтобы избавить клиентов от лишних забот, застройщиками была придумана программа trade-in.

Trade-in — это формат сделки, когда старую недвижимость меняют на новую. Застройщик оценивает квартиру клиента и продает ее, а параллельно подбирает ему вариант в одном из своих объектов. То есть, сам застройщик проводит две сделки.

Процедура немного отличается от trade-in автомобилей. Застройщик не выкупает недвижимость клиента, а помогает продать. При этом средства от продажи поступают в счет покупки новой квартиры. Клиент существенно экономит личное время, а также деньги, ведь квартиру в новостройке он покупает уже сейчас по более низкой цене, чем в более поздние стадии строительства. Но не все объекты недвижимости можно обменять по trade-in.

Обычно застройщики не принимают:

• долевую собственность в недвижимости;

• квартиры, купленные с помощью материнского капитала;

• квартиры в новостройках без права собственности;

• недвижимость в муниципальной собственности.

Главное преимущество программы для клиента — работа по принципу «единого окна». То есть весь комплекс услуг он получает в одном офисе застройщика.

«Самолет Плюс» поможет оформить сделку по trade-in 

Купите квартиру по trade-in на сайте «Самолет Плюс»

Подобрать жилье по trade-in

Разберем пошагово, как действовать по trade-in квартиры.

Шаг 1. Выбор квартиры в новостройке. На первом этапе покупатель выбирает подходящую квартиру в новостройке, которая участвует в программе trade-in у застройщика. Девелопер может предложить свободные объекты с различными вариантами планировок и их местоположением.

Шаг 2. Оценка старой квартиры. Когда новый объект выбран, нужно разобраться со старым. Застройщик или лицензированный оценщик проводит осмотр старой квартиры клиента, чтобы рассчитать ее рыночную стоимость. Эта оценка согласовывается с клиентом и определяется размер скидки на новую квартиру.

Шаг 3. Бронирование новой квартиры. Перед продажей старой квартиры застройщик бронирует для клиента выбранную им новую квартиру на определенный срок. Он обычно составляет от одного до двух месяцев, в зависимости от условий программы trade-in. Если за этот срок сделка еще не состоялась по вине клиента, бронь можно продлить, но уже платно.

Шаг 4. Продажа старой квартиры. Застройщик начинает процесс продажи старой квартиры. Он может сделать это самостоятельно или через риелторское агентство. Важно, продать объект как можно быстрее, так как полученные средства должны пойти в оплату новой недвижимости. Поэтому застройщик заинтересован продать старый объект быстрее и дороже.

Шаг 5. Оформление сделки. После выполнения всех предыдущих этапов начинается оформление сделки. Клиент заключает договор купли-продажи старой квартиры и подписывает новый уже с застройщиком. Когда собственных средств от продажи не хватает, недостающую сумму можно оформить в ипотеку. Для этого покупатель оформляет дополнительно кредитный договор с банком.

Шаг 6. Регистрация права собственности. Следующий этап — подача документов на регистрацию в Росреестр. После чего начинается процесс проверки законности сделки и перехода права собственности на недвижимость. Обычно эта процедура занимает около двух недель. После получения выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на новую квартиру клиент становится полноправным собственником жилья.

При покупке квартиры по программе trade-in важно учитывать возможные риски, такие как задержка сдачи новостройки в эксплуатацию, проблемы с документами на старую квартиру или финансовые трудности у застройщика. Если девелопер откладывает сроки, можно поступить двумя путями: обсудить с ним возможность изменения условий договора или получения компенсации за задержку.

Чтобы снизить риск потери средств, рекомендуется тщательно выбирать застройщика, проверять его репутацию и юридическую чистоту, а также заключать договор с четкими условиями сделки и гарантиями. Например, можно узнать, сколько у компании завершенных объектов через портал Дом.рф или посмотреть ее финансовое состояние на едином сайте БФО.

При продаже старой квартиры по программе trade-in важно учесть налоговые обязательства, которые могут возникнуть у клиента. Это зависит от срока владения недвижимостью. Если она была приобретена более пяти лет назад, платить НДФЛ не нужно. Когда срок владения меньше, скорее всего, придется отдать в бюджет 13% от стоимости квартиры. Исключения касаются тех квартир, которые были получены, например, по наследству, или продается как единственное жилье. Для таких объектов максимальный срок владения составляет три года.

Также бывают ситуации, когда НДФЛ при продаже платить не нужно. Это касается случаев, если недвижимость была приобретена по той же стоимости, по которой продается, но не менее 70% от кадастровой.

После приобретения новой квартиры по программе Trade-in рекомендуется застраховать свою недвижимость от возможных рисков, таких как пожар, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц и другие. Это поможет защитить свои инвестиции и сохранить имущество в случае непредвиденных обстоятельств. Когда речь идет о привлечении кредитных средств, страхование квартиры — одно из обязательных условий ипотеки.

Рассмотрим преимущества и недостатки обмена квартир.

Преимущества:

• Кроме уже упомянутой экономии времени клиент при покупке недвижимости в trade-in получает психологический комфорт. Ему не нужно беспокоиться, что выбранную квартиру в новостройке сможет купить кто-то другой, или она подорожает, пока он решает вопрос со старой недвижимостью. Застройщик же с таким сервисом получает новых клиентов.

• При заключении сделки застройщик бронирует квартиру, которую выбрал клиент, а также фиксирует ее стоимость. Этот период может составлять до двух месяцев, чего вполне достаточно для продажи старой квартиры.

• Клиент может выбрать два варианта продажи старой квартиры: быстрый выкуп по цене немного ниже рыночной или по средней стоимости на более длительный период. В первом случае полное оформление обмена недвижимости может занять менее недели, во втором — это займет 2–3 месяца.

В целом программа выгодная и удобная

Недостатки:

• Однако есть и некоторые нюансы. Например, трудно обменять квартиры, которые находятся в дальнем Подмосковье и в других регионах России, а также в старых домах.

• Если срок продажи квартиры, указанный в договоре, прошел, и сделка не состоялась, программа trade-in перестает действовать. Причем оплата за бронь нового жилья клиенту не возвращается.

• Trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую со скидкой от застройщика. В рамках программы он поможет продать имеющееся жилье и предложит разные варианты объектов в новостройке.

• Процедура trade-in состоит из нескольких этапов: выбор квартиры в новостройке, продажа имеющегося жилья и покупка нового. Если денег на приобретение недостаточно, можно воспользоваться ипотекой.

• Главный риск для покупателя квартиры в trade in — задержка сроков сдачи новостройки. В таком случае клиент вправе расторгнуть договор с застройщиком и потребовать компенсацию.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Оксана Булыгина, копирайтер с 8-летним опытом. Пишу про финансы, банковские продукты, юриспруденцию и недвижимость