Как работает субаренда недвижимости и как на ней зарабатывают

Рассказываем, как работает субаренда, и как на ней можно зарабатывать, можно ли сдавать коммерческие помещения в субаренду, как регистрировать такую деятельность, и что должен включать в себя договор субаренды.

Аренда — это договор между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). В договоре аренды арендатор соглашается заплатить арендодателю за проживание в недвижимости в течение определенного периода времени, обычно года, хотя срок может варьироваться.

Субаренда — это процесс сдачи арендатором недвижимости, которую он уже арендует, в аренду третьей стороне до тех пор, пока действует договор первоначальной аренды. Например, вы снимаете квартиру, но уезжаете на все лето. Чтобы не платить за то, чем не пользуетесь, жилье можно сдать третьему лицу в субаренду, если собственник не против. В этом случае недвижимость в наем передает не собственник, а арендатор, то есть он становится арендодателем по договору субаренды — субарендополучателем.

Субаренда может быть посуточной либо длительной, как правило, два–три месяца, но она не может превышать срок действия основного договора аренды между собственником и арендатором.Субаренда регулируется ст. 618 и ст. 660 Гражданского кодекса РФ

В качестве субарендаторов могут выступать:

• юридические лица — заключается договор субаренды;

• физические лица — заключается договор поднайма.

Чтобы сдавать недвижимость в субаренду, необходимо согласие собственника недвижимости. Он может дать его сразу в договоре аренды, тогда не придется дополнительно уведомлять собственника о намерении сдать недвижимость в субаренду. Если такое согласие в договоре аренды не прописали, арендатор обязан уведомить арендодателя о своем намерении сдать помещение в субаренду и получить его согласие. Без такого соглашения сдача квартиры в субаренду считается нарушением условий договора, что может повлечь санкции. Исключение: для субаренды земельного участка согласие арендодателя не требуется, достаточно лишь его уведомить.

В субаренду можно сдать практически любые объекты недвижимости или их части.

Например:

• квартиры;

• частные дома и коттеджи;

• садовые дома;

• апартаменты;

• комнаты и жилье типа КГТ;

• земельные участки;

• офисы;

• торговые площади;

• имущественные комплексы и пр.

Сдавать можно жилые и нежилые помещения, а также участки земли и парковку

Однако есть объекты недвижимости, для которых субаренда запрещена или ограничена:

• государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду по результатам торгов;

• земельные участки, переданные субъектам малого и среднего предпринимательства и включенные в перечень имущества, свободные от прав третьих лиц;

• участки, переданные резидентам особых экономических зон;

• объекты недвижимости, находящиеся в охраняемых зонах, например, природоохранной, исторической или культурной ценности;

• объекты, которые ограничены договором аренды — собственник недвижимости может включить в договор аренды условие, которое запрещает субаренду.

Субаренда — это способ заработать на недвижимости без приобретения таковой и с минимальными вложениями. Арендаторы снимают недвижимость у собственника по одной стоимости, а сдают ее другим уже с наценкой. На этой разнице и зарабатывают люди, занимающиеся субарендой.

Собственникам также выгодно сдавать недвижимость по такой схеме. Они заключают договор с арендатором сразу на длительный срок, регулярно получают плату за свою недвижимость, и им не приходится решать вопросы с субарендаторами по вселению и выселению, контролю за состоянием имущества и обновлению ремонта.

Зарабатывать на субаренде можно по следующим схемам:

• сдавать недвижимость в субаренду на длительный срок — необходимо только найти субарендаторов на длительную аренду и заложить в арендную плату свою прибыль. Например, арендовать квартиру за 30 000 рублей, а сдавать в субаренду за 40 000;

• разделить арендованную недвижимость на комнаты или секции и сдавать их в субаренду по отдельности на длительный срок. Например, арендовать 3-х комнатную квартиру за 30 тысяч рублей, а сдавать в субаренду три комнаты по отдельности за 15 тысяч каждая;

• сдавать недвижимость в субаренду на короткий срок, чаще всего, посуточно: арендуется квартира на длительный срок за 30 тысяч рублей, а сдается посуточно за 1 500 рублей в сутки. Итого в месяц выручка субарендодателя, при условии полного месячного заселения, составит 45 тысяч рублей;

• снимать и сдавать в субаренду коммерческие помещения: офисы, торговые площади, хозяйственные помещения и т. п. Наценку осуществляют за счет ремонта помещения и разделения его на несколько маленьких помещений.

Важно изучить рынок, прежде чем вкладывать средства в субаренду

Подберем подходящий объект для субаренды

Снять квартиру

Чтобы заняться субарендой, необходимо:

• найти помещение в аренду;

• провести переговоры с собственником о возможности заниматься субарендой недвижимости;

• в случае положительного ответа обговорить все нюансы, составить и заключить договор аренды;

• единоразово либо систематически искать субарендаторов;

• проверить потенциальных субарендаторов и согласовать все вопросы;

• составить и заключить договор субаренды.

К коммерческой недвижимости относятся все нежилые помещения: офисы, торговые помещения, склады и даже апартаменты. В большинстве это коммерческая недвижимость малого и среднего размера, которая является частью более крупной конфигурации, например, в торговом или офисном центре.

Плюсы субаренды нежилого помещения для субарендатора:

• субаренда помещений более доступна, чем стандартная коммерческая аренда, и может быть легче получить право на субаренду, чем на эксклюзивную аренду. При этом можно получить именно то помещение, которое нужно, если бизнес небольшой и нужно всего несколько десятков квадратных метров;

• многие помещения, сдаваемые в субаренду, предоставляют доступ к помещениям общего пользования по сниженной цене или даже бесплатно — к приемным, комнатам отдыха, конференц-залам, складским помещениям и другим пространствам общего пользования;

• поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, являются частью более крупного помещения, скорее всего, не придется платить за системы сигнализации, доступ в Интернет и т. п;

• субаренда позволяет малому бизнесу использовать нетворкинг с другими схожими бизнесами — доступ к деловым связям, базам клиентов, ресурсам и пр.

Пересдайте офис, если он вам больше не нужен

Проконсультируем по аренде

Найти ближайший офис

Бывает так, что компании больше не нужен офис, который она арендует. Например, сократился штат, или вовсе бизнес закрылся. Договор аренды еще не закончился, и если его расторгнуть, то придется заплатить штраф. Чтобы не платить попусту, помещение выгоднее сдать в субаренду, а на вырученные средства платить собственнику, пока не закончится договор.

Что для этого нужно:

• проверить, допускает ли субаренду договор, если нет, получить письменное согласие арендодателя;

• провести комплексную проверку субарендатора;

• определиться со сроком субаренды;

• гарантировать, что субарендатор несет ответственность за выполнение обязательств по возмещению ущерба;

• запросить у субарендатора залог или банковскую гарантию;

• заключить договор субаренды с субарендатором.

Чтобы сдавать жилую недвижимость в субаренду, не требуется открывать ИП или ООО. Самый простой способ — оформление самозанятости. Сделать это можно через приложение «Мой Налог», Сбербанк или же обратившись в ФНС.

Сумма налога от дохода по самозанятости составляет всего 4%, если клиентами являются физические лица, и 6% — если юридические. Схема работы проста: необходимо отчитываться о доходе на сайте или в мобильном приложении «Мой налог». Система рассчитывает налог сама, платят его раз в месяц. Налоговую отчетность самозанятые не сдают.

Следует учесть, что суммарный годовой доход на данном режиме не должен превышать 2,4 млн рублей. Если же планируется сдавать несколько квартир в субаренду, то доход может быть выше данной суммы, и тогда формат «самозанятости» уже не подойдет, придется открыть ИП или ООО.

Если планируется деятельность по сдаче в субаренду коммерческих помещений, то необходима регистрация деятельности в качестве ИП. Уплачиваемый налог будет зависеть от выбранного режима налогообложения: основная система (ОСН), упрощенная — «Доходы» (УСН Доходы), упрощенная — «Доходы-расходы» (УСН Доходы-расходы) или патентная (ПСН). При сдаче в аренду коммерческой недвижимости ИП не может уплачивать НПД (налог на профессиональную деятельность), при таком режиме налогообложения ИП с арендных доходов НДФЛ составляет 13%.

При субаренде арендатор заключает сразу два договора:

• договор аренды с собственником;

• договор субаренды с субарендатором.

На основании договора аренды, где прописано согласие собственника о пересдаче недвижимости в субаренду, первый арендатор может заключать новые договоры с субарендаторами.

Договор субаренды представляет собой стандартный договор аренды, т. к. согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Договор субаренды должен содержать следующие обязательные условия:

• предмет договора. Подробное описание недвижимости, которая передается в субаренду и для каких целей ее арендуют (нанимают);

• реквизиты сторон, паспортные данные;

• срок субаренды. Период, на который заключается договор;

• стоимость аренды. Условия оплаты, ее размер и сроки внесения;

• права и обязанности сторон. Конкретизировать обязанности арендатора и субарендатора в части ухода за имуществом, сроков оплаты и выполнения иных обязательств;

• условия досрочного расторжения договора. Порядок расторжения договора, права и обязанности сторон при досрочном прекращении арендного отношения, а также штрафы за невыполнение условий договора;

• иные положения (порядок оплаты коммунальных услуг, гарантии сохранности имущества и т. п.).

При подписании договора субаренды арендатору желательно ознакомить нового съемщика с документами, которые подтверждают его право на пересдачу недвижимости:

• паспортом или другим документом, удостоверяющим личность;

• договором аренды с собственником квартиры;

• дополнительным соглашением (при наличии);

• выпиской из ЕГРН, свидетельствующей о правах собственника (по возможности).

Примерный список обязанностей:

Сдать квартиру в субаренду можно на срок не более, чем срок основного договора между собственником и арендатором. Если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то по ст. 618 ГК РФ субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор уже с собственником помещения. Расторгнуть договор субаренды можно по соглашению сторон либо через суд.

Регистрация необходима:

• на срок договора более одного года. Любой договор субаренды, заключенный на срок свыше одного года, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для договоров на меньший период регистрация не требуется, но возможна по желанию сторон;

• если это предусмотрено основным договором аренды. В том случае, если главный договор аренды этот пункт оговаривает, то и договор субаренды также должен быть зарегистрирован вне зависимости от срока.

Как подать документы на регистрацию договора субаренды

Основные шаги:

1. Нужно собрать необходимые документы: заполненный договор субаренды, паспорта участников сделки, доверенность, если действует представитель, платежные документы об оплате госпошлины.

2. Обратиться в Росреестр: прийти в офис Росреестра, либо отправить документы через портал «Госуслуги».

3. Ждать, пока документы проверят и договор зарегистрируют. Стандартный срок регистрации — до 10-ти рабочих дней.

4. Получить выписку из ЕГРН: после успешной регистрации стороны получают выписку, подтверждающую регистрацию договора.

Согласно ч. 3 ст. 615 ГК РФ, нарушение условий использования имущества является веским основанием для прекращения договора аренды и возмещения всех убытков.

В случае если собственник не давал согласия на субаренду или установил факт нарушения использования имущества, он может потребовать от арендатора:

• расторжения договора аренды;

• признания договора субаренды недействительным;

• возмещение всех убытков — при расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором и пр.

Также собственник может подать в суд только тогда, когда он не получает арендную плату, но на первоначального арендатора. Тот, в свою очередь, может подать в суд на субарендатора. Однако при этом собственник может выгнать субарендатора, если арендная плата не будет выплачена. Таким образом, если субарендатор заплатил первоначальному арендатору, а тот не отдал деньги собственнику, субарендатора все равно могут выселить.

Если в основном договоре аренды написано, что арендатор может сдать помещение третьим лицам без уведомления собственника, то при пересдаче его можно не оповещать. В противном случае арендатор обязан получить письменное согласие от собственника перед заключением договора субаренды.

• Субаренда — это процесс сдачи арендатором недвижимости, которую он уже арендует. Сдавать недвижимость в субаренду могут как физические, так и юридические лица. Но для этого необходимо согласие собственника недвижимости.

• Сдача в субаренду коммерческих помещений предоставляет возможность для компании или индивидуального предпринимателя сократить лишние затраты и получить дополнительный доход. Сдать коммерческое помещение в субаренду можно, если вы являетесь арендатором коммерческой недвижимости, и при этом у вас есть неиспользуемое пространство.

• Чтобы сдавать жилую недвижимость в субаренду, необходимо оформить самозанятость и платить налоги.

• При субаренде арендатор заключает договор аренды с собственником и договор субаренды с субарендатором. Договор субаренды содержит обязательные условия. Его можно заключить на длительный и короткий срок. Зарегистрировать договор можно, обратившись в Росреестр или через портал Госуслуги.

• Сдача недвижимости в субаренду без согласия собственника может привести к судебным разбирательствам.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Трофименко Роман, автор статей в сфере недвижимости. Пишу про особенности квартир и дизайн интерьера.

Эксперт: Моисеева Маргарита, адвокат.