Можно ли взять ипотеку на строительство дома

Чтобы построить собственный дом, необязательно копить деньги годами. Ведь банки сегодня предлагают кредиты на любые цели.

О том, можно ли взять ипотеку на строительство дома на своем участке и какие особенности есть у такого кредита, поговорили с экспертом в области строительства каркасных домов Региной Нгуен и ипотечным брокером, участником профильных всероссийских конференций кредитного консалтинга Маргаритой Калининской.

Построить дом за счет кредитных денег в России можно. Вначале банк выделит деньги на стройку, а потом возьмет в залог дом. Рассказываем подробней, как оформить ипотеку на строительство частного дома и какие требования есть у банков:

Требования к заемщикам

Не сильно отличаются от условий по другим кредитам. Заемщик должен:

• Иметь российское гражданство и возраст от 18 (или 21) до 75 лет;

• Официально работать;

• Иметь трудовой стаж больше года, а на последнем месте — больше 3 месяцев.

Требования к недвижимости

При согласовании сделки банк обратит внимание на:

Расположение объекта. Построить дом можно в любом российском регионе. Главное — чтобы рядом находилось отделение банка (как правило, не дальше 150 км). Банку важно, чтобы его сотрудник мог лично мониторить стройку: выезжать и сверять работы со сметой и календарным планом, которые предоставил клиент или его подрядчик. Следить за ходом работ, пока не построится дом, банк будет регулярно — раз в квартал, а то и чаще.

Проект и смету. До выдачи кредита банк изучит проектно-сметную документацию, а позже будет контролировать ее выполнение. Например, визуально сверять готовые помещения с проектом, считать суммы в чеках и накладных за работы и материалы и сопоставлять их с размеров выданных траншей.

Кредитору не нужны проблемы с приемкой дома и оформлением залога. Так что на полпути не получится изменить проект. Например, достроить еще один этаж или мансарду.

Банк сопоставляет сметную стоимость и сумму кредита. Если дом стоит больше — объясните банку, где возьмете остальные деньги. Например, предоставьте выписки по личным счетам или другие договоры займа.

Материалы и коммуникации. Для фундамента допустима любая технология, а для стен — любые материалы, например, кирпич, камень или дерево. Из коммуникаций обязательны санузел, водоснабжение, электричество и отопление.

Какими бывают жилые дома и какой вариант выбрать, читайте в статьях о коттеджах и шале.

Особенности строительства жилого дома за счет кредитных средств

Другие условия ипотечных программ касаются:

Сроков строительства. Банки отводят заемщикам не так много времени: от года до трех лет. Поэтому остановить или отложить стройку не получится.

«Если заемщик не укладывается в отведенный срок, банк применит штрафные санкции — от единоразового штрафа в 50 000 рублей до требования погасить кредит досрочно».

Маргарита Калининская

Залога. Поскольку банк выдаст кредитные деньги, когда самого дома еще не будет, на первом этапе в залог пойдет только земельный участок и права на дом.

Чтобы обезопасить себя на период строительства, некоторые банки оформляют в залог даже строительные материалы и инвентарь.

Порядка выдачи кредита. Чтобы контролировать стройку, банк выдает деньги в несколько этапов. Например, сначала — на строительство фундамента, затем — на возведение стен, а в последнюю очередь — на внутреннюю отделку. Сотрудник банка каждый раз выезжает на объект принять работы или клиент отчитывается удаленно.

«Банки часто используют специальные приложения с отслеживанием геолокации, через которые заемщики отправляют фотографии разных этапов стройки».

Маргарита Калининская

Альтернатива поэтапной выдаче — счета эскроу. В этом случае деньги банк переводит не клиенту или подрядчику, а на специальный банковский счет. Подрядчик строит дом для клиента на собственные средства или может взять коммерческий кредит. А деньги со счета эскроу банк переведет ему только после сдачи дома.

Такая схема обезопасит и клиента, и банк. Ведь деньги не уйдут со счета, пока заемщик не примет готовый дом, а банк — не оформит залог.

Земельного участка. Строить дом можно только на собственной или арендованной земле. При этом срок такой аренды должен превышать срок строительства. Этот земельный участок или права аренды на него банк возьмет в залог вместе с домом.

Перед выдачей кредита банк проверит документы: Градостроительный план, Правила землепользования и застройки. Возможно, Администрация района планирует строительство дороги или ЛЭП через этот земельный участок в будущем.

Земля должна быть размежевана, границы участка четко определены, а способы разрешенного использования допускать строительство жилого дома.

Частая ситуация — когда деньги нужны на достройку дома. Например, заемщик не рассчитал свои силы и хочет взять кредит в разгар стройки или изначально купил наполовину готовый дом. Одобрит ли такой кредит банк, уточнили у эксперта в области строительства каркасных домов Регины Нгуен:

«Банки относятся к этому по-разному. Например, Сбербанк оформит кредит, если на участке уже есть фундамент. В общем случае недострой не должен быть зарегистрирован».

Ставки банков в 2024 году достаточно высокие. С учетом роста цен на материалы строить дом по таким программам невыгодно. Но есть и выход — использовать льготные программы с субсидированием ставок государством.

Изучили условия таких программ и рассказываем, как взять ипотеку на строительство частного дома по сниженным ставкам. Условия программ актуальны по состоянию на август 2024 года.

Семейная ипотека (действует до 2030 года)

Размер кредита. Для регионов: до 6 млн рублей.

Для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей: до 12 млн рублей.

Ставка. 6%.

Первоначальный взнос. 20,1% и больше.

Другие условия:

• Выдается семьям с одним ребенком до 6 лет, двумя детьми до 18 лет или ребенком с инвалидностью.

• Ипотеку можно взять повторно, если в семье родится еще ребенок, а предыдущий кредит уже будет закрыт.

• Выдача происходит только на счет эскроу.

История платежей по кредитам хранится в разных бюро, информация в которых расходится в 48% случаев. Чтобы в ипотеке не отказали по ошибке, команда Самолет Плюс поможет исправить кредитную историю и повысить рейтинг заемщика. Специалисты сверят данные из разных бюро, найдут расхождения и отправят запросы на корректировку. Это увеличит шансы получить кредит и даже снизить ставку.

Сельская ипотека (бессрочно)

Размер кредита. До 6 млн рублей.

Ставка. 3% (0,1% для приграничных территорий).

Первоначальный взнос. 20% и больше.

Другие условия: 

• Можно построить дом в поселке или городе с населением меньше 30 000 человек.

• К заемщикам применяются только стандартные требования банков по платежеспособности. Нет ограничений по возрасту, семейному статусу или месту регистрации.

• Необязательно привлекать подрядчиков, строить можно хозспособом.

Дальневосточная ипотека (действует до 2030 года)

Размер кредита. Если дом до 60 кв.м: до 6 млн рублей.

Свыше 60 кв.м.: до 9 млн рублей;

Ставка. 2%.

Первоначальный взнос. 20% и больше.

Другие условия:

• Выдается супругам или одинокому родителю с ребенком, участникам федеральных программ. Предельный возраст заемщиков — 36 лет.

• Дом нужно построить на Дальнем Востоке. А после — зарегистрироваться в нем в течение 9 месяцев.

• Получить ипотеку можно один раз.

IT-ипотека (действует до 2030 года)

Размер кредита. До 9 млн рублей.

Ставка. 6%.

Первоначальный взнос. 20% и больше.

Другие условия:

• Программа не работает в Москве и Санкт-Петербурге.

• Ипотека выдается только работникам IT-компаний в возрасте от 22 до 50 лет. При этом компания должна быть аккредитована Минцифрой. Проверить, включен ли работодатель в список Министерства, можно на Госуслугах.

• Минимальная зарплата заемщика из города-миллионника или из Московской и Ленинградской области — 150 000 рублей. Из других городов — 90 000 рублей.

• Работать в сфере IT-заемщику придется, пока кредит не закроется, иначе ставка по кредиту возрастет до стандартной. Если заемщик уволится, найти работу в IT нужно в течение полугода.

Итак, в России сегодня есть все возможности, чтобы построить дом. Если вы боитесь не разобраться в процессе самостоятельно — воспользуйтесь профессиональной помощью.

«На рынке есть многопрофильные специалисты: ипотечные брокеры-риэлторы, земельные специалисты и застройщики в одном лице. Они подберут участок, подготовят проект и смету, помогут оформить кредит, будут отвечать за строительство под ключ, сдадут дом с коммуникациями и забором».

Регина Нгуен

• За счет кредитных средств можно не только купить дом, но и построить его с нуля своими силами. Банки выделят деньги на строительство дома, а позже возьмут его в залог.

• К таким домам банки обычно выдвигают ряд требований. Например, построить дом можно не дальше 150 км от офиса банка, земля под стройку должна быть в собственности или долгосрочной аренде, а объект нужно сдать в сжатые сроки и в соответствии с первоначальным планом.

• Со строительством дома поможет и государство. Есть 4 льготных программы, по которым можно построить дом по ставкам от 0,1%.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ольга Керро

Эксперты: Регина Нгуен, эксперт в области строительства каркасных домов;

Маргарита Калининская, ипотечный брокер, участник профильных всероссийских конференций кредитного консалтинга.