Что такое оценка квартиры для ипотеки: зачем она нужна банку

Оценка квартиры для ипотеки — обязательная процедура для оформления займа. Большинство банков обяжут ее сделать. Зачем нужна оценка квартиры — в нашей статье.

Оценку квартиры делают, чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, который выступает залогом по кредиту. Банк принимает отчет об оценке недвижимости, как подтверждение того, что в случае неплатежеспособности заемщика он сможет продать квартиру и вернуть выданный кредит.

Оценка квартиры для ипотеки вместе с отчетом составляется в соответствии с законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В нем есть информация о методах определения стоимости квартиры, документы, подтверждающие право на осуществление оценочной деятельности, диапазон цен на жилье и другие данные.
При этом некоторые банки могут не требовать отчет об оценке. Например, если клиент оформляет ипотеку по специальной программе, которая сама определяет цену квартиры. Или банк вовсе отказался от отчетов по определенным объектам, если они подходят под требования такой акции. Например, Сбербанк еще в 2023 году запустил ипотеку без отчета об оценке. Программа самостоятельно и по каждому объекту решает, потребуется заключение оценщика или нет.

Право на проведение оценки есть у лицензированных компаний или частнопрактикующих оценщиков — ЧПО, которые работают самостоятельно или на компанию. Сам расчет должен производить специалист с соответствующим опытом и образованием.

Поэтому в отчете об оценке обязательно вносят такие сведения об оценщике:

• диплом о профессиональном образовании оценщика;

• копию лицензии на проведение оценочной деятельности;

• свидетельство о членстве в СРО;

• полис страхования гражданской ответственности.

Оценка для ипотеки заказывается в компании, которая аккредитована при банке. Так работают большинство кредитных организаций. Аккредитованная компания знает все требования банка к отчету и формату его оформления.

Список обязательных документов для проведения оценки при ипотеке зависит от типа недвижимости.

Для оценки вторичной квартиры потребуются:

• технический паспорт или поэтажный план с экспликацией;

• выписка ЕГРН из Росреестра, подтверждающая право собственности.

В случае первичной недвижимости список документов будет следующим:

• договор долевого участия;

• акт приема-передачи;

• технический паспорт или поэтажный план с экспликацией на квартиру.

Для заказа услуги клиент предоставляет компании свой паспорт.

Оценка квартиры для ипотеки проходит в несколько этапов:

1. Выбор оценочной компании. Заемщик выбирает оценочную компанию, которая имеет лицензию на проведение оценки недвижимости и аккредитацию в банке.

2. Заключение договора на оценку. Заемщик и оценочная компания заключают договор на проведение оценки квартиры. В договоре указываются условия оказания услуги, ее стоимость и сроки выполнения работы.

3. Оплата. Большинство компаний приступят к работе только после оплаты.

4. Сбор документов. Оценочная компания запрашивает у заемщика документы на квартиру, необходимые для проведения оценки.

5. Осмотр объекта оценки. Оценщик проводит осмотр квартиры, фотографирует ее с разных ракурсов, проверяет состояние стен, пола, потолка и коммуникаций. Также специалист изучает микрорайон, близость к объектам инфраструктуры и вид из окна.

6. Камеральная обработка. Полученную информацию оценщик обрабатывает и формирует отчет. Он учитывает различные факторы, такие как площадь квартиры, ее расположение, состояние, наличие инфраструктуры и даже экономическую ситуацию в регионе.

7. Выдача отчета. Обычно оценочная компания самостоятельно направляет отчет в банк и клиенту, если необходимо.

В практике встречается, что на осмотр объекта приезжает не сам оценщик, а помощник оценщика — фотограф. Он снимает и осматривает объект.

Как подать заявку на оценку

В оценочную компанию можно обратиться разными способами. Обычно они зависят от условий работы банка-кредитора, в котором клиент оформляет ипотеку.

 Как можно получить оценку:

1. Обратиться в компанию напрямую. Многие банки работают так: выдают клиенту список аккредитованных компаний и заемщик связывается с одной из них, чтобы заказать оценку.

2. Сделать через мобильное приложение. Есть и такие финучреждения, кто просит сделать отчет клиента самостоятельно — с помощью специального приложения. Через такую программу клиент делает фото квартиры и подгружает в приложение необходимые документы по недвижимости.

3. Заказать оценщика через специальный сервис. Часть банков направляют заемщика для заказа оценки в специальный сервис, с которым он работает электронно. Здесь клиент оставляет заявку на оценку, программа рассчитывает стоимость отчета. После оплаты запрос направляется в одну из подключенных к сервису компаний. Когда отчет будет готов, оценочная сама направит его в банк.

«Самолет Плюс» предлагает разные виды оценки

Если вы не знаете, где быстро сделать оценку по индивидуальному случаю, то у «Самолет Плюс» есть разные варианты услуги по оценке недвижимости.

Заказать оценку

Когда приедет оценщик

Обычно на осмотр сотрудник оценочной приезжает в рабочее время — с 10:00 и до 19:00. Некоторые компании могут выехать в выходные или в нерабочее время, например, после 19:00. Осмотр оценщики назначают на следующий день после оплаты или в день оплаты, если позволяет время. Нужно, чтобы продавцу квартиры, тоже было удобно встретить оценщика — это придется согласовать заказчику оценки.

Через мобильное приложение оценку сделать проще всего. Продавец и покупатель договорятся о встрече между собой в удобное им время.

Как оценщик проводит расчеты и анализ

Отчет об оценке готовится с соблюдением федеральных стандартов, указанных в законе «Об оценочной деятельности».

Какие параметры они регулируют:

• виды стоимости объекта;

• процесс оценки;

• задание на оценку;

• подходы и методы оценки;

• порядок проведения экспертизы и требования к составлению заключения по оценке;

• какие стандарты и понятие будет использовать оценщик при составлении документа.

Для определения стоимости оценщик обычно подбирает 3–4 аналогичных объекта по площади, местоположению, внутреннему и внешнему состоянию квартиры и дома.

Как выглядит отчет об оценке квартиры

Отчет об оценке — это документ, который может содержать в среднем 30–100 страниц.

Например, отчет об оценке квартиры-студии может занимать более 80 страниц

Отчет начинается с основной информации: рыночной, ликвидационной стоимости и параметров оцениваемой недвижимости. Далее приводится анализ похожих объектов и экономических показателей региона. В отчет обязательно включают фото проверяемого объекта.

Вот пример такой страницы с указанием общих параметров оцениваемой квартиры

В распечатанном виде отчет сейчас почти не используют. Оценщик направляет его в электронном виде и обязательно удостоверяет действительность документа своей электронной подписью.

Срок подготовки оценки

Отчет могу подготовить в разные сроки — зависит от ситуации. Стандартные сроки подготовки обычно — 1–3 дня. Когда заказчику нужно быстрее выйти на сделку, можно согласовать более быстрое изготовление отчета — 1–24 часа — зависит от договоренностей заказчика и компании.
Отчет об оценке действует 6 месяцев со дня составления документа. Такой же срок принимают и банки.

Отчет об оценке нужен заемщику, который оформляет ипотеку, чтобы показать его банку. Поэтому оплачивать отчет придется покупателю.

Цены на отчеты об оценки зависят от типа объекта, его площади и ценовой политики компании. Так, оценка дома или земельного участка всегда будет дороже квартиры. Или, например, оценка одного и того же участка в одной компании обойдется в 6 000 рублей, а в другой — 15 000 рублей.

Отчет направляют в банк ипотечному менеджеру, который ведет заявку без участия заемщика.

Как это может быть:

• менеджер оценочной компании напрямую перешлет отчет в банк;

• отчет автоматически подгрузится в банковскую программу, если клиент делал оценку сам через мобильное приложение;

• оценочная компания напрямую пришлет отчет банку, если услуга заказывалась через оценочный сервис.

Поэтому перед заказом оценки квартиры важно согласовывать нужные параметры. Если клиенту требуется оценить объект в конкретную сумму, это нужно обозначить еще при заказе оценки. Иначе может получиться так, что после осмотра оценщик подготовит отчет и направит в банк без дополнительного уведомления клиента. Если итоговая цена не будет подходить, то переделать отчет для этой кредитной организации уже не получится.

На конечную стоимость жилья влияют разные факторы:

• месторасположение объекта. В каждом городе есть районы, которые называются «элитными». Цены на квартиры там будут выше, чем в других районах или на окраине города;

• общее состояние квартиры, ее метраж, отделка, наличие балкона или лоджии;

• инфраструктура: чем больше остановок общественного транспорта рядом с домом, тем выше цена;

• наличие торговых точек, супермаркетов, медицинских учреждений, детских площадок, парковок и рекреационных зон для отдыха — скверов или парков;

• общее состояние дома: год постройки, этажность, материал постройки, физический износ, состояние подъезда, год постройки дома и проведения капремонта при наличии.

В отчете об оценке специалист укажет две цены на недвижимость.

Цифры будут отличаться в среднем на 20%, потому что:

• рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой владелец недвижимости сможет продать объект за пару месяцев даже при наличии конкурентов и без спешки;

• ликвидационная стоимость — это цена, по которой объект смогут продать в короткие сроки, когда продавец вынужден быстро продать недвижимость.

Для расчета ликвидационной стоимости оценщики используют такую формулу

Оценщик — это независимый эксперт, которого привлекают для составления независимого отчета об оценке. Поэтому может получиться так, что его цена не совпадает с ожиданиями заказчика. Отчет об оценке можно оспорить в суде. Но на практике такой вопрос решается другими способами. Никто не хочет тратить время на судебные разбирательства, когда недвижимость уже подобрана и можно выходить на сделку. А судебные разбирательства затянутся на месяцы.

Вот как можно поступить:

1. Узнать у компании предварительно, на какую стоимость можно выйти. Предварительный расчет делают все оценочные компании. У одних опция бесплатная, у других она стоит в среднем 1 000–2 000 рублей. По итогам предварительного анализа оценщик предположит, на какую стоимость сможет подготовить отчет.

2. Если цена, которую предложили в одной компании, не подходит, стоит обратиться к другим специалистам. По разным объектам цена может также отличаться. Например, один специалист оценит квартиру в 10 млн, а другой оценщик по тому же объекту укажет цену 15 млн.

После получения заключения банк также проверяет отчет и может не согласиться с заявленной ценой. В таком случае банк возвращает отчет на доработку заемщику и просит поменять цену на ту, что укажет кредитор. При несогласии с результатами клиенту придется обращаться в другой банк.

• Большинство банков требуют от заемщиков предоставить оценку квартиры, чтобы выдать кредит.

• Оценка недвижимости для ипотеки показывает рыночную стоимость и ликвидационную, которая будет ниже в среднем на 20%.

• Отчет готовит аккредитованный при банке оценщик, или его делает заемщик через специальное мобильное приложение.

• Стандартный срок подготовки заключения — 1–3 дня, если нужно ускорить, то его можно получить и за пару часов.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Грудинина Елена, работала в банке, с 2007 года — кредитный и ипотечный брокер. Занимаюсь инвестированием в фондовую биржу и торгами по банкротству