Как проверить квартиру при покупке

Основной шаг при покупке недвижимости – проверка ее юридической чистоты. Это правило действует для любых объектов на вторичном рынке России: жилых и коммерческих помещений, частных домов, земельных наделов. Его несоблюдение – причина последующих проблем: судебных споров и потери денег. На что нужно обратить внимание – читайте подробнее далее.

Первое, что нужно сделать перед покупкой, – проверить документы, которые устанавливают право продавца на объект и дают ему возможность распоряжаться квадратными метрами. Если они не в порядке, совершить сделку не получится, либо в дальнейшем суд признает ее недействительной.

Проверка документов предполагает, что покупатель запрашивает следующее:

Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН

Это официальное подтверждение, что продавец – собственник недвижимости. Этот юридический статус дает гражданину право распоряжаться объектом.

Нужно обратить внимание на следующие детали:

• совпадение данных собственника с информацией из паспорта;

• основание, по которому произошел перехода права к нему;

• совпадение основных параметров квартиры с заявленными продавцом.

Если продавец отказывается от предоставления запрошенной документации, от совершения сделки лучше отказаться. Рекомендуется, чтобы гражданин запрашивал выписку из ЕГРН в присутствии покупателя.

Договор купли-продажи (ДКП)

Если собственник покупал недвижимость на вторичном рынке, у него должен иметься ДКП. Нужно убедиться, что документ зарегистрирован в Росреестре и все условия купли-продажи были выполнены. Важно отследить предыдущие сделки с объектом, чтобы убедиться в их законности.

Информация в пунктах и статьях ДКП должна соответствовать сведениям, указанным в выписке из ЕГРН. Не должно быть информации о совладельцах, которые в Росреестре не упомянуты. На соглашении должны имеется подписи обеих сторон.

Сведения о квартире должны совпадать с информацией в ЕГРН. Речь идет о кадастровом номере, площади помещения, адресе места нахождения, числе комнат и т.д. Стоимость не должна существенно отличаться от рыночной, которая действовала на тот момент.

Если квартира приобреталась не по ДКП, а на другом основании (рента, дарение, завещание и т.д.), рекомендуется проконсультироваться с экспертом: юристом или риелтором. В этом случае предоставляются иные документы, например, свидетельство о праве на наследство: оригинал или нотариально заверенное.

Свидетельство о праве на землю

Если вы планируете купить частный дом, стоит убедиться, что право собственности на земельный участок под ним принадлежит продавцу. Обязательные к запросу правоустанавливающие документы в этом случае – свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН и официальные подтверждения, что надел не передан в залог, сделки с ним не запрещены решением суда.

Право собственности человека на земельный участок должно быть зарегистрировано в Росреестре. Нужно убедиться, что владение наделом в настоящий момент не оспаривается в суде.

Рекомендуется рассматривать правоустанавливающие документы в оригиналах, а не в сканах или на фотографиях. С помощью компьютера последние легко подделать. Если оригиналы утрачены, собственник может заказать и предоставить заверенные копии.

Если документы прислали в электронном виде, подлинность подписи нужно проверить через специальный сервис Госуслуг.

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости предполагает уточнение следующих фактов:

История собственности

При проверке жилья нужно запросить у собственника выписку из ЕГРН. В документе должны быть указаны переходы права собственности на имущество, наличие обременений, данные о судебных разбирательствах. Сведения приводятся начиная с 1998 года.

Выписка из ЕГРН показывает, у кого и в какие сроки было в собственности недвижимое имущество, не совершались ли сделки, которые могут быть оспорены в дальнейшем. Этот документ демонстрирует, что являлось основанием для приобретения помещения в каждом случае, например, ДКП, приватизация, наследство и т.д.

Проверка обременений

При покупке квартиры, дома или земли нужно обратить внимание, нет ли на объекте обременений. К их числу относятся:

• аресты;

• залог у банка, МФО или частного лица;

• обязательства по договору аренды;

• сервитут (для земельного участка).

Чтобы убедиться в отсутствии обременений, нужно получить выписку из ЕГРН от текущего собственника. В ней содержится информация обо всех юридических ограничениях.

Проверить квартиру перед сделкой – значит изучить правоустанавливающую документацию, наличие обременений и отследить цепочку владения. Без этого шага приобретатель может столкнуться с юридическими проблемами сразу после регистрации прав или спустя несколько лет. При самом неблагоприятном исходе можно лишиться собственности.

Собираясь оформить договор купли-продажи квартиры, обязательно проверьте, что ее продает собственник, который имеет на то полное право, что нет оснований для оспаривания сделки в дальнейшем.

Изучение сведений о собственнике

Нужно запросить свидетельство о праве собственности / выписку из ЕГРН и проверить, действительно ли там указаны данные лица, которое продает вам объект. На этот предмет следует изучить ДКП или договор долевого участия (ДДУ). На практике случаются ситуации, когда временный владелец или третье лицо с доверенностью выдают себя за собственников.

Постарайтесь узнать о владельце больше. Политика законодателей не ограничивает покупателя в правах на получение и обработку персональных данных продавца. Пусть собственник предоставит паспорт в оригинале. Бесплатную проверку документа можно провести через Госуслуги. Если тот окажется аннулированным, возникнет надпись «Недействительный».

Определение числа собственников

Недвижимое имущество может принадлежать одновременно нескольким лицам, которые, например, вместе приобрели или унаследовали объект. Для заключения сделки нужно согласие каждого, в противном случае ее могут признать недействительной. Чтобы исключить риски, надо запросить письменные акцепты всех собственников, убедиться, что их доли отражены в представленной продавцом документации.

Оценка правоспособности собственников

Владельцы недвижимости не могут совершать с ней сделки, если признаны недееспособными или ограниченно дееспособными. Перед покупкой нужно запросить справки из ПНД И НД. Это подтверждения, что граждане не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Если остаются сомнения, следует проконсультироваться с юристом.

Изучение истории владения

Этом этапе подтверждается, что имущество не было украдено или приобретено нелегитимным способом. Историю владения и судебных тяжб в отношении объекта демонстрирует выписка из ЕГРН.

Проверка семейного положения собственников

Если продавец приобрел объект в браке, то при разводе и разделе имущества недвижимость могут признать совместной. Это значит, что один супруг не вправе совершать с ней сделки, если второй против. Чтобы исключить данные риски, надо запросить письменное согласие супруга.

Чтобы проверить семейные связи гражданина, недостаточно паспорта без штампа. Предусмотрена специальная форма справки об отсутствии брака, получить которую можно в ЗАГСе.

Под обременениями понимаются ограничения, которые не позволяют владельцу распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Покупателю либо откажут в регистрации права собственности, либо для сделки потребуются дополнительные затраты времени и средств.

В рамках подготовки к покупке проверяется отсутствие следующих фактов:

Залог или ипотека

Информация об этих обременениях отражена в выписке из ЕГРН. Чтобы приобрести такой объект нужно, чтобы по кредиту рассчитался либо продавец, либо покупатель.

Аресты

Это ограничения на сделки с имуществом, которые накладываются судебным решением, например, если гражданин не исполнил свои финансовые обязательства. Сведения о наличии арестов можно получить в реестре исполнительных производств. Дополнительные риски возникают, если в отношении помещения ведется спор в суде.

Права третьих лиц

Это граждане, у которых в данный момент отсутствуют права собственности на жилплощадь, но в дальнейшем они могут на них претендовать или получить другие права (пользования или залога). К этой категории относится:

• супруг владельца, если имущество признают общим;

• наследники, появившиеся после оформления наследства;

• временные жильцы, у которых действует арендный договор;

• лица, которые могут пользоваться жильем в силу завещательного отказа;

• члены семьи нынешнего владельца, отказавшиеся от приватизации.

Если в покупке жилплощади использовался материнский капитал и условия его применения не были выполнены, сделка может быть расторгнута по инициативе Пенсионного Фонда, если в ходе сделки были нарушены права несовершеннолетних детей — по инициативе органов опеки.

Чтобы узнать о правах третьих лиц, нужно изучить данные ЕГРН и запросить выписку из домовой книги. Полностью обезопасить себя от возможных притязаний покупатель может путем страхования титула на квартиру.

Следует изучить договор купли-продажи квартиры или иной документ, на основе которого жилплощадь перешла в собственность текущего владельца. Если в нем предусмотрены какие-либо специальные условия для вступления в полноправное владение, надо убедиться, что гражданин их выполнил.

Число зарегистрированных в квартире лиц

Если в квартире на момент продажи есть прописанные, новому собственнику придется выписывать их через суд. Если возникли подозрения, в этом случае необходим запрос архивной домовой книги. Данный документ может храниться в местной администрации или в управляющей компании.

Продавец может получить через Госуслуги справку о зарегистрированных в квартире лицах. В Москве и других крупных городах доступен заказ единого жилищного документа (ЕНЖ), в котором содержится информация о прописанных.

Долги по налогам и коммунальным услугам

Собственник квартиры может оставить покупателю неоплаченные долги, в этом случае разбираться с коммунальщиками придется новому владельцу. По закону, покупатель оплачивает только задолженность за капремонт, но на практике управляющая компания может начать судебную тяжбу, ограничить использование света и воды, обратиться к коллекторам.

Чтобы избежать такого исхода, на этапе подготовки к сделке нужно запросить справку отсутствии задолженности из управляющей компании, платежки об оплате квитанций за последний месяц.

На момент составления акта приема-передачи квартиры необходимо снять и зафиксировать документально показания счетчиков. Эти данные рекомендуется сравнить с теми, которые переданы управляющей компании.

Обременения земельного участка

Для земли предусмотрены особые виды обременений, например, сервитут. Это ограничения, связанные с предоставлением иным лицам прав доступа к части земельного участка. Например, они вправе проходить или проезжать через эту территорию.

Также к ограничениям относится право на прокладку коммуникаций, расположение надела на территориях, запрещенных для застройки.

Отсутствие перепланировок

Любая перепланировка, даже незначительная, будь то сооружение антресолей или перенос стены, должна быть согласована с уполномоченным государственным органом. При покупке нужно задать вопрос, вносились ли в планировку изменения. Ответ может быть нечестным, поэтому нужно посмотреть документы.

Попросите у владельца заказать технический паспорт помещения из БТИ. Тот поможет сравнить текущее состояние планировки с нормативным и понять, вносились ли изменения. Узаконить не получится перенос мокрых мест, снос несущих стен, соединение балкона с комнатой. Это может стать препятствием, для продажи объекта в дальнейшем.

Проверка недвижимости — обязательное действие в завершение поиска дома или квартиры. Из новостей известно о многочисленных случаях мошенничества на вторичном рынке. Чтобы избежать проблем, нужно тщательно изучить документацию и историю объекта, провести мини-расследование, отказаться от приобретения, если что-либо вызывает сомнения. Для минимизации рисков сделку рекомендуется оформлять у нотариуса.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.