Обмен квартиры: способы обмена, подводные камни и необходимые документы.

Обмен квартиры — это не просто устная договоренность между собственниками жилья. Это полноценная юридическая сделка, которая похожа на стандартную сделку по купле-продаже. Только в случае обмена ни одна сторона не рискует деньгами и объектом недвижимости.

Правильный обмен подразумевает определение стоимости квартир, составление договора мены, прохождение процедуры регистрации и внесение доплаты при необходимости.

Обмен квартир может происходить следующими способами:

1. С доплатой. Когда одна из сторон вносит дополнительный платеж по договору мены. Может выражаться в деньгах или натуральной форме.

2. Без доплаты. Когда обе стороны пришли к соглашению, что квартиры равноценны по стоимости.

3. Trade-In. Практикуется в новостройках. В счет старой квартиры приобретается новая у застройщика.

4. Сделки с ипотекой. Когда одна или обе квартиры находятся в залоге у банка.

Как правило, сделки с обменом практикуются для защиты собственных средств. В отличии от договора купли-продажи, ни одна из сторон не рискует потерять свои деньги.

Обмен квартиры в ипотеке вполне возможен, но нужно соответствовать условиям банка-кредитора. Они у всех разные.

Для проведения такой сделки нужно соблюдение следующих пунктов:

1. Прошел определенный срок с момента подписания договора, а большая часть задолженности погашена. Так банки защищаются от убытков и быстрых перепродаж. Срок и лимит может быть прописан в кредитном договоре или в правилах банка по ипотеке.

2. Кредит оплачивается добросовестно и без просрочек. Для банка это сигнал к одобрению или неодобрению сделки по обмену.

3. Новая квартира находится в регионе, который обслуживает банк. В противном случае сделку могут не одобрить.

Что нужно сделать для обмена ипотечной квартиры:

1. Получить согласие от банка на обмен.

2. Подписать договор мены со встречной стороной. Теперь в залоге будет новая квартира.

В таком случае залог по старому кредитному договору перейдет на новый объект.

На рынке сложно найти квартиры, полностью одинаковые по параметрам и месторасположению, а следовательно, и по цене. Для таких случаев существует механизм доплаты.

Доплата рассчитывается на основе текущих рыночных условий и индивидуальных особенностей. Например, квартира обмена меньшей площади, но в ней сделан авторский дизайнерский ремонт. Или квартиры находятся в одном районе, только одна из них в кирпичном доме, а вторая — в панельном.

Для определения точной величины предоплаты используют услуги оценочных компаний и затраты собственников на квартиру с учетом износа. Собственники должны будут подать декларацию и оплатить НДФЛ. Также у них возникнет право на имущественный вычет, если он ранее не использовался.

Обмен квартирами без доплат — случай редкий, но на практике такое встречается. В данном виде сделки в договоре мены указывается отсутствие условий по доплате. НДФЛ не надо будет оплачивать, если квартира находилась в собственности больше минимального срока владения. От 3 лет для единственного, подаренного или унаследованного жилья и от 5 лет в остальных случаях.

Какие существуют подводные камни при обмене квартир:

1. При обмене нужно согласие супругов, если квартира приобреталась в совместную собственность.

2. Сделку могут аннулировать, если при обмене нарушаются права детей-собственников.

3. Обмен невозможен при разных формах собственности. Например, одна квартира находится в частном владении, а у второй — муниципальная собственность.

4. При обмене желательно выписать всех зарегистрированных жителей, иначе в будущем новому собственнику придется выписывать их через суд.

5. Долгий подбор собственника на обмен. На рынке предложений по обмену не так много, поэтому потребуется длительное время для поиска подходящего варианта.

6. ФНС может доначислить налог, если обозначенный доход будет меньше кадастровой стоимости в 0,7 раз.

Таким образом, подводные камни при обмене квартир содержат в себе больше юридических рисков, чем финансовых.

Оформление сделки напоминает обычный процесс купли-продажи недвижимости. Нужно собрать пакет документов и составить договор.

Какие документы нужны:

В пакете документов должны быть:

1. Паспорта собственников.

2. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

3. Нотариально удостоверенное согласие супруга, если происходит обмен совместной собственности.

4. Заявление на регистрацию сделки в Росреестре.

5. Квитанция об оплате госпошлины.

6. Договор с указанием величины доплаты или с указанием, что мена происходит без доплаты.

7. Отчет об оценке для определения стоимости квартиры, если стороны решили оценить объекты с помощью специалиста.

Для ФНС сделка по обмену выглядит как две сделки по купле-продаже. Нужно будет заплатить НДФЛ, если не пройден пятилетний порог владения. Порог может быть и 3 года, если жилье единственное, получено в наследство от близкого родственника или было подарено.

Для обеспечения юридической защиты при обмене нужно, чтобы интересы каждой стороны представлял юрист или риелтор.

Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!

Самолет Плюс — на одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.