Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

При продаже унаследованной квартиры нужно учесть несколько нюансов, чтобы защитить себя от проблем и сэкономить на налоге. Объясняем, как правильно продать унаследованную недвижимость, какие документы для этого потребуются и как избежать сложностей со сделкой.

Квартиру нельзя продать сразу после смерти родственника. Такую сделку, скорее всего, признают ничтожной.

Сначала нужно оформить на нее право собственности. Но это можно сделать только после вступления в права наследования — через шесть месяцев после открытия наследства. Такой срок закон устанавливает, чтобы все наследники успели воспользоваться своими правами. Согласно ст. 1114 ГК РФ его отсчитывают от момента смерти наследодателя.

Получается, продать унаследованную квартиру получится не раньше чем через полгода после того, как она фактически стала вашей. Но пользоваться имуществом можно до оформления права собственности: вы можете жить в квартире, поменять дверные замки и сделать ремонт.

Убедитесь, что вы можете на него претендовать.

Унаследовать имущество можно, если вы указаны в качестве наследника в завещании или приходитесь наследодателю родственником. Если владелец квартиры не распорядился письменно о судьбе недвижимости, значит, на нее могут рассчитывать наследники первой очереди: супруг или супруга, дети и родители покойного. Когда первоочередных наследников нет, в права могут вступить наследники второй очереди — братья и сестры, дедушки и бабушки. Всего таких очередей восемь.

Подайте заявление нотариусу и откройте дело о наследовании.

Сначала нужно удостовериться, что это уже не сделал кто-то из родственников. Проверить это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если дело о наследовании уже открыто, нужно обратиться к нотариусу, который его ведет. В остальных случаях — к любому нотариусу по месту последней прописки наследодателя.

Согласно п. 1 ст. 1154 ГК РФ у наследника есть полгода с момента смерти наследодателя, чтобы вступить в свои права. Если не уложиться в срок, принять наследство можно только через суд или с согласия остальных наследников.

В заявлении о принятии наследства обычно указывают:

• личные данные наследника (ФИО, паспорт, адрес);

• дату смерти наследодателя;

• его последнее место регистрации;

• основания для получения наследства (завещание или родство).

В текст заявления можно добавить просьбу выдать свидетельство о праве на наследство — документ понадобится при оформлении права собственности. Если этого не сделать, придется писать отдельное заявление.

К заявлению о принятии наследства нужно приложить копию паспорта и другие документы. Какие именно, подскажет нотариус. Это могут быть:

• свидетельство о смерти наследодателя;

• завещание, если оно есть;

• ваше свидетельство о рождении, если наследуете после родителей;

• свидетельство о браке, если наследуете после мужа или жены;

• документ, подтверждающий регистрацию наследодателя по последнему месту жительства (например, выписка из финансового лицевого счета квартиры);

• правоустанавливающий документ на квартиру — договор купли-продажи, дарения, приватизации (искать его нужно у наследодателя).

Заплатите госпошлину.

Ее размер зависит от стоимости имущества. Для оценки квартиры обратитесь в БТИ или к независимым экспертам. Наследники первой и второй очередей платят 0,3% от стоимости имущества, но не больше 100 тысяч рублей. Остальные — 0,6%, но не больше миллиона.

Нотариус примет заявления от всех претендентов на имущество покойного, составит список наследников и определит долю каждого. Через полгода после смерти наследодателя он выдаст свидетельства о праве на наследство. Получить его раньше этого срока можно только в одном случае: если точно известно, что других наследников нет (ст. 1163 ГК РФ). Доказательством может служить, например, письменный отказ родственников от прав на имущество.

Свидетельство о праве на наследство подтверждает, что квартира принадлежит вам. Но для продажи нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого потребуются документы:

• заявление о госрегистрации права собственности;

• паспорт;

• свидетельство о праве на наследство;

• квитанция об уплате госпошлины.

Подают документы в отделение Росреестра или в МФЦ.

После регистрации права собственности унаследованную квартиру можно продать так же, как любую другую. Найдите покупателя, составьте договор купли-продажи, получите авансовый платеж, подготовьте необходимые документы и зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Если в наследство досталась ипотечная квартира, сделка будет сложнее. Имущество в залоге можно продать только с согласия залогодержателя, то есть банка. Если удастся получить такое согласие, выплачивать остаток долга будет покупатель — новый собственник квартиры.

Список документов, необходимых для продажи квартиры, полученной по наследству:

• договор купли-продажи;

• паспорта продавца и покупателя;

• правоустанавливающий документ, в данном случае свидетельство о праве на наследство;

• выписка из лицевого счета на квартиру, подтверждающая, что нет долгов за ЖКУ;

• техпаспорт на квартиру из БТИ;

• справка о зарегистрированных;

• квитанция об уплате госпошлины покупателем.

Зарегистрировать сделку можно как непосредственно в Росреестре, так и в МФЦ. Процедура длится 7–10 дней. После этого в ЕГРН появится запись о переходе права собственности.

Если нет завещания, имущество делят поровну между наследниками. Когда завещание есть, наследодатель сам указывает, кому какая доля достанется.

Наследники могут распоряжаться своими долями как угодно, в том числе их продать. Но нужно соблюдать преимущественное право на покупку (ст. 250 ГК РФ). По закону первоочередные претенденты на вашу часть квартиры — сособственники. Вы не можете продать свою долю чужому человеку, пока не предложите выкупить ее остальным наследникам.

Прежде всего нужно отправить всем участникам совместной собственности уведомление о продаже доли. В нем необходимо указать цену и условия выкупа. У наследников есть месяц, чтобы отреагировать. Если они письменно откажутся от выкупа или не ответят вовсе, можно выставлять свою долю на продажу.

Сделки с продажей долей обязательно нужно заверять у нотариуса.

Налог с полученного наследства платить не нужно. Доход от продажи имущества, в том числе унаследованного, облагается НДФЛ. Стандартная ставка — 13%. Если вы продали квартиру за 3 млн, 390 тысяч рублей нужно заплатить государству. Но можно оформить вычет: уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей (ст. 220 НК РФ). Тогда заплатить придется только 260 тысяч.

Кроме того, можно вычесть из дохода стоимость квартиры, если сохранились документы о покупке. Например, наследодатель когда-то приобрел ее за 1,5 млн, и это подтверждает договор купли-продажи. Тогда наследник, выручив за квартиру 3 млн, заплатит налог только с 500 тысяч рублей с учетом вычета.

Есть ситуации, когда квартиру по завещанию можно продать без налога. Платить его не придется, если на момент продажи истек минимальный срок владения. Для унаследованной квартиры он составляет три года (п.1 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ). Причем срок считают не от момента вступления в права наследования, а от даты открытия наследства, то есть со смерти наследодателя.

Не нужно платить налог, если квартира продается по долям и стоимость каждой — меньше 1 млн рублей.

Считается, что унаследованные квартиры хуже продаются. Дело в том, что сделки с такой недвижимостью — всегда риск для покупателя: в будущем могут объявиться неучтенные наследники, например, внебрачные дети или родственники, освободившиеся из мест заключения. Они смогут оспорить сделку в суде и доказать, что тоже имеют право на свою долю. Тогда покупатель может остаться и без квартиры, и без денег.

Можно ли что-то предпринять продавцу, чтобы ускорить сделку, рассказывает Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал»:

«Снять подобные риски на 100% и убедить покупателя, что сделка полностью безопасна, скорее всего, не получится.

Можно выставить квартиру на продажу через 3,5 года с даты открытия наследства. Вероятно, за это время истечет трехлетний срок исковой давности на подачу исков. Но это тоже нельзя считать полной гарантией безопасности, поскольку момент исчисления такого срока можно определять по-разному — это зависит от обстоятельств.

Еще один способ — постараться быть честным с покупателем и представить доказательства, что все наследники известны и уже вступили в наследство. Но гарантировать это тоже сложно: всегда остается вероятность, что появится новый наследник, про которого никто не знает, например, внебрачный ребенок. Нельзя также предугадать, что между действующими наследниками не возникнет спора после получения наследства».

Единственный способ ускорить сделку — выбрать профессионального риелтора. Обратитесь в «Самолет Плюс»: наш сервис поможет подобрать квалифицированного агента, который разберется со сложным случаем.
Выбрать риелтора

• Унаследованную квартиру можно продать только после вступления в наследство и регистрации права собственности.

• Свидетельство о праве на наследство выдают не раньше чем через шесть месяцев после смерти наследодателя.

• Чтобы вступить в наследство, нужно подать заявление нотариусу не позднее чем через полгода после смерти наследодателя.

• Если наследников несколько, каждый из них может продать свою долю, но сначала нужно предложить ее остальным собственникам.

• Налог от продажи квартиры можно не платить, если с момента открытия наследства прошло больше трех лет.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова

Эксперт: Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал»