Как продать квартиру родственникам правильно

Согласно Семейному кодексу РФ к близким родственникам относят:

• родителей и детей,

• бабушек, дедушек и внуков,

• братьев или сестер.

Однако, Налоговый кодекс РФ вводит такое понятие, как «взаимозависимые родственники» — это такие родственники, экономическая деятельность которых влияет на других родственников. Согласно Налоговому кодексу РФ к взаимозависимым родственникам относятся:

• супруги,

• родители (в т.ч.усыновители),

• дети (в т.ч. усыновленные),

• братья и сестры (имеющих общих одного или обоих родителей),

• опекуны (попечитель) и подопечные.

В целом, сделки купли-продажи квартиры между близкими (взаимозависимыми) родственниками проходят по общим правилам. Есть только два основных запрета на сделки между родственниками:

• с несовершеннолетним ребенком нельзя осуществлять сделки купли-продажи родителю, усыновителю, попечителю,опекуну, их супругам и близким родственникам — то есть нельзя у ребенка купить квартиру или продать от его имени своим родственникам, а также при продаже третьим лицам квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства;

• супруги не могут продать друг другу квартиру, которая была нажита в браке и является совместной собственностью — данный запрет не распространяется на имущество, которое было нажито у супругов до вступления в брак;

• сторонами сделки не могут выступать супруги, если квартира приобретается за материнский капитал — в таком случае выделяемые по материнскому капиталу средства принадлежат всем членам семьи, и по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети. Поэтому сделка между супругами в таком случае недопустима, так как один из родителей всегда будет выступать одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя.

К сделкам между близкими родственниками повышено внимание налоговых органов, в связи с тем, что среди таких сделок часто встречаются оспоримые, либо фиктивные. К примеру, может быть:

• занижена стоимость квартиры с целью снижения налогооблагаемой базы,

• сделка оформлена для получения налоговых выплат — в реальности квартира не передавалась, все было оформлено только на бумаге (важно: согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ налоговые выплаты не предоставляются, если договор купли-продажи квартиры оформлен между взаимозависимыми родственниками),

• для ухода от налогов был оформлен договор дарения, хотя фактически состоялась купля-продажа квартиры.

При выявлении фактов нарушения закона налоговыми органами, такие сделки могут быть признаны ничтожными, и тогда придется возвращать полученные выплаты государству.

Сделки купли-продажи квартиры между родственниками, как уже отмечалось выше, проводятся на общих основаниях — переход права собственности также регистрируется в Росреестре, для которого степень родства между покупателем и продавцом квартиры не имеет никакого значения.

В целом же, продажа квартиры родственникам может проходить легче и быстрее по сравнению со сделками между посторонними людьми, так как:

• не нужно тратить время на поиск покупателей,

• родственники быстрее обо всем договариваются: о сроках, об условиях сделки, о передаче жилья и т.д.,

• покупатель и продавец знают историю друг друга и могут быть уверены в друг друге,

• чаще всего в таких сделках не требуется риелтор, а значит сокращаются расходы.

Сделка купли-продажи между родственниками, как и любая другая сделка, проходит в несколько этапов:

1. Переговоры между сторонами об условиях сделки,

2. Оформление договора купли-продажи квартиры,

3. Подписание договора купли-продажи квартиры,

4. Оформление акта приема-передачи с итоговой передачей жилья и денежных средств.

5. Подача документов на регистрацию права собственности на квартиру в Росреестр (можно через МФЦ),

6. Получение итогового пакета документов: выдается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.

Если по договору купли-продажи окончательный расчет за квартиру осуществляется после регистрации права собственности на покупателя, то в таком случае право покупателя обременено залогом. А, значит, после регистрации права в Росреестре и окончательного расчета между продавцом и покупателем, нужно снова обратиться в МФЦ или же Росреестр для снятия залога.

Договор купли-продажи квартиры между родственниками заключается на общих правилах, которые предусмотрены Гражданским Кодексом РФ. В самом договоре факт и степень родства между сторонами не указывается — на сделку это никак не влияет. Это важно лишь при оформлении налогового вычета — при оформлении договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками покупатель не получает налоговые вычеты.

Договор купли-продажи квартиры между родственниками не требует нотариального удостоверения — это можно сделать по желанию сторон.

Родственник может продать квартиру родственнику в ипотеку. За исключением, когда кредитная организация заранее в своих правилах прописывает ограничения на выдачу ипотек по сделкам между близкими родственниками.

Однако, если банк в своих правилах на выдачу ипотек, не ставит ограничений на сделки между родственниками, он все равно может отказать в ипотеке в случае возникновения подозрительных моментов. Например, когда:

• сумма сделки очень маленькая — стоимость квартиры явно занижена умышленно;

• родственник, который продает квартиру, не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки — в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нет такого требования, но все же некоторые банки этого требуют по причине того, что продавец, оставшись без жилья, может в будущем оспорить данную сделку в суде;

• сделка проходит только с наличными — это тоже условие некоторых банков, т.к. сделки исключительно с наличными подозрительны для банков ввиду того, что стоимость квартиры, указанная в договоре, может быть занижена умышленно. А факт передачи денег наличными доказать впоследствии достаточно сложно.

Читайте также: Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Никаких ограничений в сделках купли-продажи доли квартиры между родственниками законом не установлено.

Важно только соблюсти все правила при продаже доли квартиры, в которой уже есть совладельцы. В этой ситуации действует правило преимущественной покупки — согласно ст. 250 ГК РФ, продавец обязан в первую очередь предложить выкупить продаваемую долю всем без исключения дольщикам квартиры. Если же они откажутся, можно заключать сделку с третьим лицом, в том числе и родственником. Однако, если родственник уже имеет долю в квартире, можно сразу переходить к юридическому оформлению сделки.

Важно помнить, если квартира фактически была продана родственнику, но юридически сделка была оформлена в виде договора дарения, то высока вероятность, что сделку признают фиктивной. А значит, каждая сторона сделки должна возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Какую выбрать сделку: дарение или куплю-продажу квартиры между родственниками зависит от целей каждой стороны. К примеру, целями могут быть:

• простая и быстрая процедура передачи квартиры близкому родственнику,

• сокращение выплат НДФЛ (налог на доходы физических лиц) — при продаже квартиры продавец уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Это в случае, если не прошёл минимальный срок владения недвижимостью — 5 или 3 года в зависимости от оснований приобретения.

В таком случае:

• когда квартиру передают близкому родственнику по договору дарения — налоговые обязательства у сторон сделки не наступают, т.е. никаких налогов им платить не нужно,

• когда квартиру передают близкому родственнику по договору купли-продажи — продавец уплачивает НДФЛ в размере 13% с полученных по договору доходов, однако же, покупатель квартиры налоговых вычетов не получает.

При этом, продавец, при продаже квартиры близкому родственнику, может получить от государства ряд льгот:

• если квартира находилась в собственности более 5-ти лет — налог будет равен 0,

• если квартира в собственности была не менее трех лет, но при этом данная квартира — единственное жилье продавца — налог будет равен 0,

• если квартира находилась в собственности не менее трех лет после приватизации, дарения от члена семьи или близкого родственника, наследования — налог будет равен 0,

• если квартира была получена по договору пожизненного содержания с иждивением и находилась в собственности не менее 3-х лет — налог будет равен 0.

Продавец квартиры также на общих основаниях может получить налоговый вычет из полученного дохода для уменьшения налогооблагаемой базы:

• вычет в 1 млн. руб. — т.е. 13% продавец платит с суммы остатка (сумма за квартиру по договору минус 1 млн.руб.),

• либо вычет, при котором продавец может уменьшить полученный доход от продажи квартиры на произведенные ранее расходы (цена покупки, расходы на ремонт и оформление, ипотечные проценты) .

Получается, что выгода от сделки в каждой конкретной ситуации будет различной. Поэтому важно оценивать каждую ситуацию в индивидуальном порядке.

В целом, если обобщить, то передать квартиру близкому родственнику по договору дарения более выгоднее, чем продать, но только в случае, если не стоит цель — выручить денежные средства при передачи квартиры.

Если вы сейчас решаете, как лучше поступить: продать или подарить квартиру родственнику — обращайтесь к сотрудникам в офисах Самолет Плюс. Они помогут вам разобраться в этом вопросе и принять наиболее правильное решение именно в вашей ситуации.

Переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи можно точно так же, как и при сделках между посторонними людьми. Для этого нужно:

1. Собрать необходимый пакет документов (паспорта сторон сделки, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру, согласие супруга на сделку, свидетельства о рождении детей, разрешение органов опеки и попечительства при необходимости, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам)

2. Оформить договор купли-продажи,

3. Оплатить госпошлину,

4. Подать заявление и пакет документов в Росреестр (напрямую или через МФЦ),

5. Получить новую выписку из ЕГРН.

Важно при купли-продаже квартиры родственнику:

• указывать в договоре реальную фактическую сумму — не занижать стоимость квартиры по договору,

• желательно не проводить сделку исключительно наличными.

Иначе такая сделка купли-продажи может вызвать подозрения у налогового органа, что приведет к проверке ее уполномоченными органами. И если будут факты нарушения законодательства, то сделку могут признать ничтожной и потребовать ее аннулировать.

Переоформить квартиру на совершеннолетнего родственника по договору дарения можно самостоятельно. Для этого подойдет любой шаблон договора дарения, взятый из сети Интернет.

Нотариус для оформления в таком случае не нужен. Процедура переоформления квартиры по договору дарения выглядит следующим образом:

• Заполнение и подписание трех экземпляров договора дарения: по одному экземпляру для каждой из сторон сделки;

• Собрать пакет документов:

  • паспорта дарителя и одариваемого,

  • подписанный договор дарения,

  • выписка из ЕГРН,

  • согласие на сделку супруга дарителя,

  • согласие банка (если квартира в ипотеке и такое предусмотрено кредитным договором);

• Оплатить госпошлину в размере 2000 руб;

• Подать пакет документов В Росреестр напрямую или через МФЦ,

• Дождаться регистрации перехода права собственности на квартиру (придет новая выписка ЕГРН).

Отказаться от решения подарить квартиру после оформления сделки нельзя, даже если тот, кому была подарена квартира отказался от своих обещаний, данных дарителю устно.

Если квартиру передают по договору дарения несовершеннолетнему ребенку, то сделку нужно оформлять у нотариуса.

Также, несовершеннолетний ребенок не может сам или по доверенности подарить квартиру. Однако, принять квартиру в дар ребенок может. За детей до 14 лет дарственную от их имени подписывают родители (опекуны), а с 14 лет – сам ребенок с разрешения законного представителя. Распоряжаться полученным имуществом ребенок может только после 18 лет.

Не знаете что выбрать: продать квартиру близкому родственнику или подарить? Как сделать это выгодно для всех сторон подскажут сотрудники в офисах Самолет Плюс.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.