Как продать квартиру с материнским капиталом

Материнский капитал — это денежная помощь семьям с детьми от государства. Сумма зависит от того, в каком году родился ребенок и какой он по счету: семья может получить сертификат на сумму 202 643 рубля, 630 380 рублей или 833 024 рубля. Эти деньги закон разрешает потратить только на определенные цели, в том числе на покупку жилья.

Но если вы купили квартиру с использованием маткапитала, а потом решили ее продать — это задача со звездочкой: у таких сделок есть свои особенности. Рассказываем, что нужно учесть при продаже и как обойти подводные камни.

Закон не запрещает сделки с имуществом, приобретенным за маткапитал. Но вводит ограничения.

Программа материнского капитала предназначена для поддержки семей с детьми. Поэтому государство строго следит, чтобы не нарушались интересы ребенка. В ч. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ сказано, что покупатель квартиры обязан оформить ее в общую собственность: выделить доли в имуществе супругу и каждому ребенку. Это гарантия, что дети не останутся без жилья.

Правило действует и при покупке квартиры в ипотеку с использованием маткапитала. После погашения кредита родители должны поделиться правом собственности с детьми. Кому какая доля достанется, указывают в договоре ипотеки.

Доли нужно выделять обязательно, иначе опека может лишить права на материнский капитал и обяжет вернуть деньги в пенсионный фонд. А сделку могут признать недействительной.

Когда ребенок получает долю в квартире, он становится одним из ее собственников. И здесь вступает в действие еще одно ограничение: родители не имеют права распоряжаться имуществом детей без согласия органов опеки. Если не получить разрешения, нотариус не удостоверит сделку.

Органы опеки дадут согласие на продажу квартиры с маткапиталом только в одном случае: если получится доказать, что сделка не ухудшает материального положения ребенка. Например, если родители одновременно с продажей квартиры покупают другую, большей площади. И в ней выделяют ребенку не меньшую долю, чем была раньше.

Получается, чтобы продать жилье, купленное за маткапитал (или за его часть), нужно выполнить три условия:

• выделить детям доли в продающейся квартире;

• обеспечить их жильем, которое по характеристикам лучше предыдущего или не уступает ему;

• получить разрешение на сделку от органов опеки.

Шаг 1. Оформите квартиру в общую собственность.

Закон не устанавливает строгий размер детских долей. Но шансов на одобрение сделки в опеке больше, если выделить ребенку часть, пропорциональную вложенному маткапиталу.

Например, при рождении первенца супруги получили 630 380 рублей и оплатили этими деньгами первоначальный взнос за ипотеку. Стоимость купленной квартиры — 4 млн. Получается, маткапитал погасил примерно 15% стоимости — такую долю и нужно выделить ребенку. Если выделить больше, компенсировать ее при продаже будет сложно. 

Соглашение о размере долей нужно заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Шаг 2. Выберите способ компенсации.

Лучше всего — купить новую квартиру вместо старой. 

Но это получается не всегда, поэтому можно рассмотреть другие варианты: 

• Попросить родственника выделить долю на ребенка в своем жилье, а опеке предоставить нотариально заверенное соглашение. 

• Оценить детскую долю в денежном эквиваленте и положить эти деньги на счет ребенка в банке. Но сначала нужно убедиться, что опека не возражает.

Шаг 3. Получите разрешение от опеки.

Обратитесь в городской отдел по защите прав несовершеннолетних или в МФЦ с письменным заявлением. К нему приложите копии своего паспорта и паспорта супруга, свидетельств о рождении детей, выписку из ЕГРН на квартиру, документы, подтверждающие, что сделка не нарушит интересы ребенка. Список необходимых бумаг может отличаться в разных регионах, поэтому лучше уточнить его заранее в вашем отделе опеки.

Заявление рассматривают в течение 15 дней.

Чиновники из отдела опеки на свое усмотрение решают, одобрить продажу квартиры или нет. Они могут отказать, если выяснится, что новые условия жизни ребенка хуже прежних — например, жилье расположено в неблагополучном районе или в частном доме без удобств. Или новый дом еще не сдан: тогда получится, что ребенку временно негде жить. Если вы не согласны с решением отдела опеки, его можно обжаловать в суде: на это дается 3 месяца.

Шаг 4. Найдите покупателя.

Это может быть непросто: люди часто отказываются от сделки, когда узнают, что квартиру купили с маткапиталом. В этом случае покупатели рискуют: если родители не выполнят требование закона и не выделят детям доли в новой квартире, договор купли-продажи признают недействительным. Так что придется убедить потенциальных покупателей, что вопрос с опекой урегулирован и права детей нарушать никто не будет.

Шаг 5. Оформите продажу.

Все сделки с имуществом детей нужно заверять у нотариуса. Из документов потребуются:

• договор купли-продажи,

• разрешение на сделку от органа опеки,

• паспорта всех членов семьи (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении),

• выписка из ЕГРН,

• техпаспорт на квартиру,

• справка об отсутствии коммунальных долгов.

Нотариус направит документы в Росреестр, и в течение 7 дней сделку зарегистрируют.

Если хотите гарантированно избежать хлопот с продажей квартиры, обратитесь в «Самолет Плюс». Наш агент возьмет на себя все заботы: составит и разместит объявление, найдет покупателя, проведет с ним переговоры и убедит в безопасности сделки. За юридические вопросы тоже переживать не придется: поможем собрать документы и оформить сделку по закону.

Продать квартиру. 

Пока кредит не выплачен, квартира находится в залоге у банка. А в п. 2 ст. 346 ГР РФ сказано, что залогодатель (владелец ипотечной недвижимости) не имеет права отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. То есть продать квартиру можно, но сначала придется получить разрешение банка на выделение долей детям.

Чтобы проблем не возникло, лучше сначала выплатить ипотеку. Это можно сделать за счет денег от продажи квартиры. Попросите покупателя заплатить вам задаток — сумму, необходимую для погашения долга. Заключите предварительный договор купли-продажи. Он послужит гарантией вашей честности: если потом вы откажетесь подписать основной договор и передать в собственность квартиру, покупатель сможет обратиться в суд. В предварительном договоре укажите сумму задатка и цель («погашение задолженности перед банком»). Заверьте документ у нотариуса.

После того как получите задаток, погасите ипотеку и возьмите в банке справку об отсутствии долгов. Затем подайте в Росреестр заявление о снятии обременения с квартиры. После этого можно выделять доли детям, обращаться в опеку за разрешением и заключать основной договор.

• Чтобы продать квартиру, купленную за маткапитал, нужно выделить детям доли в праве собственности и получить согласие на сделку от органов опеки

• Для этого нужно доказать, что материальное положение ребенка из-за продажи не ухудшится, и он получит долю в другом жилье или денежную компенсацию.

• Сделку по продаже квартиры, в которой есть доля ребенка, обязательно нужно заверить у нотариуса.

• Если квартира находится в ипотеке, кроме согласия опеки, нужно получить разрешение от банка.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова

Эксперт: руководитель практики семейных и наследственных споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» М.М. Николаенко