Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — это документ, согласно которому продавец передает право собственности на квартиру покупателю за определенную денежную сумму. Договор составляется в двух экземплярах: для продавца и покупателя. На основе заключенного договора в Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру от одного владельца к другому. Для этого в Росреестр направляется комплект документов по сделке купли-продажи, в т.ч. заключенный договор вместе с передаточным актом, который подшивается к договору. Сформировать необходимый перечень документов для регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре можно перейдя по ссылке.

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Что значит, что законом не установлено единого образца такой формы. Следовательно, договор можно составить самостоятельно, либо воспользоваться услугами юриста или нотариуса.

Чтобы правильно составить договор купли-продажи квартиры важно указать в нем обязательные условия. Все условия договора купли-продажи делятся на:

• существенные (или обязательные) — без них договор не будет считаться заключенным, а значит, их необходимо указать в договоре в полном объеме,

• несущественные (или дополнительные) — не требуются по закону, но все равно остаются важными для сторон сделки.

К существенным условиям договора купли-продажи квартиры относят:

• название документа, где составлен и дата составления,

• предмет договора — квартира с описанием индивидуализирующих характеристик,

• сведения о сторонах договора (ФИО, паспортные данные),

• суть договора — продажа,

• стоимость квартиры,

• информация о гражданах, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем, если такие имеются.

К дополнительным условиям, которые не влияют на законность договора, чаще всего относятся:

• сроки и способы оплаты,

• описание состояния квартиры,

• сроки выписки из нее всех проживающих,

• дата передачи квартиры покупателю,

• штрафы за невыполнение условий,

• условия при которых договор может быть расторгнут и пр.

В состав договора купли-продажи квартиры, чаще всего, входят такие разделы:

1. Предмет договора и описание состояния квартиры (при необходимости).

2. Цена квартиры и порядок расчетов (наличными или переводом — через аккредитив, банковскую ячейку, депозит нотариуса и пр.).

3. Положение о задатке или авансе (при необходимости).

4. Лица, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее продажи — как правило указываются в пункте о гарантиях состоятельности сделки.

5. Передача квартиры и переход права собственности на нее — способ передачи квартиры покупателю, например, через передаточный акт или на основании самого договора, который в этом случае будет единственным документом, подтверждающим передачу квартиры от продавца к покупателю.

6. Обязательства продавца и покупателя — продавец снимается с регистрационного учета, предоставляет покупателю все необходимые документы, передает покупателю квартиру в собственность; а покупатель оплачивает квартиру, принимает ее и несет расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру.

7. Основания для расторжения договора или изменения части условий.

8. Штрафы и санкции за невыполнение условий.

9. Положение о том, что стороны находятся в дееспособном состоянии, вменяемые, не находятся под опекой и попечительством, не находятся под действием обмана, угроза или шантажа и пр.

10. Иные заключительные положения.

11. Реквизиты и подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется на основе следующих документов:

• паспортов сторон,

• выписка из ЕГРН,

• правоустанавливающие документы (ДКП, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и прочее),

• справка с перечислением всех зарегистрированных на объекте, либо об отсутствии таковых,

• согласие супруга на продажу (если квартира является совместно нажитым имуществом),

• согласие органов опеки (когда в качестве продавца выступают несовершеннолетние дети),

• подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт (либо квитанция/справка с суммой задолженности по платежам).

Не обязательно, но все же рекомендуется запросить у продавца перед тем, как подписывать договора купли-продажи:

• справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере,

• справку об отсутствии возбужденного дела о банкротстве — но можно проверить продавца самостоятельно на сайте Арбитражных судов, либо в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи квартиры подписывают обе стороны сделки. Заключенный договор — это основание для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Законом не предусмотрено нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, за исключением отдельных случаев. Обязательно нужно удостоверять договор у нотариуса, если:

• продается доля в праве на квартиру,

• в качестве продавца — несовершеннолетний человек, взрослый недееспособный человек, ограниченно дееспособный человек (глухой, слепой и пр.). В сделке такие категории продавцов могут выступать через своего законного представителя.

При подписании договора купли-продажи квартиры при себе нужно иметь все документы, указанные в п.3 настоящей статьи. Необходимо подготовить три экземпляра договора — по одному для каждой стороны.

Также дополнительно составляется передаточный акт. Все документы сшиваются (договор и передаточный акт), а подписи ставят в конце договора и на месте сшиве.

После подписания договор купли-продажи квартиры направляется в Росреестр вместе с остальным комплектом документом. Сам договор регистрации не подлежит. В составе комплекта документов договор служит основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру другому владельцу.

Передача денежных средств, как правило, происходит до этого момента или после него — это стороны оговаривают заранее.

На регистрацию перехода права собственности потребуется:

• семь рабочих дней, в случае если документы подавались в Росреестр,

• девять рабочих дней — через МФЦ,

• до одного рабочего дня — документы в электронной форме направил в Росреестр нотариус.

Оформить договор можно самостоятельно, либо с привлечением юриста или риелтора, либо через:

• нотариуса — после подписания договора, нотариус сам направляет его в составе пакета документов в Росреестр,

• банк, в котором покупатель взял кредит для покупки квартиры — после оформления и подписания договора сторонами банк может самостоятельно направить документы в Росреестр,

• многофункциональный центр (МФЦ) — оформляет и передает все необходимые документы по сделке на регистрацию в Росреестр.

После завершения регистрации стороны сделки получают выписку из ЕГРН о регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи квартиры.

Как правило, номер договору купли-продажи квартиры не присваивается, если только стороны сделки сами его не присвоят. При удостоверении сделки нотариусом, номер записи будет указан в реестре. Чтобы узнать номер, нужно запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. В выписке указывается информация о документе-основании сделки: номер при его наличии, дата договора, дата заключения сделки и фамилия нотариуса (в случае, если договор удостоверен нотариусом).

Заключение договора купли-продажи квартиры состоит из следующих этапов:

• переговоры — стороны сделки согласуют условия купли-продажи (стоимость квартиры, сумма задатка или аванса, порядок передачи денежных средств и самой квартиры и т.д.),

• заключение предварительного договора — фиксируется намерение заключить основной договор купли-продажи на определенных условиях в отношении определенной квартиры,

• перечисление задатка или аванса — в случае, если это предусмотрено и согласовано сторонами,

• сбор всех необходимых документов сторонами сделки,

• заключение договора купли-продажи — оформление и подписание,

• удостоверение сделки у нотариуса — в случае, если это предусмотрено законом или согласовано сторонами сделки,

• государственная регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре,

• получение документов после регистрации — актуальная выписка из ЕГРН.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в случаях, если:

• договор нарушает требования закона или иного правового акта,

• договор заключен с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка или нравственности,

• договор совершен лишь для вида — то есть договор совершен на бумаге, без намерения его последующего исполнения,

• договор прикрывает другую сделку — например, под продажей квартиры прикрывается сделка дарения,

• договор заключен недееспособным гражданином — например, вследствие психического расстройства,

• договор заключен несовершеннолетним, который не достиг 14 лет,

• договор заключен несовершеннолетним (от 14 до 18 лет) без согласия его родителей, усыновителей или попечителя (в случаях, когда такое согласие требуется),

• договор заключен с ограниченным в дееспособности гражданином без согласия его попечителя,

• договор заключен человеком, который в момент его подписания находился в состоянии, когда не мог понимать значения своих действий или руководить ими,

• договор заключен с человеком, который находился под влиянием заблуждения — такой договор может быть признан судом недействительным по иску той стороны, которая действовала под влиянием заблуждения. Однако истцу придется доказать суду, что заблуждение было настолько существенным, что он не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел,

• договор совершен под влиянием насилия, угрозы, обмана.

Расторгнуть договор или изменить часть его условий можно подав иск в суд или же по соглашению сторон.

Расходы на оформление и заключение договора купли-продажи квартиры (юридические и нотариальные услуги) стороны, как правило, оплачивают пополам. А госпошлину за регистрацию перехода права собственности на квартиру оплачивает покупатель — она составляет 2 000 руб.

Стоимость составления договора купли-продажи квартиры зависит:

• от региона, в котором проходит сделка,

• от особенностей продаваемой квартиры (например, в квартире нужно учесть всю мебель, бытовую технику и прочее).

Чаще всего, стоимость составления договора юристом или риелтором в Москве и Санкт-Петербурге может составлять от 10 000 руб и выше.

Если по согласованию сторон принято решение об удостоверении договора купли-продажи у нотариуса, но при этом по закону этого делать не обязательно, то согласно п. 1 ст. 22.1 «Основам законодательства Российской Федерации о нотариате», стоимость услуг нотариуса будет рассчитываться по следующим тарифам. Тарифы за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимости супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

• до 10 000 000 руб включительно — 3 000 руб плюс 0,2% оценки недвижимости (суммы сделки);

• свыше 10 000 000 руб — 23 000 руб плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб, но не более 50 000 руб.

Тарифы за удостоверение нотариусом договора другим лицам в зависимости от суммы сделки:

• до 1 000 000 руб включительно — 3 000 руб плюс 0,4% суммы сделки;

• свыше 1 000 000 руб до 10 000 000 руб включительно — 7 000 руб плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб;

• свыше 10 000 000 руб — 25 000 руб плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 руб.

Для сделок, которые подлежат обязательному удостоверению у нотариуса действуют другие тарифы. За удостоверение договоров, которые подлежат обязательному удостоверению в соответствии с законодательством РФ, уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.